市場(chǎng) 2023-07-25 08:36:51 來源：丁祖昱評(píng)樓市

根據(jù)克而瑞資管（CAIC）監(jiān)測(cè)顯示，2023年上半年，中國(guó)內(nèi)地大宗物業(yè)成交總額621.973億元，較2022年同期下降41.54%，較2021年上半年成交規(guī)模更是攔腰減半，創(chuàng)近三年新低。

2023年上半年一方面國(guó)際環(huán)境較為復(fù)雜嚴(yán)峻，另一方面國(guó)內(nèi)社會(huì)生活處于疫后恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行的階段，且經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)發(fā)展的基礎(chǔ)不穩(wěn)固，因此大宗市場(chǎng)交易活躍度較前幾年有較大水平下降，單筆成交額也為2020年以來的最低水平。

尤其4、5月份全國(guó)32城大宗成交規(guī)模較去年同期下降8成左右，市場(chǎng)活躍度下滑明顯。6月國(guó)民經(jīng)濟(jì)回升向好，大宗成交額也有所回升，但上半年市場(chǎng)整體仍表現(xiàn)冷淡。

值得注意的是，2023年上半年，房地產(chǎn)業(yè)重回大宗市場(chǎng)收購(gòu)方主力行業(yè)，成交金額達(dá)到233.2億元，占總成交規(guī)模的37.5%。

CAIC數(shù)據(jù)顯示， 2023年1-6月，內(nèi)地32城大宗物業(yè)共91筆交，交易總額約621.97億元，同比下降41.5%；平均單筆成交額約6.83億元，同比下降33.3%。

上半年多個(gè)重點(diǎn)城市大宗資產(chǎn)交易整體表現(xiàn)不及去年同期，較2021年上半年成交規(guī)模更是攔腰減半，整體處于近幾年的成交低位。

與此同時(shí)，總成交單數(shù)91筆，相較于去年同期減少12.5%；單筆成交金額同比下降33.3%至6.83億元，為2020年以來的最低水平。

按月來看，一季度，大宗物業(yè)市場(chǎng)的利好消息并不少。2月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布公告，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

同時(shí)，鼓勵(lì)境外投資者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。對(duì)私募機(jī)構(gòu)及境內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者而言，這意味著房地產(chǎn)“抄底”機(jī)會(huì)來臨。

3月24日，證監(jiān)會(huì)又發(fā)布通知，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，零售類商業(yè)又新增退出渠道，利好大宗物業(yè)的投資與退出。

受其影響，雖然一季度全國(guó)32個(gè)核心城市的大宗物業(yè)成交金額和成交單數(shù)較去年同期下降，但單筆成交金額達(dá)12.4億元，同比漲253%。

進(jìn)入4、5月份，受經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)發(fā)展的基礎(chǔ)不穩(wěn)固影響，全國(guó)32城大宗成交規(guī)模較去年同期下降8成左右，6月國(guó)民經(jīng)濟(jì)回升向好，大宗成交額也有所回升。

具體到城市來看，以上海為核心的長(zhǎng)三角城市群以297.9億元的成交金額仍居首位，其中上�？偝山活~約189.2億元，為單城市最高，其在內(nèi)地大宗交易市場(chǎng)舉足輕重。

對(duì)比一線城市成交情況來看，基于上半年以來有效需求不足和市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)等因素，2023年上半年除深圳外，北京、上海及廣州都較去年同期成交額有較大降幅，其中廣州及上海降幅超5成，廣州更是同比下降了87%。

考慮到去年同期上海及北京都處于疫情封控時(shí)期，面對(duì)本就較低的基數(shù)，2023年上半年成交規(guī)模還同比下降，大宗市場(chǎng)冷淡程度可見一斑。

上海作為大宗市場(chǎng)一直以來的核心熱門城市，一季度成交規(guī)模同比下降28%，二季度環(huán)比驟降86.2%，與此同時(shí)，上海大宗成交金額在32城中的占比也從去年的底的68%降至30%，市場(chǎng)悲觀情緒明顯。

2023上半年，房地產(chǎn)業(yè)重回大宗市場(chǎng)收購(gòu)方主力行業(yè)，成交金額達(dá)到233.2億元，占總成交規(guī)模的37.5%。

從企業(yè)性質(zhì)看，大型央國(guó)企地產(chǎn)憑借充裕的現(xiàn)金流及良好信用成為大宗市場(chǎng)絕對(duì)收購(gòu)主力，占比超8成。

近些年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)受到政策調(diào)整，同時(shí)伴隨大量開發(fā)商暴雷，其持有的優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)也在陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，與此同時(shí)，也有更多房企迎來資產(chǎn)重塑的契機(jī)。

其次內(nèi)資機(jī)構(gòu)投資者占比17.04%位居第二，主要以保險(xiǎn)和信托機(jī)構(gòu)為主，價(jià)值投資依然為交易的主要需求，成交標(biāo)的多為一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)寫字樓及園區(qū)。

值得一提的是，3月華潤(rùn)置地有限公司公告，以124億元完成收購(gòu)華夏幸福公司股權(quán)，此次交易包含三個(gè)大體量商辦資產(chǎn)項(xiàng)目，其中2個(gè)位于武漢，1個(gè)位于南京，為上半年成交規(guī)模最大的項(xiàng)目。此外1月鐵獅門向凱德投資的人民幣基金以76億元出售位于上海的尚浦中心項(xiàng)目緊隨其后。

從成交規(guī)模前10位的項(xiàng)目來看，一線及新一線城市的優(yōu)質(zhì)辦公及綜合體項(xiàng)目持續(xù)受到資本加碼。

2022年32城大宗物業(yè)成交總額2196億元，同比2021年下降33.9%；與此同時(shí)，總成交單數(shù)287筆同比上升10%，交易頻率明顯提升。從各季度成交情況來看，二季度因上海、北京等主要大宗交易城市受到疫封控影響，交易規(guī)模明顯下降，隨著防疫政策調(diào)整，三季度開始，市場(chǎng)大宗交易規(guī)模逐漸增加，四季度達(dá)到682億元，全年整體大宗市場(chǎng)交易熱度不減。

進(jìn)入2023年，雖然大宗交易成交總額出現(xiàn)了明顯下降，但從業(yè)態(tài)來看，受證監(jiān)會(huì)3月24日發(fā)布的推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目利好，綜合體項(xiàng)目頻頻被現(xiàn)金流充裕的國(guó)企地產(chǎn)和外資地產(chǎn)基金收購(gòu)，2023上半年該業(yè)態(tài)資產(chǎn)總成交額達(dá)220.3億元同比升幅達(dá)90.4%，成為唯一同比上升的業(yè)態(tài)。

我們認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)政策企穩(wěn)，以及投資活動(dòng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)大宗物業(yè)的成交量有望在下半年集中體現(xiàn)。