市場(chǎng)向軍 樊永鋒 2023-05-08 09:58:43 來源：中房報(bào)

明明過了谷雨節(jié)氣，5月6日立夏來臨，沈陽(yáng)的天氣卻并沒有太多暖意，忽冷忽熱的早晚溫差，映襯著一季度宛如過山車一樣的沈陽(yáng)樓市。

或許是3月末4四月初樓市后繼乏力的顯現(xiàn)，進(jìn)入4月末5月初的時(shí)節(jié)，今年沈陽(yáng)市的春季房交會(huì)選擇提前一些時(shí)間開幕，在多項(xiàng)房地產(chǎn)新政策加碼之下，沈陽(yáng)從4月15日開始的春季房交會(huì)讓經(jīng)歷了3月“小陽(yáng)春”的樓市交易熱潮持續(xù)升溫。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，直至此次春季房交會(huì)，沈陽(yáng)市從2022年12月30日以來出臺(tái)九條房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)新政，涵蓋了新房、二手房市場(chǎng)，一定程度上刺激了沈陽(yáng)樓市交易。

“三、五、一”條組合疊加

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走訪期間發(fā)現(xiàn)，沈陽(yáng)市當(dāng)?shù)刂薪楹兔襟w更愿意將前述九條房地產(chǎn)新政統(tǒng)稱為“三、五、一”條。

而這種分類歸納的深意也反映了政策指定的初衷。

其中，推行住房“以租換購(gòu)”、實(shí)施“賣舊買新”個(gè)稅減免、推行二手房“帶押過戶”，這是現(xiàn)行的“三、五、一”條沈陽(yáng)房地產(chǎn)新政中的“三條”。

不難看出，這些新政的出發(fā)點(diǎn)是進(jìn)一步完善“租購(gòu)并舉”制度，拓寬保障性租賃住房房源籌集渠道�！叭�、五、一”條中的“五條”則是3月28日，沈陽(yáng)發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(沈房發(fā)2023年2號(hào))中的五點(diǎn)明確意見：即科學(xué)安排土地供應(yīng)，實(shí)施首套個(gè)人住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，支持公寓類非住宅去庫(kù)存，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管和優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域。“三、五、一”條中的最后“一條”則是“二八貸”，首套住房、二套住房商業(yè)貸款首付比例分別按20%、30%執(zhí)行。

上述“三、五、一”條新政中，“帶押過戶”最為受到市場(chǎng)關(guān)注。

據(jù)沈陽(yáng)市住建局相關(guān)文章解讀，“帶押過戶”即產(chǎn)權(quán)人在沒有全部?jī)斶�抵押貸款的情況下，將抵押房產(chǎn)過戶給買方，結(jié)清房款后，買方繼續(xù)在銀行抵押并按合同約定償還貸款。

這種模式的優(yōu)點(diǎn)顯而易見，不僅大大壓縮了二手房登記、交易等時(shí)間，客觀上還利好二手房與新建商品房市場(chǎng)需求聯(lián)動(dòng)。

二手房市場(chǎng)波動(dòng)發(fā)展

家住沈陽(yáng)鐵西區(qū)的孫女士，計(jì)劃在房交會(huì)期間把自己在于洪區(qū)的兩室一廳老房子掛到網(wǎng)上，她覺得雖然現(xiàn)在沈陽(yáng)二手房市場(chǎng)的存量不小，但是“帶押過戶”新政是一個(gè)出手好機(jī)會(huì)。

“搬到鐵西之后，兩個(gè)房子還房貸壓力還是有點(diǎn)大的，影響生活質(zhì)量了。于洪的房子雖然能用租金補(bǔ)貼一些房貸，但是這三年因?yàn)橐咔榈脑�因，都是短租，沒有長(zhǎng)租，所以租金經(jīng)�！�?dāng)囝D’，偶爾就要自己貼錢還房貸，現(xiàn)在有這個(gè)（帶押過戶）政策，趁著房交會(huì)掛上網(wǎng)，周邊有學(xué)區(qū)，也許能出手，回回血�！睂O女士告訴記者。

事實(shí)上，“帶押過戶”政策始于去年年底。

2022年12月30日，《沈陽(yáng)市助企紓困穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)若干政策措施》新聞發(fā)布會(huì)上公布了20條幫扶企業(yè)的新政，其中房地產(chǎn)領(lǐng)域的新規(guī)就是二手房“帶押過戶”，這一政策出臺(tái)疊加供需轉(zhuǎn)換的地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)向，也就順理成章帶動(dòng)了二手房掛牌潮。

這一情況從數(shù)據(jù)端來看十分明顯，因?yàn)樯蜿?yáng)市的二手房成交量從2023年開年以來就呈現(xiàn)了高速成交的態(tài)勢(shì)，3月上旬更是一度達(dá)到日成交量200套的記錄。

根據(jù)此前記者查詢的記錄，在某知名房產(chǎn)交易網(wǎng)站，2021年5月，沈陽(yáng)市的二手房數(shù)量在該網(wǎng)站顯示為超過15萬套，而2023年3月下旬，已經(jīng)回落至12.7萬套。

各種數(shù)據(jù)都在表明沈陽(yáng)二手房市場(chǎng)相較2021年橫盤時(shí)期，有明顯的去庫(kù)存跡象。

不過需要看到的是，市場(chǎng)回暖的信號(hào)，加之“帶押過戶”政策的提出，也釋放了大量賣方市場(chǎng)需求。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，2023年1月第二周時(shí)，沈陽(yáng)渾南區(qū)掛牌房源量穩(wěn)居榜首，掛牌房源量為32589套；其次是于洪，掛牌房源量為23751套，鐵西區(qū)則是在20000套與25000套之間，

但截至2023年4月17日，沈陽(yáng)渾南區(qū)掛牌房源量依舊在首位，掛牌房源量為35973套；其次是于洪，掛牌房源量為27924套，鐵西區(qū)也突破了25000套大關(guān)。

也就是說，在明顯的去庫(kù)存作用下，沈陽(yáng)市渾南區(qū)和于洪區(qū)乃至鐵西區(qū)的二手房存量依然不小。

“以價(jià)換量”仍是大前提

二手房市場(chǎng)從“涼透了”到“小陽(yáng)春”，感受最深的還是房產(chǎn)中介。

在沈陽(yáng)市渾南區(qū)從事房產(chǎn)中介工作的王琦（化名）回憶起3月份時(shí)候帶看量飆升，自己忙得不可開交的“高光時(shí)刻”，他依然津津有味。

王琦告訴記者，沈陽(yáng)的二手房市場(chǎng)回暖，很大程度是“以價(jià)換量”帶來的復(fù)蘇，因?yàn)橹�前沈�?yáng)二手房市場(chǎng)交易各種政策比較嚴(yán)格，疊加市場(chǎng)橫盤，二手房?jī)r(jià)格很難維持住，尤其是高杠桿的投資者，“套現(xiàn)割肉”的情況下，二手房?jī)r(jià)格跳水帶動(dòng)了成交熱潮。

“不過現(xiàn)在帶看量雖然還很高，成交卻越來越難了”王琦說，“很多業(yè)主一看到市場(chǎng)好了，就把自己的房子價(jià)格也調(diào)高了，甚至出現(xiàn)了簽約見面當(dāng)天臨時(shí)改價(jià)的情況”。

而且，這其中還有很多還是“老破小”的二手房群體。

沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)事李棟認(rèn)為，一些房齡老的“棄管小區(qū)”，這些小區(qū)建筑年代久遠(yuǎn)，又沒有物業(yè)，如果不是學(xué)區(qū)支撐，那么基本上是沒有什么增值點(diǎn)的。據(jù)其在今年3月末的文章中統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)市掛牌二手房中，總價(jià)在40萬元以下房源掛牌量約在1萬套左右，占掛牌總量約8%，60萬元以下掛牌量約3萬套，占掛牌總量約25%。

在他看來，即使有十?dāng)?shù)萬套二手房可以挑選，但實(shí)際上真正低總價(jià)、好地段、好品質(zhì)的房源，其實(shí)也是非常有限的，換言之，二手房市場(chǎng)真正活躍流通的并不多。

不過，包括王琦在內(nèi)的一些房產(chǎn)中介從業(yè)者認(rèn)為，沈陽(yáng)市二手房市場(chǎng)活躍的真正拐點(diǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)，因?yàn)樯蜿?yáng)市供地規(guī)模正在逐年縮小。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者先后梳理了沈陽(yáng)市自然資源局公開發(fā)布的沈陽(yáng)市2021年至2023年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，2021年沈陽(yáng)市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為600公頃，2022年這一數(shù)值為483.9公頃，而2023年3月30日沈陽(yáng)市公布的2023年住宅用地供應(yīng)數(shù)目?jī)H為145.7公頃。

隨著供地緊縮的持續(xù)，減少沈陽(yáng)市新房供應(yīng)量，二手房市場(chǎng)能夠迎來王琦期盼的拐點(diǎn)。

但這或許還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。

據(jù)沈陽(yáng)中原研究部數(shù)據(jù)，2023年第16周（4月17日~4月23日）沈陽(yáng)新建商品住宅新增供應(yīng)11.4萬平方米，環(huán)比漲102%，成交面積13.5萬平方米，環(huán)比漲4%，成交金額14.8億元，環(huán)比漲19%；截至4月24日，沈陽(yáng)全市商品住宅存量1296萬平方米，去化周期約24個(gè)月。

目前沈陽(yáng)的二手房市場(chǎng)，有人看漲，有人看衰，但最需要的或許是在波譎云詭的論調(diào)中找到穩(wěn)定預(yù)期。