市場 2023-07-03 08:59:23 來源：丁祖昱評樓市

2023年上半年已經過去，回顧前6月，一季度受益于疫情管控全面解綁、剛需剛改集中釋放等因素，市場出現(xiàn)了一波放量，各城市點狀復蘇。二季度增長動能轉弱：4-5月連續(xù)2月下滑，6月也未迎來預期中的止跌行情。

從政策方面來看，2023年至今，中央表態(tài)積極，優(yōu)化調整多項政策。6月30日央行貨幣政策委員會召開2023年第二季度例會，再次指出因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加快完善住房租賃金融政策體系，推動建立房地產業(yè)發(fā)展新模式。

政策利好下，2023年以來中國房地產行業(yè)雖然有一定的修復預期，但在供需兩端制約之下，市場和企業(yè)表現(xiàn)相對平淡。

在樓市復蘇動能放緩背景下，三季度仍有債務到期高峰，房企的債務壓力依然較大。我們認為，若7月無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規(guī)模還將維持弱復蘇主基調，若銷售市場長期低迷，債務違約現(xiàn)象或仍會出現(xiàn)

2023年上半年，中央積極表態(tài)房地產以引導市場預期修復，優(yōu)化集中供地等制度以適應當前市場環(huán)境，金融層面降準降息穩(wěn)經濟，支持居民信貸及房企融資等。

但從結果來看，居民信貸及房企融資效果一般，整體市場仍呈現(xiàn)出弱復蘇行情。

除了積極表態(tài)外，上半年中央層面并無實質性的重磅刺激政策，已發(fā)布政策多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調整，或意在規(guī)范市場秩序，政策力度限于“托而不舉”。

在這背景下，整體樓市在2-3月點狀復蘇后，4-6月再度回落。

這一方面是受新房供應節(jié)制，絕對量規(guī)模僅能持平去年同期；另一方面，伴隨著剛需剛改需求階段性釋放完畢，改善接棒，對成交支撐作用略顯不足。

據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年前5月120個重點城市新增供應10621萬平方米，同比下降5%，較2021年同期“腰斬”。6月新增供應環(huán)比上漲32%，同比下降23%，二季度供應規(guī)模略高于一季度，不過上半年累計同比下降9%，不及去年同期。

成交來看，2023年前5月120個重點城市成交15873萬平方米，同比增23%，好于去年同期。但6月成交，并未出現(xiàn)年中放量的“翹尾”行情，上半年累計同比上漲13%，增幅較5月收窄10個百分點。

即便前期熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥等也在近期出現(xiàn)的需求疲軟跡象，部分項目來訪、認購出現(xiàn)了下滑。

在市場預期和信心尚未修復的背景下，新房市場銷售萎靡，企業(yè)資金壓力并未從源頭得到有效緩解，整體投資意愿繼續(xù)保持在低位。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，受預供地制度、行業(yè)信心仍在低位等因素影響，全國土地市場成交量同比顯著下滑。2023年上半年全國300城經營性土地成交建筑面積為3.2億平方米，較2022年上半年同期下跌25%，創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。

分能級來看，各能級城市表現(xiàn)基本一致。與2022年同期相比，均呈現(xiàn)量跌、價漲的趨勢，但變動幅度略有差異。一線城市上半年土地成交量價降幅最大，成交規(guī)模同比減少29%，成交金額下降19%；三四線城市其次，成交建面同比下降27%，成交金額下降19%；二線城市降幅最小，成交建面、金額同比降幅分別為17%和14%。

價格方面，受重點城市優(yōu)質地塊供應占比增加的影響，成交均價同比去年同期均有一定地上升，尤其是一線城市，成交均價增至22468元/平方米，增幅達14%；三四線城市則因溫州、常州、臺州、佛山等主力城市供地質量提升的影響，成交地價同比也有10%的增幅，增至1859元/平方米。

從企業(yè)拿地來看，上半年仍舊壓力較大。CRIC數(shù)據(jù)顯示，6月末新增貨值百強門檻值僅有41.4億元，同比下降6%，且新增貨值10強、20強等各梯隊門檻值同比全線下滑，整體投資表現(xiàn)均不如去年同期。

截止6月末，新增貨值超過百億的房企為32家，對比去年同期減少了8家。華潤、濱江和萬科位列前三，華潤也是年內首個新增貨值突破千億的房企。

總量方面，1-6月新增貨值、總價和建面百強的總額分別為14120億元、6952億元和6178萬平方米，拿地金額百強房企的投資力度同比下降9%。

上半年新增拿地金額TOP100企業(yè)中，央國企拿地金額占百強比重達到60%，占據(jù)絕對主力，城投平臺以及民企拿地金額比重分別是18%和22%。

對比2022年1-6月份來看，央國企比重保持平穩(wěn)，僅較同期下降3個百分點，民企占比則同比增長2個百分點。數(shù)量上，相較于去年平均分布的格局，今年央國企拿地依舊是“老面孔”，金額TOP100中拿地數(shù)量與去年同期持平，但民企數(shù)量增多、城投數(shù)量在減少。

事實上，自2022年末起，房企融資政策就迎來了轉向，紓困方向從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業(yè)并存”。

進入2023年，1月10日，央行、銀保監(jiān)會召開銀行信貸工作座談會，強調保持房地產融資平穩(wěn)有序，并實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃。此后多部門也陸續(xù)強調，要促進金融與房地產正常循環(huán)、落實“金融16條”等。

但融資開閘仍僅限于優(yōu)質房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資面仍然處于筑底階段，多數(shù)民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

從80家典型房企的融資總量來看，2023年上半年80家典型房企的融資量為2965億元，同比下降30%；其中2023年一季度及二季度的融資規(guī)模，環(huán)比及同比均呈現(xiàn)繼續(xù)下滑的趨勢。

在行業(yè)的持續(xù)下行下，2023年4月A股企業(yè)年報季后出現(xiàn)了“戴帽”潮，而后又迎來了一波“退市潮”。截至6月21日，共有11家A股上市房企被“戴帽”，這些企業(yè)的股價也因此遭到了重挫；其中共有8家A股房企因連續(xù)20個交易日的每日股票收盤價均低于人民幣1元/股而觸發(fā)了終止上市條件。

除了已經確定強制退市的幾家企業(yè)之外，還有部分房企的股價觸及了強制退市的邊緣。從6月21日收盤價來看，共有12家房企的收盤價低于2元/股。

在當前環(huán)境下，越來越多的上市房企被動“披星戴帽”或強制退市。這一現(xiàn)象或將進一步加深由市場信心缺失及現(xiàn)金流困境導致的惡性循環(huán)。

一方面，對于被加上ST或*ST的房企而言，對房企的形象、信譽、融資等方面都會造成不良影響；同時信用能力惡化，引入資金債務重組的可能性也更加渺茫。

另一方面，隨著融資及信用的惡化，也將拖累在建工程無法完工，從而引發(fā)大眾對相關涉及樓盤延期交付或甚至爛尾的擔心，造成后續(xù)購房信心的持續(xù)降低。

此外，對于戴帽后被強制退市的房企而言，更阻斷了房企通過資本市場進行融資，等待的命運多為破產清算。如果房企破產清盤，項目資產大概率只能折價拍賣出售，債權人和投資者能拿回的可能更少。

而從債務到期來看，2023年上半年房企債券到期總規(guī)模為3953億元，三季度仍舊有到期高峰，今年房企的債務壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，債務違約現(xiàn)象或仍會出現(xiàn)。

從目前來看，短期行業(yè)難有V型大反轉，筑底、低位震蕩、脈沖式調整是主旋律。

當前行業(yè)最大的核心問題在于市場預期，在于居民對于房地產的長期“看空”以及本身購買力的不足。

因此，對于未來行業(yè)的動向，我們認為三季度房地產銷售同比增速大概率將持續(xù)回落。商品房面積保持負增長，金額增速下滑甚5%左右。

一方面當前市場是基于點狀回暖進行復蘇，需求相對旺盛、購買力相對充足僅存在部分核心城市，且經過上半年的需求釋放，大部分城市剛需乏力、改善需求未能形成有效銜接。

另一方面，2022年6月是全年銷售的最高點，9月銷售也比今年月均高出17%，基數(shù)均相對較高，在無強力政策刺激下，短期不具備大幅回升的可能性。