市場(chǎng) 2023-04-25 08:34:24 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)市場(chǎng)的回升比預(yù)期要慢一些。

根據(jù)CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)的監(jiān)測(cè)，今年一季度，內(nèi)地32個(gè)核心城市大宗物業(yè)成交總額482.4億元，同比下降14.8%；總成交單數(shù)39筆，相較去年同期減少31.6%，其中1月有較多大體量項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)交易。

一季度，大宗物業(yè)市場(chǎng)的利好消息并不少。2月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布公告，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

同時(shí)，鼓勵(lì)境外投資者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。對(duì)私募機(jī)構(gòu)及境內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者而言，這意味著房地產(chǎn)“抄底”機(jī)會(huì)來(lái)臨。

3月24日，證監(jiān)會(huì)又發(fā)布通知，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，零售類(lèi)商業(yè)又新增退出渠道，利好大宗物業(yè)的投資與退出。

外部國(guó)際局勢(shì)動(dòng)蕩，疊加疫情影響，國(guó)內(nèi)辦公、商業(yè)等資產(chǎn)都受到較大影響，大宗市場(chǎng)整體交易活躍度較前幾年有較大水平下降。

進(jìn)入2023年，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐步恢復(fù)正常秩序，投資者信心提升，更多外資機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)進(jìn)行“抄底”， 尤其是連續(xù)的利好政策進(jìn)一步提升了內(nèi)地資產(chǎn)的潛在流動(dòng)性，他們主要青睞北京和上海等核心城市優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)，以尋求更多溢價(jià)空間。

一季度全國(guó)32個(gè)核心城市的大宗物業(yè)成交金額和成交單數(shù)都較去年同期出現(xiàn)晚顯下降，但單筆成交金額達(dá)12.4億元，同比漲253%。

從各大經(jīng)濟(jì)圈來(lái)看，以上海為核心的長(zhǎng)三角城市群以244.99億元的成交金額位居首位。其中，上海總成交額約166.35億元，為單城市最高。上海仍舊是內(nèi)地大宗物業(yè)流動(dòng)性最好的城市。

一季度，上海除76億元尚浦中心和13.4億元綠地外灘中心成交外，其余幾單的成交規(guī)模都較小，大多為城市資產(chǎn)包項(xiàng)目，所以，總成交額較去年同期下降了28%。其實(shí)，對(duì)比過(guò)去幾年一季度的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，今年一季度上海大宗物業(yè)的交易量處于低位。

長(zhǎng)江中游區(qū)域，主要得益于武漢多筆大體量項(xiàng)目成交，一季度交易金額98.43億元，超越京津冀及珠三角，僅次于長(zhǎng)三角城市群，市場(chǎng)活躍度較高。

武漢的大體量項(xiàng)目成交，主要是華潤(rùn)置地以124億元收購(gòu)華夏幸福(2.240, -0.01, -0.44%)資產(chǎn)包的交易于今年3月29日完成，資產(chǎn)包中一共4個(gè)項(xiàng)目，其中就包含了武漢中北路項(xiàng)目和武漢長(zhǎng)江中心等兩個(gè)項(xiàng)目。

以北京為首的京津冀城市群，一季度大宗物業(yè)的成交金額為52.75億元，超過(guò)珠三角的52.23億元。

北京自用型買(mǎi)家在一季度表現(xiàn)較為活躍，中國(guó)電子科技網(wǎng)絡(luò)信息安全有限公司從北京保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園投資控股有限責(zé)任公司購(gòu)得一處產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，地上面積35216.4平方米，以11.97億元的價(jià)格成交。

凱德投資2月份以約28億元完成對(duì)蘇寧生活廣場(chǎng)的收購(gòu)。這是位于北京市朝陽(yáng)區(qū)慈云寺區(qū)域的一個(gè)綜合體項(xiàng)目，包括甲級(jí)寫(xiě)字樓和商業(yè)賣(mài)場(chǎng)，有大型電器賣(mài)場(chǎng)、特色餐飲、休閑設(shè)施等，總建筑面積9.98萬(wàn)平方米。

關(guān)中平原2023年初大宗市場(chǎng)則無(wú)項(xiàng)目成交。

從一線城市的成交情況看，除深圳外，北上廣三城一季度成交規(guī)模都較去年同期有不同程度的下降。深圳主要得益于1月份以35.8億元的價(jià)格成交的深圳冰雪文旅城，成交規(guī)模較去年同期較高。

廣州大宗物業(yè)市場(chǎng)的交易則較為冷淡，表現(xiàn)不及預(yù)期，降幅超8成。

由于華潤(rùn)置地以124億元完成收購(gòu)華夏幸福多個(gè)項(xiàng)目股權(quán)，武漢和南京的成交額表現(xiàn)比較突出。

2023年一季度，房地產(chǎn)業(yè)依然為大宗市場(chǎng)收購(gòu)方青睞的主力行業(yè)，成交金額達(dá)到 216.9億元，占總成交規(guī)模的45%。即使處于行業(yè)下行期，房企對(duì)其優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)的未來(lái)仍充滿(mǎn)信心。

今年一季度，外資機(jī)構(gòu)投資者表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，成交金額達(dá)105.1億元，占總成交規(guī)模的21.8%，其中凱德及領(lǐng)盛投資的收購(gòu)比較亮眼。

其中，領(lǐng)盛投資更為青睞長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。2月，領(lǐng)盛投資收購(gòu)位于建發(fā)房產(chǎn)位于上海楊浦區(qū)新江灣城的“建發(fā)·瓏庭”項(xiàng)目3棟樓，共計(jì)26299平米。

去年底，領(lǐng)盛投資剛剛從朗詩(shī)青杉資本手中收購(gòu)上海楊浦的黃興大樓。領(lǐng)盛投資計(jì)劃將這兩筆收購(gòu)的物業(yè)改建成長(zhǎng)租公寓。

包括凱德和領(lǐng)盛投資在內(nèi)的多家深耕國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的外資機(jī)構(gòu)，都計(jì)劃或已經(jīng)設(shè)立人民幣基金，為投資中國(guó)市場(chǎng)開(kāi)辟新的投資途徑。包括新加坡、東南亞地區(qū)以及中東地區(qū)和歐洲的部分投資機(jī)構(gòu)，都從去年底開(kāi)始加大了在中國(guó)市場(chǎng)布局的力度，正在北京、上海等核心城市物色合適的投資標(biāo)的。

目前，國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)市場(chǎng)中，國(guó)資企業(yè)還是收購(gòu)主力。在房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)監(jiān)管、部分民企融資受到?jīng)_擊的情況下，大型央國(guó)企地產(chǎn)憑借充裕的現(xiàn)金流及良好信用成為大宗市場(chǎng)的主流參與主體。

2023年3月，華潤(rùn)置地有限公司公告，以124億元完成收購(gòu)華夏幸福公司股權(quán)，此次交易包含三個(gè)大體量商辦資產(chǎn)項(xiàng)目，其中2個(gè)位于武漢，1個(gè)位于南京，為一季度成交規(guī)模最大的項(xiàng)目。

此外，金茂地產(chǎn)也動(dòng)作頻頻，在3月下旬連續(xù)成交了兩宗綜合體項(xiàng)目，成交金額分別為20.6億元和11.79億元。

根據(jù)CAIC數(shù)據(jù)庫(kù)的監(jiān)測(cè)，今年一季度，全國(guó)32城統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi)的大宗交易物業(yè)類(lèi)型中，主力業(yè)態(tài)仍然是辦公/研發(fā)，占總交易規(guī)模的45.9%，其次是綜合體，占比達(dá)45.7%，規(guī)模與辦公業(yè)態(tài)相當(dāng)，工業(yè)/物流規(guī)模次之。

與去年同期相比，除辦公和綜合體資產(chǎn)外，其余成交的物業(yè)類(lèi)型的規(guī)模都有不同程度的減少。尤其是2021、2022年熱度比較高的酒店/公寓資產(chǎn)，今年一季度的成交金額就比較低，一線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓以及運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)異的園區(qū)資產(chǎn)繼續(xù)得到資本青睞，持續(xù)加碼。

2022年，中國(guó)房地產(chǎn)投資活躍度及投資力度均跌至近5年新低，全年大宗交易成交額為1609億元，同比下跌41%。不過(guò)，大宗物業(yè)市場(chǎng)從去年底開(kāi)始有所活躍，投資熱度持續(xù)回歸，投資者對(duì)中國(guó)市場(chǎng)，尤其是北京、上海等核心城市的投資市場(chǎng)預(yù)期也變得積極。

隨著房地產(chǎn)進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，行業(yè)重心由增量開(kāi)發(fā)逐漸向存量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)移。中國(guó)的城鎮(zhèn)化浪潮在歷經(jīng)20多年后，許多位于核心城市成熟地段的存量不動(dòng)產(chǎn)也面臨更新改造需求，其中包括辦公樓、零售物業(yè)和長(zhǎng)租公寓等，這些物業(yè)的不斷迭代和升級(jí)，給大宗物業(yè)的投資市場(chǎng)帶來(lái)機(jī)遇。

尤其是公募REITs擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)后，不僅有助于優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)持有人和運(yùn)營(yíng)商盤(pán)活資產(chǎn)，也吸引了更多現(xiàn)金流充裕的國(guó)企地產(chǎn)和外資地產(chǎn)基金加入，綜合體項(xiàng)目頻頻被收購(gòu)。

隨著房地產(chǎn)政策企穩(wěn)，以及投資活動(dòng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)大宗物業(yè)的成交量有望在下半年集中體現(xiàn)。