市場(chǎng)田傲云 2023-06-29 08:37:10 來(lái)源：中房報(bào)

樓市下行趨勢(shì)仍在持續(xù)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月15日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月，70個(gè)大中城市中二手房?jī)r(jià)環(huán)比持平或上漲的城市僅有15個(gè)，一線(xiàn)城市中，北京、上海、廣州、深圳的二手房?jī)r(jià)環(huán)比都在下降，分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%。

房?jī)r(jià)下調(diào)的同時(shí)，二手房交易周期延長(zhǎng)，掛牌量也在持續(xù)增加。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年6月初，全國(guó)13個(gè)重點(diǎn)城市（分別為北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、南京、天津、武漢、西安、沈陽(yáng)、杭州、合肥）二手住宅掛牌量為 199 萬(wàn)套，相比今年年初159萬(wàn)套增長(zhǎng)了25%。

從絕對(duì)規(guī)模看，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規(guī)模相對(duì)大，6 月初分別為 22萬(wàn)套、20萬(wàn)套 和 18 萬(wàn)套。對(duì)比年初掛牌規(guī)模，今年6月份上海、武漢和西安的增速最大，分別為 82%、72%和40%。

掛牌量激增背后原因?yàn)楹危恳拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年上半年二手房出售意愿很強(qiáng)，但由于市場(chǎng)交易遇阻，進(jìn)而產(chǎn)生了房源激增問(wèn)題�！皬慕Y(jié)構(gòu)分類(lèi)來(lái)看，雖然也存在一些恐慌性?huà)伿刍蚣庇谔赚F(xiàn)等情況，但其占比或風(fēng)險(xiǎn)是可控的，占比較多的則屬于置換需求或換房需求。”

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年上半年疫情解除后，市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，導(dǎo)致部分業(yè)主預(yù)期轉(zhuǎn)向悲觀，掛牌總量走高。此外，一二線(xiàn)城市中投資客較多，部分投資客拋售套現(xiàn)，也導(dǎo)致二手房掛牌量增加。

二手房掛牌量近200萬(wàn)套

今年3月，急需資金周轉(zhuǎn)的鄧綺將3年前入手的一套100平方米房子掛到各地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)平臺(tái)，本以為市場(chǎng)行情不錯(cuò)，很快就能賣(mài)掉，但幾個(gè)月下來(lái)連看房的人都不多。

鄧綺坐不住了�！皰炫频姆孔游挥诒本┏�陽(yáng)區(qū)百子灣，2006年建成，臨近地鐵，周邊還有大型購(gòu)物商場(chǎng)，單價(jià)8萬(wàn)元/平方米，但沒(méi)想到這么難賣(mài)�！�

為了快速賣(mài)掉房子，鄧綺只能忍痛降價(jià)，但她低估了賣(mài)房的難度，3個(gè)多月下來(lái)，報(bào)價(jià)已由800萬(wàn)元下調(diào)到760萬(wàn)元，依然沒(méi)有賣(mài)出去。

“現(xiàn)在二手房掛牌量一直在增加，不降價(jià)大幾十萬(wàn)元根本沒(méi)人看。”北京百子灣片區(qū)一房產(chǎn)機(jī)構(gòu)中介人士直言，客戶(hù)對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)不買(mǎi)賬，同時(shí)沒(méi)有利好政策刺激，他們耐得住性子。

鄧綺也抽空去其他小區(qū)轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，看看銷(xiāo)售情況，小半個(gè)月下來(lái)心情十分復(fù)雜�！捌鋵�(shí)看新聞?dòng)姓f(shuō)市場(chǎng)不好，但大多是說(shuō)沒(méi)有學(xué)位的老破小，沒(méi)想到次新房銷(xiāo)售情況也一般�！�

商飛是北京亞運(yùn)村片區(qū)一地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門(mén)店工作人員，他也深感今年賣(mài)房的難度。“3月中下旬之后掛牌量增加，成交量卻量?jī)r(jià)齊下；市場(chǎng)上，成交量較大的是大三居以及四居室�！�

在上海，位于上海市虹口區(qū)鏈家門(mén)店的中介人員告訴記者，從去年9月份開(kāi)始，上海二手房源掛牌量就開(kāi)始增加，但成交情況并不理想，到今年2~3月份，經(jīng)歷了一波短暫上漲行情后，市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)冷�！白h價(jià)空間變大，但也有業(yè)主因?yàn)榉孔右恢辟u(mài)不掉不得不將房源下架�！�

在西安，多家地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員告訴記者，“房子越賣(mài)越多”。西安經(jīng)開(kāi)南一位地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，今年以來(lái)，二手房成交量一直都不景氣，很多房源一個(gè)月下來(lái)只有三四組客戶(hù)�！澳梦覀冮T(mén)店附近的這個(gè)小區(qū)為例，掛牌房源18套，其中有10套房源是最近兩個(gè)月新掛牌的；剩下的8套，有的掛了半年多，也有的掛牌時(shí)間超過(guò)一年，最近的一次成交還是在5月份。”

成交量?jī)r(jià)齊跌背后，除去買(mǎi)房觀望氛圍濃厚外，最貼切的感受還有二手房掛牌量持續(xù)爆破。多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)線(xiàn)上數(shù)據(jù)顯示，北京二手房掛牌量已突破12萬(wàn)套關(guān)口；也有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)稱(chēng)其后臺(tái)數(shù)據(jù)顯示更多，整體大約有15萬(wàn)套左右。

另?yè)?jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年6月初，全國(guó) 13 個(gè)重點(diǎn)城市（分別為北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、南京、天津、武漢、西安、沈陽(yáng)、杭州、合肥）二手住宅掛牌量為 199 萬(wàn)套，相比今年年初 159 萬(wàn)套增長(zhǎng)了25%。

易居研究院認(rèn)為，這意味著今年上半年二手房出售意愿很強(qiáng)，但由于市場(chǎng)交易遇阻，進(jìn)而產(chǎn)生了房源激增的問(wèn)題。

“再等等吧”！

“房?jī)r(jià)基本沒(méi)有上漲空間了，等等肯定還會(huì)有降價(jià)的�！庇匈I(mǎi)房計(jì)劃的張磊表示。

采訪(fǎng)的多位地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)者稱(chēng)，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)已轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)，交易量持續(xù)下降，掛牌量卻在持續(xù)增加，供需失衡下給購(gòu)房者帶來(lái)了較大議價(jià)空間。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國(guó)13城二手住宅去化周期為10個(gè)月，二季度該指標(biāo)為15個(gè)月，出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。

張磊告訴記者，他從今年年初開(kāi)始看房，今年4月地產(chǎn)中介人士向他推薦了一套位于上海浦東區(qū)的一套房子，二室一廳53平方米，交通十分便捷，通勤也很方便，“當(dāng)時(shí)掛牌價(jià)是450萬(wàn)元，最近又降了30萬(wàn)元。”

“去年年中有朋友523萬(wàn)元買(mǎi)了這個(gè)小區(qū)的同戶(hù)型，這相當(dāng)于一年降了100萬(wàn)元�！睆埨诒硎荆�盡管很想盡快把買(mǎi)房一事敲定下來(lái)，但目前的市場(chǎng)行情確實(shí)讓他有些后怕，“我們這波青年人沒(méi)有吃到低房?jī)r(jià)的紅利，面對(duì)一線(xiàn)城市高房?jī)r(jià)大多力不從心，房子降價(jià)后，我那個(gè)朋友也挺后悔的�！�

在北京的周瑜因?yàn)槿ツ晟�了小孩，為了孩子將�?lái)上學(xué)她也正在看房，但她也開(kāi)始變得猶豫起來(lái)�！爸�前看的是帶學(xué)位的老破小，但我關(guān)注的一套房源從640萬(wàn)元一路降到570萬(wàn)元，實(shí)在讓我下不了手。”

“之前覺(jué)得學(xué)區(qū)房至少是保值的，但現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房也可以降價(jià)這么厲害，為了避免以后降價(jià)拋售，我們也在考慮是否要買(mǎi)學(xué)區(qū)房�！敝荑じ嬖V記者，她看中了一套位于西城區(qū)的學(xué)區(qū)房，48平方米，但從現(xiàn)在的市場(chǎng)情形來(lái)看，也有不買(mǎi)學(xué)區(qū)房，將來(lái)送孩子去國(guó)際學(xué)校的想法。

核心城市房產(chǎn)還保值嗎？

一二線(xiàn)城市二手房掛牌量持續(xù)上漲，交易周期拉長(zhǎng)，價(jià)格出現(xiàn)較大跌幅，一二線(xiàn)城市的房產(chǎn)還保值嗎？

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，一二線(xiàn)城市仍是全國(guó)韌性最強(qiáng)的市場(chǎng)，短期內(nèi)市場(chǎng)調(diào)整波動(dòng)，長(zhǎng)期來(lái)看前景仍然看好。

李宇嘉表示，現(xiàn)在最大的問(wèn)題是接盤(pán)能力不足，短期內(nèi)二手房還將有一段調(diào)整期�！敖�(jīng)過(guò)2015年~2018年以及2020年~2021年上半年這兩年上漲，很多城市房?jī)r(jià)翻了一倍有余，甚至兩倍多，現(xiàn)在的現(xiàn)象說(shuō)明市場(chǎng)在回歸正常�！�

為降低購(gòu)房成本，激發(fā)市場(chǎng)活力。6月20日1年期、5年期LPR下調(diào)10BP至4.2%，這是自2022年8月以來(lái)LPR的首次下降。這是否對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，帶動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況好轉(zhuǎn)？

多位受訪(fǎng)人士認(rèn)為，LPR下調(diào)10BP可以減輕購(gòu)房壓力，有利于促進(jìn)購(gòu)房需求入市，從而推動(dòng)二手房市場(chǎng)活躍度提升，對(duì)于拉動(dòng)銷(xiāo)售面的好轉(zhuǎn)有著積極意義。但對(duì)樓市短期成交帶動(dòng)作用有限。

“本次降息對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)效果或有限，市場(chǎng)銷(xiāo)售的企穩(wěn)恢復(fù)仍需要其他政策協(xié)同發(fā)力，需求端如通過(guò)降低交易稅費(fèi)、降低中介費(fèi)等方式進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，或通過(guò)一區(qū)一策、與生育政策和人才政策結(jié)合等方式調(diào)整核心一二線(xiàn)城市限購(gòu)政策，以提振市場(chǎng)預(yù)期�！蹦硻C(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)補(bǔ)充表示。

李宇嘉也表示，盡管LPR下調(diào)10BP有望對(duì)后市形成一定支撐，但最關(guān)鍵的還是需求端對(duì)新市民、年輕人的就業(yè)、收入能積極幫助，供給端對(duì)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)能及時(shí)控制，否則金融層面的降息政策難以支撐地產(chǎn)量?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

（應(yīng)受訪(fǎng)者要求，文中業(yè)主、購(gòu)房者、中介人士均為化名）