市場克而瑞產(chǎn)城 2023-06-28 09:14:44 來源：丁祖昱評樓市

用地產(chǎn)邏輯運營產(chǎn)業(yè)園已成為過去式，因為底層邏輯早已悄然改變。

“走出地產(chǎn)邏輯、運營引領(lǐng)變革”是目前行業(yè)頻繁提及的內(nèi)容。

在此指引下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始著重培育從定位到運營全流程綜合服務(wù)能力，向全流程服務(wù)提供商轉(zhuǎn)變。

全流程運營要求從產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營角度出發(fā)考慮整體的產(chǎn)業(yè)運營，以構(gòu)建全過程、全價值鏈協(xié)同的一體化經(jīng)營組織體系，從而更好地服務(wù)于園區(qū)產(chǎn)業(yè)。

園區(qū)的迭代對應(yīng)中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

第一代園區(qū)，是政府牽頭的土地開發(fā)活動。產(chǎn)業(yè)構(gòu)成可以概況為“三來一補”、來料加工的制造業(yè)為主。政府訴求是進行市場投資和加快城市就業(yè)。

第二代園區(qū)的構(gòu)建，加入了科學(xué)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。重視產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，初步形成若干優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，但未形成完整產(chǎn)業(yè)鏈。政府訴求轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣叱鞘蠫DP、進行市場投資、增加稅收以及加快城市就業(yè)。

第三代產(chǎn)業(yè)園，重視產(chǎn)業(yè)鏈的打造、效率的提升。企業(yè)集聚形成特色產(chǎn)業(yè)，企業(yè)間協(xié)作更加明顯。政府期望提高產(chǎn)業(yè)競爭力和畝均效益。

第四代產(chǎn)業(yè)園，重要特征是重視價值鏈打造，強鏈、補鏈、延鏈。產(chǎn)業(yè)分工進一步細化，產(chǎn)業(yè)生態(tài)完備，價值鏈得以強化、補充和延伸。政府推動以園區(qū)為平臺的模式，推動企業(yè)間產(chǎn)生“化學(xué)反應(yīng)”，誕生“新物種”。

未來，園區(qū)要向“產(chǎn)業(yè)生態(tài)社區(qū)”方向發(fā)展。通過集聚相似企業(yè)、提供完備硬件設(shè)施和軟性服務(wù)，為企業(yè)間合作打好基礎(chǔ)，催化園區(qū)企業(yè)在物理空間內(nèi)發(fā)生“化學(xué)反應(yīng)”，產(chǎn)生新技術(shù)、新產(chǎn)品、新模式。

為此，中央政府對園區(qū)提出新要求和新期望：希望園區(qū)充分發(fā)揮地利優(yōu)勢，主動加快園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建和特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動跨區(qū)域的產(chǎn)業(yè)協(xié)同，在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新孵化中提供更多服務(wù)，發(fā)揮更大作用。

不僅如此，地方政府還需要依靠園區(qū)盤活存量用地。

目前，公募REITs政策體系基本完成，園區(qū)資管模式已成必然趨勢。這是盤活存量資產(chǎn)的新模式。項目運營管理能力是社會資本參與其中的基本條件。2022年首批發(fā)行的產(chǎn)業(yè)園公募REITs產(chǎn)品收盤價較上一年基本持平，但抗風(fēng)險能力仍優(yōu)于高速公路和環(huán)保類產(chǎn)品。

各級發(fā)改委將親自過問，運營表現(xiàn)與REITs擴募資格掛鉤。國務(wù)院《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs項目申報推薦工作的通知》中也強調(diào)運營的重要性。加強資產(chǎn)運營管理指導(dǎo)：基金管理人每年向基金投資人公開年度運營情況時，應(yīng)將有關(guān)情況抄送國家發(fā)改委和有關(guān)省級發(fā)展改革委；有關(guān)省級發(fā)展改革委要對遇有較大問題的項目加強幫助指導(dǎo)，提出意見建議�；�礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入項目應(yīng)同已發(fā)行項目的實際運營表現(xiàn)掛鉤。

1、運營強能通過輕資產(chǎn)服務(wù)變現(xiàn)

重資產(chǎn)業(yè)務(wù)增長困難，業(yè)績“第二增長極”寄期望于輕資產(chǎn)服務(wù)，實現(xiàn)關(guān)鍵在于運營服務(wù)能力；成熟完善的體系、團隊、資源生態(tài)和品牌影響力是競爭護城河。園區(qū)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展有兩大關(guān)鍵點：

關(guān)鍵點①：招商和運營能力是核心。輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入。這是區(qū)分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和物業(yè)服務(wù)公司的核心。

關(guān)鍵點②：以“標桿項目”為基礎(chǔ)。做好標桿項目→豐富和完善招商運營體系→將成熟的體系、團隊和品牌對外輸出。

2、園區(qū)企業(yè)服務(wù)是個大金礦

出于成本管控、風(fēng)險控制、專業(yè)能力等原因，中小企業(yè)愿意將部分人力資源、行政管理、融資貸款、法律咨詢等職能通過外包方式完成。產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在地利優(yōu)勢。盈利的關(guān)鍵在于綜合成本。

3、專業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)能夠建立起競爭門檻

產(chǎn)業(yè)服務(wù)專業(yè)門檻高、產(chǎn)業(yè)屬性強。同時，利潤率高、客戶粘性強。園區(qū)需要聚焦某個產(chǎn)業(yè)中的特定環(huán)節(jié)，以入園企業(yè)需求為基礎(chǔ)，向外輸出專業(yè)能力。

4、園區(qū)大運營賦能企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)

越來越多的園區(qū)開發(fā)運營商將企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)獨立，長期股權(quán)投資收益的利潤貢獻也在不斷提升。強運營能夠為園區(qū)在信息獲取和信任贏得上取得優(yōu)勢。

5、園區(qū)大運營的正確定位

改變算賬邏輯，運營服務(wù)不再是成本中心，而是“業(yè)務(wù)中臺”，促招商-穩(wěn)企業(yè)-帶投資-助退出，用運營撬動資產(chǎn)價值，賦能其他業(yè)務(wù)，實現(xiàn)收益閉環(huán)。

基底收入和增值收入保證現(xiàn)金流，覆蓋為此額外增加的運營成本；通過產(chǎn)業(yè)投資和特色產(chǎn)業(yè)服務(wù)，形成差異化競爭力，保證園區(qū)的租金收入穩(wěn)定及資產(chǎn)未來的增值空間。

1、會做事，構(gòu)建不斷迭代的運營服務(wù)體系閉環(huán)

從基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)、專業(yè)服務(wù)三個層面構(gòu)建園區(qū)運營服務(wù)體系，形成“規(guī)定動作”。

通過團隊培訓(xùn)-考核激勵-服務(wù)反饋-優(yōu)化體系構(gòu)建起迭代閉環(huán)，不斷提升服務(wù)體驗。

舉視新能源是集新能源汽車充電設(shè)備研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、安裝服務(wù)為一體的綜合性科技企業(yè)。2016年入園。e通世界在此過程中：

1）協(xié)助企業(yè)布局專利，推動專利30余項，獲得CQC檢驗認證、CE認證；

2）對接科委、人社等扶持資源，推薦參加的青浦區(qū)、上海市的創(chuàng)業(yè)賽事；

3）協(xié)助獲得上海市高新技術(shù)企業(yè)資質(zhì)、上海市“專精特新”中小企業(yè)資質(zhì)。

2、懂政府，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入為核心

政府關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目帶動的經(jīng)濟和社會效益，對城市發(fā)展的助力。實現(xiàn)關(guān)鍵是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源的整合和導(dǎo)入能力，也是園區(qū)大運營的核心價值。

3、懂企業(yè)，以痛點問題解決為優(yōu)先

針對企業(yè)的需求痛點發(fā)力，而非癢點，夯實企業(yè)核心需求解決能力。每一次外部威脅都是運營價值體現(xiàn)的機遇，一次“雪中送炭”強過千萬次“錦上添花”

園區(qū)大運營時代已然到來，新時代沒有承載舊勢力的船。

唯有用“匠心精神”重新打磨。順勢而為，才能找到新時代的生態(tài)位。

當(dāng)前園區(qū)時代正在緩緩拉開帷幕，作為園區(qū)發(fā)展的核心，園區(qū)運營的重要性毋庸置疑。做好園區(qū)經(jīng)營的關(guān)鍵在于提升運營的服務(wù)能力。同時，通過輕資產(chǎn)服務(wù)，園區(qū)運營具有強大的變現(xiàn)能力。

在未來園區(qū)構(gòu)建中，把握好園區(qū)運營方向，從基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)、專業(yè)服務(wù)三個層面構(gòu)建園區(qū)運營服務(wù)體系，是發(fā)展園區(qū)的重要著眼點。