市場 2023-04-25 08:34:24 來源：丁祖昱評樓市

國內(nèi)大宗物業(yè)市場的回升比預(yù)期要慢一些。

根據(jù)CAIC數(shù)據(jù)庫的監(jiān)測，今年一季度，內(nèi)地32個核心城市大宗物業(yè)成交總額482.4億元，同比下降14.8%；總成交單數(shù)39筆，相較去年同期減少31.6%，其中1月有較多大體量項(xiàng)目進(jìn)入市場交易。

一季度，大宗物業(yè)市場的利好消息并不少。2月20日，證監(jiān)會發(fā)布公告，啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

同時，鼓勵境外投資者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。對私募機(jī)構(gòu)及境內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者而言，這意味著房地產(chǎn)“抄底”機(jī)會來臨。

3月24日，證監(jiān)會又發(fā)布通知，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，零售類商業(yè)又新增退出渠道，利好大宗物業(yè)的投資與退出。

外部國際局勢動蕩，疊加疫情影響，國內(nèi)辦公、商業(yè)等資產(chǎn)都受到較大影響，大宗市場整體交易活躍度較前幾年有較大水平下降。

進(jìn)入2023年，經(jīng)濟(jì)活動逐步恢復(fù)正常秩序，投資者信心提升，更多外資機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入內(nèi)地市場進(jìn)行“抄底”， 尤其是連續(xù)的利好政策進(jìn)一步提升了內(nèi)地資產(chǎn)的潛在流動性，他們主要青睞北京和上海等核心城市優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)，以尋求更多溢價(jià)空間。

一季度全國32個核心城市的大宗物業(yè)成交金額和成交單數(shù)都較去年同期出現(xiàn)晚顯下降，但單筆成交金額達(dá)12.4億元，同比漲253%。

從各大經(jīng)濟(jì)圈來看，以上海為核心的長三角城市群以244.99億元的成交金額位居首位。其中，上海總成交額約166.35億元，為單城市最高。上海仍舊是內(nèi)地大宗物業(yè)流動性最好的城市。

一季度，上海除76億元尚浦中心和13.4億元綠地外灘中心成交外，其余幾單的成交規(guī)模都較小，大多為城市資產(chǎn)包項(xiàng)目，所以，總成交額較去年同期下降了28%。其實(shí)，對比過去幾年一季度的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，今年一季度上海大宗物業(yè)的交易量處于低位。

長江中游區(qū)域，主要得益于武漢多筆大體量項(xiàng)目成交，一季度交易金額98.43億元，超越京津冀及珠三角，僅次于長三角城市群，市場活躍度較高。

武漢的大體量項(xiàng)目成交，主要是華潤置地以124億元收購華夏幸福(2.240, -0.01, -0.44%)資產(chǎn)包的交易于今年3月29日完成，資產(chǎn)包中一共4個項(xiàng)目，其中就包含了武漢中北路項(xiàng)目和武漢長江中心等兩個項(xiàng)目。

以北京為首的京津冀城市群，一季度大宗物業(yè)的成交金額為52.75億元，超過珠三角的52.23億元。

北京自用型買家在一季度表現(xiàn)較為活躍，中國電子科技網(wǎng)絡(luò)信息安全有限公司從北京保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園投資控股有限責(zé)任公司購得一處產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，地上面積35216.4平方米，以11.97億元的價(jià)格成交。

凱德投資2月份以約28億元完成對蘇寧生活廣場的收購。這是位于北京市朝陽區(qū)慈云寺區(qū)域的一個綜合體項(xiàng)目，包括甲級寫字樓和商業(yè)賣場，有大型電器賣場、特色餐飲、休閑設(shè)施等，總建筑面積9.98萬平方米。

關(guān)中平原2023年初大宗市場則無項(xiàng)目成交。

從一線城市的成交情況看，除深圳外，北上廣三城一季度成交規(guī)模都較去年同期有不同程度的下降。深圳主要得益于1月份以35.8億元的價(jià)格成交的深圳冰雪文旅城，成交規(guī)模較去年同期較高。

廣州大宗物業(yè)市場的交易則較為冷淡，表現(xiàn)不及預(yù)期，降幅超8成。

由于華潤置地以124億元完成收購華夏幸福多個項(xiàng)目股權(quán)，武漢和南京的成交額表現(xiàn)比較突出。

2023年一季度，房地產(chǎn)業(yè)依然為大宗市場收購方青睞的主力行業(yè)，成交金額達(dá)到 216.9億元，占總成交規(guī)模的45%。即使處于行業(yè)下行期，房企對其優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)的未來仍充滿信心。

今年一季度，外資機(jī)構(gòu)投資者表現(xiàn)強(qiáng)勢，成交金額達(dá)105.1億元，占總成交規(guī)模的21.8%，其中凱德及領(lǐng)盛投資的收購比較亮眼。

其中，領(lǐng)盛投資更為青睞長租公寓項(xiàng)目。2月，領(lǐng)盛投資收購位于建發(fā)房產(chǎn)位于上海楊浦區(qū)新江灣城的“建發(fā)·瓏庭”項(xiàng)目3棟樓，共計(jì)26299平米。

去年底，領(lǐng)盛投資剛剛從朗詩青杉資本手中收購上海楊浦的黃興大樓。領(lǐng)盛投資計(jì)劃將這兩筆收購的物業(yè)改建成長租公寓。

包括凱德和領(lǐng)盛投資在內(nèi)的多家深耕國內(nèi)市場的外資機(jī)構(gòu)，都計(jì)劃或已經(jīng)設(shè)立人民幣基金，為投資中國市場開辟新的投資途徑。包括新加坡、東南亞地區(qū)以及中東地區(qū)和歐洲的部分投資機(jī)構(gòu)，都從去年底開始加大了在中國市場布局的力度，正在北京、上海等核心城市物色合適的投資標(biāo)的。

目前，國內(nèi)大宗物業(yè)市場中，國資企業(yè)還是收購主力。在房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)監(jiān)管、部分民企融資受到?jīng)_擊的情況下，大型央國企地產(chǎn)憑借充裕的現(xiàn)金流及良好信用成為大宗市場的主流參與主體。

2023年3月，華潤置地有限公司公告，以124億元完成收購華夏幸福公司股權(quán)，此次交易包含三個大體量商辦資產(chǎn)項(xiàng)目，其中2個位于武漢，1個位于南京，為一季度成交規(guī)模最大的項(xiàng)目。

此外，金茂地產(chǎn)也動作頻頻，在3月下旬連續(xù)成交了兩宗綜合體項(xiàng)目，成交金額分別為20.6億元和11.79億元。

根據(jù)CAIC數(shù)據(jù)庫的監(jiān)測，今年一季度，全國32城統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi)的大宗交易物業(yè)類型中，主力業(yè)態(tài)仍然是辦公/研發(fā)，占總交易規(guī)模的45.9%，其次是綜合體，占比達(dá)45.7%，規(guī)模與辦公業(yè)態(tài)相當(dāng)，工業(yè)/物流規(guī)模次之。

與去年同期相比，除辦公和綜合體資產(chǎn)外，其余成交的物業(yè)類型的規(guī)模都有不同程度的減少。尤其是2021、2022年熱度比較高的酒店/公寓資產(chǎn)，今年一季度的成交金額就比較低，一線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫字樓以及運(yùn)營表現(xiàn)優(yōu)異的園區(qū)資產(chǎn)繼續(xù)得到資本青睞，持續(xù)加碼。

2022年，中國房地產(chǎn)投資活躍度及投資力度均跌至近5年新低，全年大宗交易成交額為1609億元，同比下跌41%。不過，大宗物業(yè)市場從去年底開始有所活躍，投資熱度持續(xù)回歸，投資者對中國市場，尤其是北京、上海等核心城市的投資市場預(yù)期也變得積極。

隨著房地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時代，行業(yè)重心由增量開發(fā)逐漸向存量運(yùn)營轉(zhuǎn)移。中國的城鎮(zhèn)化浪潮在歷經(jīng)20多年后，許多位于核心城市成熟地段的存量不動產(chǎn)也面臨更新改造需求，其中包括辦公樓、零售物業(yè)和長租公寓等，這些物業(yè)的不斷迭代和升級，給大宗物業(yè)的投資市場帶來機(jī)遇。

尤其是公募REITs擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)后，不僅有助于優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)持有人和運(yùn)營商盤活資產(chǎn)，也吸引了更多現(xiàn)金流充裕的國企地產(chǎn)和外資地產(chǎn)基金加入，綜合體項(xiàng)目頻頻被收購。

隨著房地產(chǎn)政策企穩(wěn)，以及投資活動復(fù)蘇態(tài)勢明顯，預(yù)計(jì)大宗物業(yè)的成交量有望在下半年集中體現(xiàn)。