市場(chǎng)曾冬梅 2023-05-05 09:25:49 來(lái)源：中房報(bào)

作為2023年的第一個(gè)黃金周，“五一”假期承載著地產(chǎn)行業(yè)觸底回升的期望。

“五一勁銷不負(fù)所望”，5月4日，越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域發(fā)布了最新的銷售戰(zhàn)報(bào)，透露4月29日至5月3日共錄得20億元的認(rèn)購(gòu)金額。萬(wàn)科宣稱花地灣的2個(gè)項(xiàng)目在“五一”期間賣出了300多套房，成交金額20億元。

不過(guò)，旺銷的項(xiàng)目畢竟是少數(shù)，從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，這個(gè)“五一”的表現(xiàn)沒(méi)有達(dá)到業(yè)內(nèi)的預(yù)期�？硕�瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，在這5天里，廣州新推貨量的首日整體去化率僅15%。“只比平時(shí)的周末好一些，下半年的形勢(shì)很嚴(yán)峻�！睆V東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜如此認(rèn)為。

為了給這個(gè)黃金周加一把火，廣州在節(jié)前送出了政策禮包。廣州住房公積金管理中心發(fā)布新規(guī)，提到生育二孩及以上的家庭，使用住房公積金貸款購(gòu)買首套自住住房的，貸款最高額度上浮30%。廣州市規(guī)劃和自然資源局表示將創(chuàng)新開(kāi)展“一手房帶押過(guò)戶”，而南沙區(qū)則傳出了限購(gòu)松綁的風(fēng)聲，將外地人的購(gòu)房社保年限由5年縮短至3年。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，經(jīng)歷了“旺丁不旺財(cái)”的“五一”節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商會(huì)下定決心，拿出更多真金白銀的優(yōu)惠沖刺年中業(yè)績(jī)，不排除二季度廣州在需求側(cè)還有新的鼓勵(lì)措施出臺(tái)。

“旺丁不旺財(cái)”的黃金周

5月2日下午，萬(wàn)科黃埔新城的銷售中心內(nèi)人頭涌動(dòng)，銷售人員忙著與十幾臺(tái)客戶溝通相關(guān)置業(yè)細(xì)節(jié)，樣板房?jī)?nèi)也是一片繁忙景象，前來(lái)參觀的購(gòu)房者絡(luò)繹不絕。“今天的人流已經(jīng)算少的了，4月29日才是最多的�！币幻�銷售人員介紹道。

黃埔新城是一個(gè)流量大盤，主打剛需產(chǎn)品。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，4月29日該項(xiàng)目加推了187套新品，銷售均價(jià)約3.4萬(wàn)元/平方米，推售當(dāng)天成交32套，去化率17%。

從各大開(kāi)發(fā)商的海報(bào)來(lái)看，不少項(xiàng)目還是錄得了較為可觀的銷售業(yè)績(jī)。例如，萬(wàn)匯天地·瑧園在黃金周的首日開(kāi)盤，推出2棟產(chǎn)品，當(dāng)天就賣了12億元，中�！け＠�朗閱一天收金約2億元。5天的假期，華發(fā)股份華南大區(qū)的銷售額超過(guò)12億元，旭輝集團(tuán)華南區(qū)域賣了2億元，珠實(shí)地產(chǎn)廣州區(qū)域錄得8億元的銷售額，力迅西關(guān)雅筑單盤銷售1億元。

有些項(xiàng)目未披露銷售額，但也營(yíng)造出了熱銷的氣氛。世紀(jì)金源天河源筑4月30日推出了3棟新品，均價(jià)8萬(wàn)元/平方米至9萬(wàn)元/平方米，89套貨量在當(dāng)天就消化了52套，去化率達(dá)58%。根據(jù)中介的朋友圈圖片，早上5點(diǎn)多就已有客戶在保利和悅濱江的售樓部外排隊(duì)等待選房。

合富研究院高級(jí)分析師吳智杰介紹，今年的“五一”假期，房企推新意愿有明顯提升，全市新貨約3500套，較2022年“十一”假期增加4成以上。但假期出行對(duì)市場(chǎng)成交產(chǎn)生一定影響，令部分購(gòu)房需求延后，并使成交格局更加分化。

某高端項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，對(duì)豪宅項(xiàng)目而言，“五一”向來(lái)都是淡季，今年也沒(méi)有太多驚喜，“銷售一般般�！�

數(shù)據(jù)的表現(xiàn)更為直觀。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，“五一”期間，在售項(xiàng)目推新當(dāng)天的平均去化率僅15%，同比下降13個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了4月的平淡走勢(shì)。該公司重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的項(xiàng)目共有19個(gè)、20次開(kāi)盤加推，只有3個(gè)項(xiàng)目去化率在三成以上，6個(gè)項(xiàng)目的去化率低于10%。

肖文曉表示，今年“五一”廣州樓市的推新量是近4年來(lái)最低的，說(shuō)明房企仍以去庫(kù)存為基調(diào)，4月樓市數(shù)據(jù)的回調(diào)也讓開(kāi)發(fā)商不敢過(guò)分樂(lè)觀。預(yù)計(jì)接下來(lái)開(kāi)發(fā)商將拿出更多真金白銀的優(yōu)惠沖刺年中業(yè)績(jī)，特價(jià)房促銷潮或再次出現(xiàn)，渠道激勵(lì)政策也將提升。

節(jié)前多項(xiàng)購(gòu)房政策松動(dòng)

“五一”黃金周被寄予厚望，是因?yàn)椤靶￡?yáng)春”過(guò)后廣州樓市便面臨著較大的下行壓力。4月份，廣州新房成交面積約72.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌34%。“購(gòu)買力跟不上了。”黃韜表示。

上述高端項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未改善，對(duì)中間段的消費(fèi)群體影響比較大。開(kāi)發(fā)商目前都比較呵護(hù)市場(chǎng)信心，“就算賣得好的個(gè)盤，漲價(jià)也很謹(jǐn)慎。要看看第三季度市場(chǎng)會(huì)不會(huì)有所好轉(zhuǎn)。”

為了提振住房消費(fèi)，地方政府想了不少辦法。4月25日，南沙區(qū)傳出了限購(gòu)放松的消息，主要內(nèi)容是外地人在南沙購(gòu)房，社保年限由5年縮短至3年，只要在南沙有社保或稅單的外地人，符合條件也可在南沙買一套房。

據(jù)肖文曉介紹，自從2021年8月關(guān)緊人才購(gòu)房大門后，南沙的新房市場(chǎng)就進(jìn)入了漫長(zhǎng)的成交低迷期，月銷量從2000套以上跌到五六百套。截至今年3月底，該區(qū)的狹義庫(kù)存更是達(dá)到179萬(wàn)平方米，去化周期28個(gè)月，高居廣州全市第一。

在市場(chǎng)火爆的時(shí)候，南沙的購(gòu)房者有七成是外地客戶，可以看出此次的政策松動(dòng)有較強(qiáng)的針對(duì)性。

4月28日，廣州市更是一口氣發(fā)布了兩項(xiàng)利好措施。其中，《廣州住房公積金管理中心關(guān)于貫徹落實(shí)二孩及以上家庭支持政策的通知》提到，生育二孩及以上的家庭（至少一個(gè)子女未成年），使用住房公積金貸款購(gòu)買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮30%，即最高可貸130萬(wàn)元。廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于創(chuàng)新開(kāi)展“一手房帶押過(guò)戶”的通告》，明確全市范圍內(nèi)已辦理在建工程抵押的預(yù)售商品房，以及已辦理新建商品房首次登記和抵押權(quán)設(shè)立登記的持證商品房（即一手現(xiàn)房），在完成房屋帶押銷售及網(wǎng)簽等事項(xiàng)后，當(dāng)事人可向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理“一手房帶押過(guò)戶”相關(guān)業(yè)務(wù)。這意味著開(kāi)發(fā)商不需要解除抵押就可直接向買家?guī)а哼^(guò)戶，有效縮短了交易時(shí)間，也降低了交易成本。

不過(guò)，政策的松動(dòng)尚未看到明顯效果，客戶的觀望情緒仍濃厚�！拔逡弧逼陂g，南沙的平均去化率僅9%。肖文曉表示，投資客不僅關(guān)注政策，更關(guān)注預(yù)期，市場(chǎng)反應(yīng)并沒(méi)有開(kāi)發(fā)商想象中的積極，證明投資客對(duì)樓市的預(yù)期還沒(méi)有根本改善。