市場(chǎng) 2023-05-04 10:00:43 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

2023年一季度，整體樓市點(diǎn)狀復(fù)蘇：

一方面供應(yīng)縮量顯著，恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，房企推盤(pán)積極性本就不高，加之部分城市因供給節(jié)奏問(wèn)題面臨缺貨斷檔，整體推貨量創(chuàng)近年來(lái)同期新低；

另一方面，在疫情全面解綁、降首付、降利率等外部利好刺激之下，成交出現(xiàn)了顯著復(fù)蘇：春節(jié)期間，蘇北、川渝等三四線(xiàn)返鄉(xiāng)置業(yè)需求蠢蠢欲動(dòng)，節(jié)后多個(gè)前期低迷型城市諸如天津、鄭州、重慶等項(xiàng)目來(lái)訪(fǎng)、認(rèn)購(gòu)均出現(xiàn)了顯著回升，一線(xiàn)北京、上海等熱點(diǎn)恒熱。而二手房市場(chǎng)成交韌性更強(qiáng)，整體成交表現(xiàn)優(yōu)于新房，根本原因在于剛需、剛改客群的集中釋放對(duì)短期成交形成了顯著支撐。

不過(guò)步入4月以來(lái)，供求皆有轉(zhuǎn)降趨勢(shì)，重點(diǎn)30城供應(yīng)顯著縮量，降至近5年來(lái)同期新低，成交環(huán)比下降27%，絕對(duì)量基本恢復(fù)到本輪行情啟動(dòng)時(shí)2月同期水平，同比受去年疫情基數(shù)較低影響，增長(zhǎng)37%，僅北京、深圳、成都、西安4城環(huán)比尚能保持增勢(shì)。

2023年一季度全國(guó)商品住宅供應(yīng)疲軟，部分城市“以銷(xiāo)定產(chǎn)”僅有少量推貨，部分城市恰逢供應(yīng)空窗期“無(wú)貨可供”，不過(guò)3月迎來(lái)集中放量，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，一季度100個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)5639萬(wàn)平方米，同比微降1%，基本與去年同期持平。不同能級(jí)城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情，核心一二線(xiàn)推盤(pán)量跌幅略好于三四線(xiàn)，一季度三四線(xiàn)累計(jì)同比仍大幅下降20%。

4月，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1333萬(wàn)平方米，環(huán)比下降35%，同比下降19%，相較2019-2021年同期更是腰斬。

究其原因，一方面，3月房企為了搶收客戶(hù)加速供貨，使得部分供應(yīng)前置，4月面臨較大供貨壓力。另一方面，3月下旬開(kāi)始一些城市來(lái)訪(fǎng)、認(rèn)購(gòu)等先行指標(biāo)均出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象，市場(chǎng)觀(guān)望情緒又起，房企的推盤(pán)積極性也隨之下滑。

分能級(jí)來(lái)看，4個(gè)一線(xiàn)城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)192萬(wàn)平方米，環(huán)比下降45%，同比下降42%，前4月累計(jì)同比轉(zhuǎn)負(fù)。

北京供應(yīng)大幅縮水，本月僅有4個(gè)項(xiàng)目取證，供應(yīng)規(guī)模低至9萬(wàn)平方米，同、環(huán)比均下降90%以上。上海、廣州經(jīng)歷上月集中推售潮后，本月供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩，環(huán)比分別下降49%和32%。4城中唯有深圳供應(yīng)繼續(xù)改善，環(huán)比微增8%，同比翻番，龍崗、光明、龍華依然供給主力區(qū)域，供應(yīng)占全市近7成比重。

26個(gè)重點(diǎn)二三線(xiàn)城市合計(jì)供應(yīng)1141萬(wàn)平方米，環(huán)比下降33%，同比下降13%，前4月累計(jì)同比增幅收窄至6%。環(huán)比來(lái)看，近9成城市供應(yīng)規(guī)模有所回調(diào)，武漢、天津、昆明等環(huán)比腰斬。

重點(diǎn)二三線(xiàn)城市中僅長(zhǎng)沙、鄭州、福州供應(yīng)面積高于上月，譬如長(zhǎng)沙4月末2周供應(yīng)開(kāi)始發(fā)力，房企為備戰(zhàn)五一加快推貨節(jié)奏，其中供貨大戶(hù)岳麓區(qū)規(guī)模超18萬(wàn)平，占比約3成。同比來(lái)看，6成城市供應(yīng)不及去年同期，南京、南寧、昆明等縮水最為明顯，杭州、濟(jì)南等同比小幅增長(zhǎng)，長(zhǎng)春、成都等同比增幅較大的城市，大多是因?yàn)槿ツ暌咔橛绊懭∽C進(jìn)度導(dǎo)致供應(yīng)基數(shù)偏低。

2023年一季度樓市成交止跌，100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積9393萬(wàn)平方米，同比增幅22%，環(huán)比去年四季度增長(zhǎng)16%。二三線(xiàn)略好于一線(xiàn)，當(dāng)前市場(chǎng)回暖的共性原因除了疫情管控全面松動(dòng)，行業(yè)政策持續(xù)利好之外，主要與房地產(chǎn)自身供求關(guān)系、客群變化密不可分。一方面，年初房企推盤(pán)積極性不高，多城市處于供給空窗期，造成短期供應(yīng)緊缺假象。另一方面，積壓的剛需、剛改需求集中入市，帶來(lái)了一波購(gòu)房需求的集中釋放。

4月整體成交規(guī)模由升轉(zhuǎn)降，市場(chǎng)熱度恢復(fù)到本輪行情啟動(dòng)初期水平。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，30個(gè)城市商品住宅成交1642萬(wàn)平方米,與2月絕對(duì)量基本持平。變化情況來(lái)看，環(huán)比下降27%，同比持增37%，雖然單月成交量略好于去年同期，但仍顯著低于2019-2021年同期水平，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能略顯不足。

各能級(jí)城市均出現(xiàn)不同程度回落，一線(xiàn)成交韌性較強(qiáng)，自上月集中放量后本月小幅微跌11%，累計(jì)同比仍增21%。其中北京、深圳延續(xù)同環(huán)比齊增，深圳主要得益于供應(yīng)放量，龍崗、光明等供應(yīng)量基本都在10萬(wàn)平以上；北京則面臨顯著的供不應(yīng)求，剛需熱情不退，順義、房山多個(gè)性?xún)r(jià)比較高剛需盤(pán)持續(xù)熱銷(xiāo)。上海、廣州成交環(huán)比微降，熱度略有回落，但同比仍保持增勢(shì)。

二三線(xiàn)城市則面臨熱度轉(zhuǎn)降，一方面整體成交回調(diào)幅度大于一線(xiàn)，環(huán)比降幅達(dá)30%；另一方面，各城市環(huán)比跌幅跌多漲少，僅成都、西安等中西部城市行情獨(dú)立、環(huán)比持增。目前來(lái)看，回落較為顯著的可分為以下三類(lèi)：一是武漢、天津、重慶等尚有人口優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)二線(xiàn)城市，本輪行情主要依托剛需剛改自住需求驅(qū)動(dòng)，隨著低價(jià)房源去化殆盡，整體需求也進(jìn)入階段性疲軟期。二是長(zhǎng)春、南寧、大連、昆明等弱二線(xiàn)城市，整體城市基本面欠佳，高庫(kù)存問(wèn)題難解，成交復(fù)歸理性之后預(yù)期還將延續(xù)筑底行情。三是徐州、佛山、東莞等三四線(xiàn)城市，隨著返鄉(xiāng)置業(yè)、短期投資投機(jī)熱情減弱，市場(chǎng)重新復(fù)歸理性。

相比于新房市場(chǎng)，2023年一季度二手房市場(chǎng)成交回暖的跡象更為突出。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2023年一季度22個(gè)重點(diǎn)城市成交二手房4287萬(wàn)平方米，同比上升63%。一線(xiàn)和二三線(xiàn)強(qiáng)市在剛需和剛改的需求推動(dòng)下成交快速反彈。但值得注意的是，本輪二手房成交回暖主要以房東主動(dòng)降價(jià)為主，積壓的購(gòu)房需求短期消耗后，二季度將面臨成交增長(zhǎng)乏力。

4月，17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為895萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17%，同比仍增77%。成交環(huán)比轉(zhuǎn)跌固然有節(jié)假日影響網(wǎng)簽的原因，但最主要的還是前期積壓需求釋放逐漸接近尾聲，后續(xù)進(jìn)入平緩釋放期，前4月二手房累計(jì)成交3116萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)76%。

分城市來(lái)看，近9成監(jiān)測(cè)城市二手房成交環(huán)比負(fù)增，北京、杭州等回調(diào)尤為明顯，環(huán)比跌幅在3成左右。實(shí)際上自3月下旬起，杭州二手房帶看等指標(biāo)就在明顯下滑，二手房成交也開(kāi)始逐周走弱，反映市場(chǎng)活躍度持續(xù)下降。北京二手房成交在3月底迎來(lái)一波放量，隨著疫情期積壓需求和入學(xué)置業(yè)需求逐漸釋放完畢，清明節(jié)后成交漸顯疲軟。

同比來(lái)看，8成以上城市成交規(guī)模均高于去年同期。成都、蘇州、東莞等增幅居前，例如成都，4月二手房成交延續(xù)強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，規(guī)模同比翻番，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)成都二手房?jī)r(jià)已經(jīng)十五連漲，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”促使剛需購(gòu)房者加速入市。

蘇州二手房市場(chǎng)經(jīng)歷較長(zhǎng)低迷期后迎來(lái)反彈，4月成交規(guī)模同比增長(zhǎng)150%，達(dá)到2021年以來(lái)單月次高。

深圳4月末成交明顯發(fā)力，核心動(dòng)因在于二手房指導(dǎo)價(jià)政策時(shí)隔兩年迎來(lái)調(diào)整，中介平臺(tái)仍需按照指導(dǎo)價(jià)展示房源價(jià)格，但執(zhí)行層面不再影響放貸，這意味著指導(dǎo)價(jià)降購(gòu)房杠桿進(jìn)而抑制二手房交易的機(jī)制基本失效，政策利好下市場(chǎng)信心明顯提振。

但反觀(guān)廈門(mén)、舟山等城市，同比增幅已收窄至20%以?xún)?nèi)，北京、寶雞更是同比負(fù)增。

總體來(lái)看，4月樓市無(wú)論供求均迎來(lái)“拐點(diǎn)”，絕對(duì)量回歸本輪行情啟動(dòng)2月時(shí)的水平。究其原因，主要源于行業(yè)信心尚未完全修復(fù)，前期積累的剛需剛改需求釋放完畢所致。

隨著月末中央政治局會(huì)議召開(kāi)，再次重申“房住不炒、因城施策”，支持剛性和改善性住房需求，定調(diào)延續(xù)積極，也算是為后期行情企穩(wěn)奠定了良好的政策基礎(chǔ)。

展望后市，我們認(rèn)為，因二季度仍是年內(nèi)供應(yīng)高峰期，短期供應(yīng)量還有上升空間；從需求端來(lái)看，剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，整體成交仍將進(jìn)一步走低。

不同城市預(yù)期延續(xù)分化行情：對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或?qū)⒚媾R供給約束，整體成交還將平穩(wěn)運(yùn)行；而對(duì)于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市，仍面臨階段性的調(diào)整期，成交短期內(nèi)難見(jiàn)明顯起色，而對(duì)于依托返鄉(xiāng)置業(yè)驅(qū)動(dòng)的蘇北、川渝三四線(xiàn)熱度還將持續(xù)下滑。