市場 2023-07-20 09:05:44 來源：丁祖昱評樓市

今年第4號臺風(fēng)“泰利”給深圳帶來的大風(fēng)暴雨絲毫沒有影響深圳市民辦理“雙證合一”登記的熱情。

7月17日是深圳傳出“雙拼房”可在不動產(chǎn)登記中心辦理“雙證合一”的消息后的第二個工作日，“雙拼房”比較集中的深圳南山區(qū)登記所相關(guān)窗口前，早上九點已經(jīng)開始排隊拿號。

有媒體報道稱，上周五是合證業(yè)務(wù)開放首日，南山登記所就有超過400名市民前去咨詢辦理業(yè)務(wù)，現(xiàn)場的熱鬧場面“可比春運的火車站”。

“雙拼房”的存在是一個歷史遺留問題，也不只存在于深圳，在廣東省的廣州、東莞、中山以及上海等多個城市，其實都有存量并不小的類似房源。

在深圳之前，東莞、廣州和中山都相繼出臺了針對“雙拼房”重新認(rèn)定的政策，其中廣州和中山已經(jīng)有部分符合政策規(guī)定的“雙拼房”可以辦理“雙證合一”，東莞則發(fā)布了關(guān)于限購區(qū)域“雙（多）證房”認(rèn)定的相關(guān)規(guī)定，符合條件的“雙證房”可以按照一套房交易。但上海目前還沒有任何針對“雙拼房”的政策變化。

我們認(rèn)為，“雙證合一”政策是對“雙拼房”歷史遺留問題的政策糾偏，有利于恢復(fù)市場上中大戶型的存量供應(yīng)。今年深圳第二次土拍“深超總”地塊取消了“70/90”的政策限制，也向市場釋放了積極信號，進(jìn)一步增強(qiáng)住房供應(yīng)與市場需求的匹配度。

根據(jù)國家統(tǒng)計局上周六發(fā)布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，深圳6月份一二手房價環(huán)比繼續(xù)下降，其中新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，同比跌2.4%，跌幅繼續(xù)擴(kuò)大；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，同比跌1.3%。

由于深圳樓市6月中旬年中沖刺季沒有出現(xiàn)“止跌行情”，整體需求動力不足，預(yù)計低位盤整將為深圳市場的常態(tài)。在這樣的市場環(huán)境下，“雙證合一”的政策還是讓深圳樓市泛起一陣漣漪。

根據(jù)深圳市國資源土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司2018年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，深圳的“雙拼房”在除光明外的9個區(qū)都存在。其中，南山的分布占比為31.34%，龍崗區(qū)22.39%，寶安區(qū)19.40%。

據(jù)統(tǒng)計，深圳的“雙拼房”市場存量9萬多套，涉及120多個小區(qū)，比較典型的小區(qū)包括三湘海尚、恒裕濱城一二期、卓越維港南北區(qū)、陽光海濱花園、鴻威海怡灣、君匯新天、翡翠海岸、寶能太古城等等。

“雙拼房”業(yè)主基本是購買力相對較高的改善和豪宅群體，像深圳灣這樣的新興豪宅區(qū)，更是"重災(zāi)區(qū)"。據(jù)鏈家統(tǒng)計，目前深圳灣18個社區(qū)中，只有太古城南和頤安閱海是純單本證的社區(qū)，其它社區(qū)都是單本證和“雙證房”共存。

“雙證房”源于2006年的“70/90政策”。2006年，為了增加小戶型供應(yīng)，建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，其中要求：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，即“70/90政策”。

當(dāng)年6月12日，深圳市發(fā)布《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》，成為全國首個發(fā)布商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)格實施“70/90政策”的城市，將建筑面積90平方米以下住房占項目套數(shù)供應(yīng)比例70%作為商品住宅土地出讓的前置條件。

為了規(guī)避該政策，當(dāng)時有不少房企設(shè)計開發(fā)出“雙拼房”或多拼房，將兩套甚至多套90平方米以下的小戶型拼在一起，作為一個大戶型進(jìn)行銷售，購房者擁有兩個及以上的不動產(chǎn)權(quán)證，簡稱“一房兩證”“一房多證”。

在限購政策出臺之前，“雙拼房”可以正常貸款，在市場上的流通也是正常的。一直到2010年深圳限購限貸政策落實后，因為同時占用兩個購房名額，“雙拼房”的交易隨后陷入尷尬，不僅流通性變差，二手房價也低于同小區(qū)的單證戶型。市場差的時候，部分“雙拼房”按照市場價打7折、6折也很少有人接盤。

2016年，廣東省發(fā)文正式取消“70/90政策”。 尤其是隨著二胎、三胎政策的放開以及改善需求逐漸成為市場成交的主流，中大戶型的需求具有更大的市場空間，當(dāng)年以中小戶型為主以滿足普通家庭居住需求的政策目標(biāo)，也正在被小面積商品房及保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等取代，“雙證合一”不僅順應(yīng)了市場的需求變化，也是對歷史遺留問題的糾偏。

事實上，深圳“雙拼房”的業(yè)主們早在2020年就開始不斷嘗試申請“合證”，但是，2021年，深圳相關(guān)部門否決了“雙（多）證合一”的建議。當(dāng)時深圳樓市正處于高熱階段，監(jiān)管部門顯然不愿意進(jìn)一步刺激樓市。

近兩年，市場不斷降溫，去年開始，省內(nèi)的東莞、廣州、中山陸續(xù)放松了對“雙證房”的認(rèn)定，給深圳的“雙證合一”提前打了樣。

中山“雙證合一”的要求是：所屬商品住宅小區(qū)符合“70/90政策”、兩套商品住宅產(chǎn)權(quán)人相同、兩套商品住宅位于同一樓層且相連、兩套商品住宅的建筑面積均小于90平方米，符合以上條件的兩套商品住宅可合并為一套住宅。

廣州的“雙（多）證合一”先從增城、花都等郊區(qū)開始實行，去年12月底，廣州市規(guī)劃和自然資源局在《進(jìn)一步優(yōu)化審批服務(wù)機(jī)制助企紓困促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展若干措施（第一批）》中明確：“對我市執(zhí)行“9070”政策（即90平方米以下套型住房占全部套型70%以上）期間建成并出售的商品住房項目，同一權(quán)屬人、未設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)、位于同一層相鄰位置且實際按照一套使用的兩套商品住房，申請人聲明不再分割房屋的，可申請辦理產(chǎn)權(quán)合并“，一錘定音。

對比廣州和深圳的“雙（多）證合一”政策，從實際執(zhí)行情況看，廣州的要求相對更嚴(yán)格，真正符合政策的房源并不是特別多，市場也波瀾未現(xiàn)。深圳在執(zhí)行上要求在各區(qū)登記所查詢房產(chǎn)是否在“雙證合一”的辦理范圍內(nèi)，之后申請工作人員上門做房產(chǎn)測繪，測繪結(jié)果符合滿足條件即可合證。

由于深圳“雙拼房”業(yè)主基本是購買力相對較高的改善和豪宅群體，“雙證合一”后預(yù)計會釋放出一定數(shù)量的改善客群購房名額，一定程度上促進(jìn)改善群體入市及置換，加大改善產(chǎn)品的流通，提振市場信心。

從二手房的掛牌情況看，的確有少量“雙拼房”的房源掛牌價小幅上漲，但暫時還沒有成交，有中介表示看房量略有上升，但對成交并沒有明顯的促進(jìn)。

事實上，目前深圳樓市處于單邊下行的走勢，僅靠“雙證合一”釋放出的購房資格增加來拉動市場復(fù)蘇是不現(xiàn)實的。

深房中協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年7月1日，根據(jù)四大行（貝殼找房、樂有家、中原、看房網(wǎng)）公開掛牌出售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳全市共掛牌出售房源164169套（存重復(fù)房源，下同），對比6月1日統(tǒng)計的160108套掛牌房源增加4061套，環(huán)比增長2.5%。

從今年上半年的走勢看，深圳二手房的掛牌量呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的走勢，臨近年中，掛牌量的增長才有所減緩。今年初，由于疫情管控措施的優(yōu)化，市場需求集中釋放，二手房的委托掛牌量也因此快速增長，但隨著需求的疲軟，市場去化節(jié)奏放緩，導(dǎo)致掛牌房源量持續(xù)高位且緩慢增長。

“雙證合一”雖然會釋放一部分購房需求，但也會增加二手房的市場供應(yīng)，對當(dāng)下低迷的深圳樓市而言，更有可能是把“雙刃劍”。

眾所周知，當(dāng)前市場低迷的主要原因在于整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，購房者對于未來收入預(yù)期及利用杠桿購房的信心不足，尤其是在當(dāng)前房價下行趨勢下，剛需客群觀望情緒濃厚，因此，“雙證合一”對當(dāng)前深圳整體低迷的市場作用相對有限。

深圳“雙證合一”之后，東莞市場上對于“雙（多）證房”產(chǎn)證合一的呼聲也再次高漲，預(yù)計后續(xù)政策會進(jìn)一步調(diào)整。我們建議，其他存在類似房源的城市，可根據(jù)自身市場情況對這一歷史遺留問題進(jìn)行政策糾偏，以適應(yīng)當(dāng)前的市場發(fā)展要求。

當(dāng)前樓市下行趨勢明顯，“雙（多）證合一”可以釋放部分購房需求，提振市場信心，同時也不會給市場帶來太大的波動，是一個比較好的政策糾偏的時機(jī)。

從2006年“70/90政策”開始實行，到2010年限購限貸政策落實，“雙（多）證房”真正在市場上流行的時間也不過4年左右的時間，存量有限。

同時，目前已出臺“雙（多）證合一”政策的城市，對辦理合證也提出了相對嚴(yán)格的條件和要求，并非所有的“雙（多）證房“都能實現(xiàn)產(chǎn)證合一，因此，真正能夠釋放出來的購房資格相對目前低迷的市場而言，只能算是杯水車薪，對市場的提振作用有限。