市場克而瑞物管 2023-04-27 09:04:21 來源：丁祖昱評樓市

隨著我國“老齡化”問題的日益加重，養(yǎng)老已經(jīng)成為一個十分嚴峻的社會話題。

國家衛(wèi)生健康委員會老齡司司長王海東在去年9月的發(fā)布會上曾表示，截至2021年底，全國60歲及以上老年人口達2.67億，占總人口的18.9%；65歲及以上老年人口達2億以上，占總人口的14.2%。

他同時預計，“十四五”時期，60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%，進入中度老齡化階段。2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，在總人口中的占比將超過30%，進入重度老齡化階段。

目前，我國養(yǎng)老服務已經(jīng)形成“9073”的格局，即90%左右的老人居家養(yǎng)老，7%左右的老人依托社區(qū)支持養(yǎng)老，3%的老人入住機構養(yǎng)老，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老成為近年政策關注重點。

按照計劃，“十四五”期間，我國將大力發(fā)展社區(qū)居家養(yǎng)老服務，不斷完善養(yǎng)老服務體系，推進“物業(yè)+養(yǎng)老”的服務模式，打通養(yǎng)老服務的“最后一米”。

但是，物管企業(yè)對居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的服務似乎興趣不大。根據(jù)克而瑞物管監(jiān)測，上市物企中只有14家布局了社區(qū)養(yǎng)老，其中又只有6家提及居家養(yǎng)老、上門服務，占比不足10%。從已布局的企業(yè)來看，居家養(yǎng)老業(yè)務的開展也主要是依托社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老的延伸服務，進展緩慢。

根據(jù)物企布局社區(qū)居家養(yǎng)老的深度，我們選取了綠城服務、長城物業(yè)、之平管理、保利物業(yè)、遠洋服務、銀城服務等6家在養(yǎng)老服務方面探索較為靠前的企業(yè)作為樣本進行拆解，從10大維度、40多個服務內(nèi)容，看看物業(yè)服務企業(yè)在社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老領域的布局現(xiàn)狀。

2011年12月，國務院辦公廳印發(fā)了《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015年）》，第一次將社會養(yǎng)老服務體系建設納入專項規(guī)劃范圍，并對機構養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老三者首次做了區(qū)分，自此我國開始建立滿足養(yǎng)老需求的全場景服務體系。

機構養(yǎng)老主要服務于失能、半失能的老人；社區(qū)養(yǎng)老主要服務于家庭日間暫時無人或者無力照護的社區(qū)老人；居家養(yǎng)老主要服務于身體狀況較好、生活基本能自理的老人。

三者間最大的區(qū)別是服務地點：居家養(yǎng)老是在家庭，社區(qū)養(yǎng)老是在附近的社區(qū)，機構養(yǎng)老是在養(yǎng)老機構。

從服務內(nèi)容豐富度和服務深度來看，機構養(yǎng)老大于社區(qū)養(yǎng)老大于居家養(yǎng)老。也就是說，只要能力許可，一家機構可以同時從事機構養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老三類服務。

社區(qū)居家養(yǎng)老作為之后被納入我國養(yǎng)老服務體系的內(nèi)容，近幾年國家民政部、地方政府不斷完善，大力推進其發(fā)展，以滿足日益增長的老人就近就便養(yǎng)老服務需求。

作為距離社區(qū)最近的服務機構，受政策利好、企業(yè)新業(yè)務拓展等多方面推動，物業(yè)服務企業(yè)正成為社區(qū)居家養(yǎng)老服務主要提供方之一。

但實際情況是，目前僅6家上市物企涉足居家養(yǎng)老服務，業(yè)務開展主要基于社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老的延伸。

在居家養(yǎng)老業(yè)務具體服務內(nèi)容的開展上，布局企業(yè)普遍根據(jù)自身社區(qū)養(yǎng)老布局現(xiàn)狀選擇性提供居家養(yǎng)老服務。但從服務收費情況來看，免費提供是物企主要形式之一，樣本企業(yè)免費提供的服務共計涉及6類15項，服務內(nèi)容主要集中在代辦、日間照料和精神關愛方面，其中之平管理、綠城服務免費提供的服務內(nèi)容較多。

另外，政府購買也是物企開展居家服務的主要方式之一。公開資料顯示，之平管理居家養(yǎng)老服務主要就是通過政府購買開展的，企業(yè)政府購買居家服務是指對于低收入的高齡、獨居、失能等養(yǎng)老困難老人，經(jīng)過評估，采取政府補貼的形式，為他們提供居家養(yǎng)老服務。

為什么物企對提供居家養(yǎng)老服務的積極性不高？我們研究發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老人的需求密度和消費觀念并不支持物企的深度參與。

近日，中國消費者協(xié)會發(fā)布2022年養(yǎng)老消費調(diào)查項目研究報告，報告共調(diào)查了10個城市，回收2141份樣本。

報告顯示，居家養(yǎng)老服務中多項服務內(nèi)容需求度較高，其中家政清潔等日常照料服務、餐飲服務、進行社會交往、醫(yī)療服務、日間照護服務五項需求占比均在20%以上，需求度較高。

從老人的需求來看，五項內(nèi)容中除了醫(yī)療服務、日間照護服務兩項相對需要專業(yè)人士提供外，其余三項內(nèi)容均相對基礎，更偏向于家政的服務范疇。

家政服務作為一個成熟行業(yè)，行業(yè)龍頭的情況代表行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，天鵝到家在全國目標市場滲透率為8%，在自營29個城市目標市場滲透率為22.3%，無疑已經(jīng)是家政服務行業(yè)的絕對龍頭。

但從企業(yè)經(jīng)營情況來看，2018-2020年企業(yè)累計虧損超過18億元，家政龍頭經(jīng)營困境可見一斑。服務密度、服務質(zhì)量把控、有效客戶的獲取是企業(yè)虧損的重要原因。

物業(yè)服務企業(yè)開展居家養(yǎng)老服務過程中，這部分家政服務覆蓋的內(nèi)容需要與成熟的家政服務企業(yè)進行爭搶，但物業(yè)服務企業(yè)在家政服務的質(zhì)量把控、服務體系、服務人員培訓等方面均不具備優(yōu)勢。

更重要的是，物業(yè)服務企業(yè)主要服務于自己管理的社區(qū)，業(yè)務的開展難以形成規(guī)模效應，需求密度成為物企難以深度參與的重要原因之一。

同時，老人對于居家上門服務認知程度淺，對服務質(zhì)量不信任，老人的上門服務消費觀念尚未轉變也是物企難以布局的重要原因。

因此，“物業(yè)+養(yǎng)老”的社區(qū)養(yǎng)老模式應運而生。

社區(qū)養(yǎng)老形態(tài)和機構養(yǎng)老類似，但更接近居民，同時其形態(tài)又更容易被老人理解和接受，比起接受收費的居家養(yǎng)老項目，老人對社區(qū)養(yǎng)老的接受度更高，因此，社區(qū)養(yǎng)老服務成為物企精細化打磨的重點。

目前有14家上市物企布局社區(qū)養(yǎng)老，多家企業(yè)已形成明確的產(chǎn)品線、服務的顆粒度也逐步細化。如綠城服務社區(qū)養(yǎng)老服務已形成椿天里產(chǎn)品線，打造了 “1+4+13+N”模式，即1個鄰里中心，4大功能區(qū)域，13個功能模塊，360項服務內(nèi)容。

在社區(qū)養(yǎng)老中，除了托位費、護理費、膳食費等固定費用以外，其他的收費項目也正在被逐步接受。

公開資料顯示，物企布局社區(qū)養(yǎng)老主要包含助餐、助潔、助浴、助急、助行、助醫(yī)、代辦、日間照料、精神關愛、健康護理、適老化改造等11類服務，其中日間照料、健康護理是社區(qū)養(yǎng)老集中布局業(yè)務之一。

市場化收費促進了物企對社區(qū)養(yǎng)老服務的探索，但能否規(guī)�；瘡椭剖俏锲蟛季稚鐓^(qū)養(yǎng)老的決定性因素。長城物業(yè)在規(guī)�；瘡椭粕弦严扔谄渌�企業(yè)跨出嘗試的第一步。

2021年，長城物業(yè)對深圳福田區(qū)園嶺街道內(nèi)長城花園等7個小區(qū)進行調(diào)研試點，統(tǒng)計片區(qū)內(nèi)老人數(shù)量、空巢老人數(shù)量，分析老人服務需求，并針對性制定服務項目。

服務內(nèi)容主要為日間照料和護理服務，日間照料收費在2000~3800元/月，持續(xù)護理服務收費在5000~20000元/月。

社區(qū)居家養(yǎng)老是大勢所趨，這是大家的共識，物企養(yǎng)老探索過程中社區(qū)養(yǎng)老排在居家養(yǎng)老之前，長城物業(yè)的規(guī)�；瘡椭茋L試為物企提供的一個不錯的范本，但仍需要根據(jù)項目老人實際需求確定，大規(guī)模復制仍有很長一段路要走，物企探索仍在路上。

4月24日，上海市民政局等11個部門聯(lián)合印發(fā)的《上海市基本養(yǎng)老服務清單（2023年版）》共明確了8類24個基本養(yǎng)老服務項目。

其中，社區(qū)養(yǎng)老服務類，提供困難老人康復輔具社區(qū)租賃服務中明確，政府支持鼓勵各街鎮(zhèn)依托專業(yè)康復輔具租賃服務機構，開展康復輔具社區(qū)租賃服務。對符合條件的本市戶籍老人，給予租賃服務補貼；租賃《上海市康復輔助器具社區(qū)租賃（試點）產(chǎn)品目錄》中的產(chǎn)品，給予輔具租賃服務價格50%的補貼（每人每年上限為3000元）。

越來越多的政策正在路上，在政策的持續(xù)加持、物企的持續(xù)探索下，我們覺得物業(yè)服務企業(yè)一定可以走出一條自己的社區(qū)居家養(yǎng)老服務之路。