市場吳若凡 2023-04-28 08:49:39 來源：中房報

湖南株洲，一樁停工兩年的項目，地方銀行、項目母公司涉嫌抽調(diào)資金，背后玄機重重。

3月28日，因涉及違規(guī)劃撥預(yù)售資金等問題，湖南省住建廳發(fā)布《湖南省房地產(chǎn)工作協(xié)調(diào)機制辦公室關(guān)于渤海銀行股份有限公司擅自撥付商品房預(yù)售資金的通報》（下稱《通報》）稱，湖南省暫停與渤海銀行資金監(jiān)管合作關(guān)系�！锻▓蟆分赋�， 2021年3月和7月，渤海銀行株洲分行擅自劃扣恒大譽苑、北大資源翡翠公園項目重點監(jiān)管資金，導(dǎo)致項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)資金不足，房屋逾期難交付，引發(fā)房屋買受人頻繁信訪投訴。

《通報》指出，湖南省住建廳曾督促株洲市住建局對渤海銀行株洲分行進(jìn)行約談警示，并下達(dá)書面整改通知書，責(zé)令其返還擅自劃扣的商品房預(yù)售監(jiān)管資金，但一直沒有整改到位。

隨后，渤海銀行長沙分行回應(yīng)稱，渤海銀行株洲分行對相關(guān)項目的監(jiān)管資金進(jìn)行了挪用，但沒有及時歸還，目前已經(jīng)在著手解決。

4月3日，株洲市防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險工作專班反饋信息顯示：渤海銀行株洲分行違規(guī)劃扣商品房預(yù)售監(jiān)管資金的問題，已于3月30日晚完成整改。該行承諾將嚴(yán)格落實“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作要求，履行社會責(zé)任，加大資金配套支持，推動完成保交樓目標(biāo)任務(wù)。目前，北大資源翡翠公園、恒大株洲譽苑項目均已全面復(fù)工。

不過，渤海銀行挪用的監(jiān)管資金只是“冰山一角”，引發(fā)株洲翡翠公園停工的背后另有玄機，項目公司株洲理想城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“株洲理想城公司”）和母公司北大資源集團存在長達(dá)數(shù)年的資金糾葛。

4月中旬，株洲北大資源翡翠公園項目（以下簡稱“翡翠公園”）的業(yè)主向中國房地產(chǎn)報記者反映，他們所購買的項目自2020年7月份以來就出現(xiàn)停工情況，項目停工背后，不僅存在渤海銀行株洲分行對項目監(jiān)管資金的挪用情況，該項目的開發(fā)企業(yè)母公司北大資源更是涉嫌抽調(diào)開發(fā)建設(shè)資金5.2億元，導(dǎo)致項目資金短缺、工程停工長達(dá)2年之久。

翡翠公園的業(yè)主向記者反映，目前項目雖然復(fù)工，但資金缺口依舊很大。

據(jù)悉，就資金被違規(guī)轉(zhuǎn)走的相關(guān)事宜，株洲理想城公司方面已向株洲市蘆淞區(qū)公安局報案，并向當(dāng)?shù)卣�府相關(guān)部門投訴舉報。

對于預(yù)售監(jiān)管資金的挪用等相關(guān)問題，記者致電渤海銀行株洲分行，在說明來意之后，對方工作人員表示將會由渤海銀行長沙分行綜合管理部相關(guān)人員予以回復(fù)，截至發(fā)稿，記者尚未收到回復(fù)。

就被指涉嫌虛假還款和挪用資金等相關(guān)問題，記者多次致電北大資源集團官網(wǎng)的媒體問詢電話，截至發(fā)稿，始終無人接聽。

違規(guī)擅自劃扣預(yù)售監(jiān)管資金

2018年，渤海銀行株洲分行與株洲市商品房預(yù)售資金監(jiān)管機構(gòu)簽訂《株洲市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議》(以下簡稱《合作協(xié)議》)，成為株洲市商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作銀行。

2019年5月至2021年6月期間，渤海銀行株洲分行分別與株洲德勝置業(yè)有限公司和株洲理想城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《株洲市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》(以下簡稱《監(jiān)管協(xié)議》)，成為恒大株洲譽苑、北大資源翡翠公園等項目商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行。

然而，2021年3月和7月，渤海銀行株洲分行擅自劃扣恒大譽苑、北大資源翡翠公園目重點監(jiān)管資金，導(dǎo)致項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)資金不足，房屋逾期難交付，引發(fā)房屋買受人信訪投訴。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，在他接手的一些案件中，普遍存在開發(fā)商挪用預(yù)售資金的情況，甚至還有監(jiān)管銀行監(jiān)守自盜挪用預(yù)售資金的情況。幾乎所有的停工爛尾事件，都和挪用預(yù)售資金有直接的關(guān)系。

翡翠公園項目相關(guān)負(fù)責(zé)人楊某告訴記者，當(dāng)時他們公司的賬戶上已經(jīng)沒有可以動用的現(xiàn)金，只有一筆資金在渤海銀行的資金監(jiān)管賬戶里。

“當(dāng)時的情況真的非常困難，地方政府調(diào)查下來也發(fā)現(xiàn)我們沒錢，開不了工，如果有錢肯定會繼續(xù)施工的�！�

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，監(jiān)管賬戶的資金通常由兩部分組成，一般分為重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。其中，重點監(jiān)管資金和工程進(jìn)度相關(guān)，地方政府會約定項目工程達(dá)到什么進(jìn)度，才可以進(jìn)行支取，而一般監(jiān)管資金則用于付項目管理費、利息、人員工資、償還開發(fā)貸和營銷費用等。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，早年開發(fā)商拿地會用土地做抵押物做開發(fā)貸，開發(fā)貸到了項目賬戶上就會被轉(zhuǎn)走。而要彌補開發(fā)貸只能靠預(yù)售資金來補足，一般情況下，預(yù)售監(jiān)管資金的賬戶按要求是開設(shè)在開發(fā)貸銀行。

58安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示，隨著三道紅線政策的實行和開發(fā)商暴雷事件頻發(fā)，由于此前監(jiān)管賬戶資金被挪用后得不到及時補充，防止出現(xiàn)壞賬，部分銀行便會利用“先天優(yōu)勢”，采取非正常手段將預(yù)售監(jiān)管資金劃走，用于償還開發(fā)貸的本金和利息。

但資金被挪走以后，項目交付便難以保證。

業(yè)主張文告訴記者，當(dāng)時渤海銀行一直扣著監(jiān)管資金不給，包括株洲市相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人，市專班組的人員找渤海銀行進(jìn)行約談，但錢還是沒有轉(zhuǎn)回來。

王玉臣表示，首先，擅自撥付商品房預(yù)售資金屬于典型的違規(guī)行為，違反了商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，違規(guī)的監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)受到相應(yīng)的行政處罰。同時，這個行為不僅是違規(guī)的，還很可能違反相關(guān)的監(jiān)管協(xié)議，涉事的銀行還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。其次，違規(guī)擅自撥付預(yù)售監(jiān)管資金會嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)市場秩序，導(dǎo)致預(yù)售資金被挪作它用，進(jìn)而導(dǎo)致原本應(yīng)當(dāng)用于預(yù)售商品房項目的資金用于它處。甚至可能會直接導(dǎo)致預(yù)售項目建設(shè)資金短缺，嚴(yán)重者甚至可能會導(dǎo)致延期交房、爛尾樓的出現(xiàn)。

“這些年延期交房、爛尾樓頻繁出現(xiàn)，幾乎所有的延期交房和爛尾樓都和商品房預(yù)售資金被挪用有直接的關(guān)系，而監(jiān)管銀行未盡到職責(zé)，擅自撥付則是挪用預(yù)售資金很常見的一種情形，應(yīng)當(dāng)依法查處，讓違規(guī)的銀行看到違法違規(guī)的成本和代價�！�

直到3月28日，湖南省住建廳發(fā)布官方通報稱，湖南暫停與渤海銀行資金監(jiān)管合作關(guān)系。

上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，保交付關(guān)乎到民生和穩(wěn)定，此外，渤海銀行在湖南省當(dāng)?shù)剡�要開展其他業(yè)務(wù)，一旦被當(dāng)?shù)卣�府列入到“黑名單”中，勢必會對企業(yè)的品牌形象和業(yè)務(wù)開展造成很大的影響。

停工兩年 牽出5.2億元購房款去向之謎

業(yè)主張文告訴記者，雖然渤海銀行于今年3月30日歸還了此前劃走的1000萬元監(jiān)管資金，但這部分欠款并不足以支撐后續(xù)的施工建設(shè)。

張文表示，翡翠公園項目直到2023年2月10日才正式復(fù)工，“當(dāng)天搞了個復(fù)工儀式，但兩個多月的時間施工進(jìn)度并不快，同時，目前的資金尚不夠支撐項目完工。

關(guān)于復(fù)工的相關(guān)問題，蘆淞區(qū)保交付專班相關(guān)工作人員向記者表示，目前翡翠公園項目已經(jīng)正式復(fù)工復(fù)產(chǎn)，用于紓困的6850多萬元保交付資金還在申請過程中。

翡翠公園項目相關(guān)負(fù)責(zé)人楊某出示的資料顯示， 北大資源翡翠公園項目一至三期尚欠付施工單位結(jié)算款項 2.7 億元，四期施工款項缺口2.6億元。

業(yè)主給記者出示的一份《2023年1月翡翠公園項目四期保交樓交付條件討論稿》顯示，項目資金現(xiàn)有情況如下：專項債資金6850萬元，渤海銀行已劃走的強制監(jiān)管資金1000萬元，慶云街道辦原監(jiān)管賬戶余額300余萬元，四期安全文明措施費及農(nóng)民工工資保證金300余萬元，三期項目資本金200余萬元，總資金缺口約1900萬元。

在楊某向記者呈現(xiàn)的一份材料中，株洲市人民政府曾于2021年12月30日向北京大學(xué)資產(chǎn)管理有限公司、北大方正集團有限公司、北大資源集團、北大方正集團有限公司破產(chǎn)管理人發(fā)送《關(guān)于盡快恢復(fù)“北大資源翡翠公園”項目正常開發(fā)建設(shè)的函》，株洲市人民政府在信函中指出，自2020年7以來，翡翠公園項目開發(fā)一直處于停滯狀態(tài)，主要原因是北大資源集團抽走了5.2億元業(yè)主購房款，造成項目資金短缺、工程停工近千戶業(yè)主無房可收、無家可歸。信函最后，株洲市人民政府要求北大資源集團盡快調(diào)撥公司上存的業(yè)主購房款，全面恢復(fù)項目的開發(fā)建設(shè)。

據(jù)悉，株洲理想城公司原系北大資源下屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在湖南省株洲市蘆淞區(qū)進(jìn)行北大資源翡翠公園項目的開發(fā)建設(shè)，其直接控股股東資源投資系北大資源為進(jìn)行地產(chǎn)投資而成立的一個平臺公司，實際經(jīng)營管理由北大資源集團控制。

楊某向記者提供的一份《株洲市蘆淞區(qū)太子路北大資源翡翠公園項目懇請湖南省人民政府給予幫助追討開發(fā)建設(shè)資金的函》（下簡稱“追討函”），其中寫道：“北大資源集團先設(shè)計虛假還款，后通過虛假重整惡意逃避債務(wù)，我司經(jīng)過多次催討，至今沒有結(jié)果�！�

2020年2月19日，北京市一中院裁定受理債權(quán)銀行對方正集團的破產(chǎn)重整申請。

株洲理想城公司稱，2020年6月，北大資源實施《關(guān)于北大資源（控股）有限公司關(guān)聯(lián)往來清理方案》，要求株洲理想城公司在北大方正集團財務(wù)有限公司開設(shè)賬戶，隨后設(shè)計一系列債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移，通過北大資源集團城市開發(fā)有限公司（下簡稱“北大資源城開”）代償北大資源對株洲理想城公司的債務(wù)。

此后的2020年6月22日，北大資源城開支付株洲理想城公司3.56億元，其中2.84億元為代替北大資源歸還給株洲理想城公司的借款本金，7183.87萬元為代替北大資源支付截至2020年3月20日應(yīng)付利息。

同日，北大資源通過財務(wù)資金條線下發(fā)指令要求株洲理想城公司將資金轉(zhuǎn)存至資源投資，并立即通過資源投資將該款項轉(zhuǎn)回至北大資源城開，也就是說，這筆錢轉(zhuǎn)了一圈又回到了北大資源城開的賬上。

通過上述轉(zhuǎn)款，北大資源實際意義上完成了對株洲理想城公司的債權(quán)調(diào)整，將株洲理想城公司對北大資源3.56億元的債權(quán)調(diào)整為對資源投資的債權(quán)，同時通過資源投資將資金收回至北大資源集團城市開發(fā)有限公司、北大資源集團有限公司，至此，該資金仍為資源集團實際占用。

資金抽走后不久的2020年7月，北京市一中院做出裁定，由于法人人格高度混同，對北大方正集團有限公司、方正產(chǎn)業(yè)控股有限公司、北大醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團有限公司、北大方正信息產(chǎn)業(yè)集團有限公司、北大資源集團有限公司實質(zhì)合并重整。

株洲理想城公司相關(guān)負(fù)責(zé)人楊某告訴記者，“北大資源集團在我司股東明確拒絕簽訂《專項借款協(xié)議》之后，以指令方式強行實施該方案，將北大資源城開代付的還款支付給資源投資，通過關(guān)聯(lián)公司流回資源集團賬戶，這一虛假還款行為使我司喪失了對資源集團的債權(quán)；隨后宣布方正產(chǎn)業(yè)控股有限公司、北大醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集團有限公司、北大方正信息產(chǎn)業(yè)集團有限公司、北大資源集團有限公司4家公司與北大方正集團有限公司合并重整，則徹底使我司債權(quán)無法實現(xiàn)，導(dǎo)致我司資金枯竭，項目難以正常開發(fā)建設(shè)�！�

“這相當(dāng)于是玩了個手段，通過幾次虛假轉(zhuǎn)賬，將資金挪走了。”楊某說道。

此后，香港方正資訊有限公司因被香港高等法院裁定清盤，由社會投資者接盤，北大資源（控股）有限公司（HK.00618）與資源集團脫離從屬關(guān)系。

由于債權(quán)的脫離，株洲理想城公司也失去了對資源投資的相應(yīng)債權(quán)。同時，資金的抽離讓項目陷入長時間的停工情況。

記者注意到，自翡翠公園項目開發(fā)建設(shè)以來，北大資源通過發(fā)文或者郵件通知，將株洲理想城公司生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的資金上存至北大資源和資源投資，截至目前，北大資源方共欠株洲理想城公司6.08億元（本金+利息）。

業(yè)主李靜告訴記者，此前，株洲理想城公司方面和翡翠公園所轄的株洲市蘆淞區(qū)慶云街道告訴業(yè)主們，只要方正集團重組成功，項目就能復(fù)工。

業(yè)主們對于這種說法并不認(rèn)可，“方正是否重組成功跟我們能否收房沒有任何關(guān)系！”

實際上，自2020年7月方正集團重整以來，北大資源翡翠公園項目的開發(fā)建設(shè)工作一直處于停滯狀態(tài)，中間有過幾次零星的復(fù)工，但現(xiàn)場施工人員很少，工程進(jìn)展緩慢。2021年底，項目徹底停擺了。

李靜向記者表示，開發(fā)商株洲理想城公司始終以各種理由無限期延后此前承諾的復(fù)工日期。

在株洲市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的《領(lǐng)導(dǎo)信箱》欄目的信件公示區(qū)，有業(yè)主于2022年5月22日來信詢問，蘆淞區(qū)翡翠公園何時能交房，株洲市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)稱：目前，該局和蘆淞區(qū)政府已安排專班在統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、推進(jìn)項目進(jìn)展，督促施工單位增加施工人員，加快進(jìn)度，督促解決相關(guān)問題，向業(yè)主交付合格的房屋。

類似信息還有，網(wǎng)友于2022年9月在紅網(wǎng)《問政湖南》平臺投訴維權(quán)，稱株洲市北大資源翡翠公園四期停建兩年。

2022年9月9日，株洲市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對此進(jìn)行了明確答復(fù)。經(jīng)株洲市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局開發(fā)服務(wù)中心核實，翡翠公園暫時處于停工狀態(tài)。市、區(qū)工作專班正在統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，督促推進(jìn)復(fù)工事宜，配合解決相關(guān)問題。工作開展在進(jìn)行中。

株洲理想城公司相關(guān)負(fù)責(zé)人楊某告訴記者，當(dāng)時項目被抽走了大部分資金，剩余的資金在預(yù)售資金監(jiān)管賬戶上，但這部分資金并不能用于施工。

就株洲翡翠公園的復(fù)工相關(guān)問題，中國房地產(chǎn)報記者先后采訪了株洲市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局保交樓專班，電話始終無人接聽，株洲市蘆淞區(qū)委宣傳部、株洲市蘆淞區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局住房保障辦公室、株洲市蘆洲區(qū)慶云街道辦事處，均婉拒采訪。

預(yù)售資金監(jiān)管任重道遠(yuǎn)

張文告訴記者，開發(fā)商株洲理想城公司方面告訴業(yè)主，四期完工所需的資金約為1.05億元，但1.05億元完工的前提是強制減配。

“株洲理想城公司方面告訴我們，項目需要通過減配的方式，才能保證正常交付。但減配是開發(fā)商單方面提出的，大家并不同意。”業(yè)主們對開發(fā)商的說法并不買賬，紛紛拒絕在同意書上簽字。

對此，翡翠公園項目另一位熊姓負(fù)責(zé)人表示，目前，相關(guān)精裝修方案還在商討中。

株洲理想城公司開發(fā)的項目出現(xiàn)停工的問題，源于資金監(jiān)管不嚴(yán)，被肆意抽調(diào)監(jiān)管資金，類似的問題在全國各地均有發(fā)生。

去年以來，房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管逐步加強。2022年，住建部等部門聯(lián)合出臺了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》，此后，各地在此基礎(chǔ)上因城施策制定細(xì)則。在各地監(jiān)管政策中，一般會強調(diào)商業(yè)銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)住建部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的，會要求追回資金。

王玉臣表示，完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)立法，進(jìn)一步明確監(jiān)管銀行的責(zé)任，讓監(jiān)管銀行看到其違規(guī)的成本和代價。監(jiān)管部門在執(zhí)法過程中，對于挪用商品房預(yù)售資金的行為嚴(yán)格處理。挪用預(yù)售資金的危害是極大的，但是違規(guī)的成本通常是很低的，所以不少銀行，開發(fā)商并沒有依法辦事。

“不止是存在這種違規(guī)撥付行為，還存在貸款銀行在放貸的時候沒有將房貸資金放入預(yù)售項目的監(jiān)管賬戶，以及違規(guī)放貸的情形，這些違法違規(guī)情況其實都迫切需要加大執(zhí)法力度�！�

（應(yīng)受訪者要求 文中張文 李靜為化名）