市場唐軍 2023-08-14 08:44:30 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)

炎熱天氣籠罩著冰冷的武漢樓市。

8月6日，硚口區(qū)中山大道與崇仁路口處，中建·湖北文旅·壹品公館營銷中心內(nèi)，前往看房的客戶稀少。

“當(dāng)下是市場淡季，看房買房者都很少�！敝脴I(yè)經(jīng)理李某說，7月僅賣出了幾套房。

樓盤賣得慢，是當(dāng)前武漢樓市的“通病”。

武漢住房保障和房屋管理局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月，武漢市新建住房成交量跌破了5000套關(guān)口，網(wǎng)簽備案僅4881套，環(huán)比6月下降21%,連續(xù)兩個月疊加下滑，創(chuàng)近十年同期新低。

銷售慘淡，已成為武漢地產(chǎn)業(yè)界人士心中的揮之不去的隱痛。

“炎熱天氣又逢市場在底部震蕩，讓地產(chǎn)人更似煉獄般煎熬，作為一個擁有近600個活躍樓盤的城市，武漢7月商品住宅備案量僅4000多，平均每個樓盤只銷售8套房，單盤個位數(shù)銷量成為常態(tài)�！币晃坏禺a(chǎn)老總在朋友圈里非常感慨地說，市場顯得這樣無情，客戶量似乎還在下滑，你樓盤的銷售量是被平均還是去平均別人，就看操盤手是不是有足夠作為。

慘烈的樓市競賣潮，在武漢已經(jīng)展開。

虧本也要賣

中建·湖北文旅·壹品公館由中建壹品投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“中建壹品”）負(fù)責(zé)操盤運(yùn)營。

李姓經(jīng)理表示，中建·湖北文旅·壹品公館于2023年1月31日首開，推出1#樓建筑面積約120~140平方米毛坯房源，共176套，備案價約35000元/平方米。開盤后，在3、4月兩月賣得稍好，此后銷售便一路下滑，截至7月底，半年僅賣了三分之一。因銷售不暢，項(xiàng)目售價便開始下浮，6月后還曾專門推出特價房，售價為28000元/平方米。

經(jīng)查，該項(xiàng)目為中建壹品聯(lián)手鄂旅投于2021年6月29日以469000萬元競得，土地面積54325平方米，建筑面積19.41萬平方米，樓面地價24162.8元/平方米。如果核算項(xiàng)目建造、資金成本、營銷費(fèi)用及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，該項(xiàng)目售價若低于31000元/平方米，則是在虧本賣。

實(shí)際上，在武漢低迷又內(nèi)卷市場的逼迫下，低于成本銷售的樓盤并非孤例。

中國電建地產(chǎn)·瀧悅長安與中建·湖北文旅·壹品公館巧合的在同日拿地，卻更顯得命運(yùn)多舛。該項(xiàng)目于2022年9月15日即拿到預(yù)售證，開盤卻延遲了近一年之久。

2021年6月29日，中國電建地產(chǎn)以總價140530萬元競得P（2021）049號地塊，該地塊位于武漢市漢陽墨水旁，樓面地價15110.75元/平方米，溢價率49.45%。中國電建地產(chǎn)予以最高端產(chǎn)品“瀧悅系”，打造武漢第一家未來社區(qū)。

但中國電建地產(chǎn)·瀧悅長安高端精裝產(chǎn)品一經(jīng)面市，卻表現(xiàn)出“水土不服”，其26000元/平方米的預(yù)期價格目標(biāo)，高出周邊房價一大截，市場并不“買單”，前往購房者寥寥無幾。此后，中國電建地產(chǎn)·瀧悅長安被迫封盤，對項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整。

今年4月底，中國電建地產(chǎn)·瀧悅長安重新對外開放。為適應(yīng)市場，該項(xiàng)目壓低售價，取消了精裝修。7月30日，該樓盤終于開盤銷售，首推4號樓，毛坯折后均價約18000元/平方米，價格比去年優(yōu)惠了約8000元/平方米。

8月5日，記者前往中國電建地產(chǎn)·瀧悅長安項(xiàng)目，看到其營銷大廳內(nèi)，購房客戶時有光顧，人氣較旺。雖然項(xiàng)目減掉了精裝修，但其它配置并未減少，而且社區(qū)會客廳、“無邊際”泳池、健身館等均已開放，業(yè)主及客戶可隨時體驗(yàn)。

“我們項(xiàng)目降價后確實(shí)吸引了不少客戶，但開盤一周只賣了60余套，當(dāng)下客戶觀望情緒濃郁，看房者不少，簽約率卻不高�！表�(xiàng)目置業(yè)顧問汪經(jīng)理很坦誠地說。

“中國電建地產(chǎn)·瀧悅長安這個降價開盤的時機(jī)不是很好，它開盤后將遭遇市場競品的挑戰(zhàn)�！币晃皇袌鋈耸勘硎�，同在漢陽王家灣板塊的新樓盤銀孚漢陽首府即將面世，為湖北本土房企銀孚置業(yè)在武漢首個項(xiàng)目，拿地樓面價僅7000元/平方米，由于市場不景氣，不排除為了賣房子靠降價來跑量，估計其售價有可能是15000元~16000元/平方米。

該市場人士說：“市場卷起來了就很無情，中建·湖北文旅·壹品公館、中國電建地產(chǎn)·瀧悅長安都是兩年前高價拿地，其樓面價幾乎相當(dāng)于周邊房價，目前被高位套牢，為獲得現(xiàn)金流，即使虧損，也不得不賣。”

“2021年二季度是武漢市近5年來地產(chǎn)市場的最高點(diǎn)，這個時段武漢地王頻出。拿了地王的項(xiàng)目，目前在成本線上也不好賣，必須要割肉�！焙�北中原地產(chǎn)首席技術(shù)官兼策略顧問中心總經(jīng)理鄭源滔說道。

實(shí)際上，武漢很多項(xiàng)目都面臨著虧損困境，且今年以來，虧損面有擴(kuò)大趨勢。

斷崖式縮量

從武漢今年新建住房成交來看，3月份，因去年受疫情而延后的需求集中釋放，市場交易有所反彈。但進(jìn)入二季度，市場銷售降溫明顯。5月，武漢借助房交會，推出優(yōu)惠置業(yè)政策，助力市場銷量回升。隨著房交會的結(jié)束,新房成交再次回落。6月，全市新建住房網(wǎng)簽6172套，環(huán)比減少55.46%，同比減少42%。7月，武漢新房網(wǎng)簽僅4881套，呈現(xiàn)斷崖式下滑。

記者根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年1~7月，武漢新建住房成交66328套，與去年同比下滑9%。數(shù)據(jù)表明，在對市場需求側(cè)政策呵護(hù)下，也未能拯救市場頹勢。

截至2023年6月末，武漢市已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房159914套，面積1831萬平方米。按照今年的去化速度，去化周期需17個月。

據(jù)湖北中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年來，武漢新房銷售開盤去化率持續(xù)走低，僅為17%，在中西部核心城市中市場表現(xiàn)最差。

實(shí)際上，武漢地產(chǎn)市場供求關(guān)系早在2020年就開始了微妙變化，此后，市場面悄然逐年變差。

記者梳理武漢近十年市場軌跡發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)過2012年~2014年的低迷之后，在各項(xiàng)政策刺激下，自2015年開始，武漢樓市掀起了幾波量價攀升的高潮。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，以2015年為定基，2020年底武漢新建住房5年漲幅高達(dá)168.1%，在全國位居第三位（前兩名分別是西安、徐州）。2020年度，全國一二線城市新建住宅銷售價格同比上漲分別為3.9%、4%，其中，武漢漲幅為4.5%，而同年，武漢樓市也已出現(xiàn)打折銷售的現(xiàn)象，全年平均折扣率93%，同時，各地產(chǎn)板塊開始出現(xiàn)分化，部分遠(yuǎn)城區(qū)已表現(xiàn)出供大于求。

2020年，武漢市身為疫情重災(zāi)區(qū)，為應(yīng)對疫情的沖擊，特別出臺了房地產(chǎn)紓困六條措施，以提振房地產(chǎn)投資與供給側(cè)。2021年，武漢光谷及江岸、洪山、武昌、漢陽四新等區(qū)域地價與房價再度上漲，并掀起了房企拿地高潮，一批樓面價超2萬元、3萬元的地王頻現(xiàn)。但2021年下半年后，市場卻迅速冷了下來。

據(jù)湖北中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對比前幾年武漢樓市處于高位時新房市場銷售總量，今年將衰減近4~5成。

“地產(chǎn)已經(jīng)開始進(jìn)入下半場了，武漢身為全國地產(chǎn)高流量的城市，年度銷售近20萬套的好光景，難以再現(xiàn)，今后每年新房有10萬+套的銷量，將會是新常態(tài)�！蔽錆h地產(chǎn)研究院院長殷躍建預(yù)見說。

然而，市場在短期內(nèi)快速縮量衰減，必然對行業(yè)的各層面帶來巨大沖擊與震蕩。量在價先，市場極速縮量，首先帶來價格的調(diào)整。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年6份，武漢新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比下跌0.4%；同比上年1~6月平均下跌2.8%，已是同比15連降；二手住宅銷售價格指數(shù)同比下跌3.4%；同比上年1~6月平均下跌4.3%，已是同比16連降。

“目前，武漢只有內(nèi)環(huán)核心板塊的有些樓盤表現(xiàn)出市場抗性，價格比較堅挺，二三環(huán)之間的樓盤價格也在下滑調(diào)整，三環(huán)外的房價已下滑回到5年前。”鄭源濤說。

記者調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，今年武漢二手房拋售量猛增，部分區(qū)域二手房價已從前兩年時的市場最高點(diǎn)下跌20%~30%。為此，吸引不少剛需置業(yè)者購買“筍盤”，這也加大了新房銷售難度。

進(jìn)入8月，武漢一批三環(huán)內(nèi)的樓盤新港臨江匯、武漢城建2049、幸福時代大家等紛紛降價促銷。而三環(huán)外的樓盤早已率先打折甩賣，漢南、新洲等遠(yuǎn)城區(qū)有樓盤把價格降至5000元/平方米。

倒逼優(yōu)化新政出臺

武漢樓市復(fù)蘇基礎(chǔ)和動能不足，倒逼優(yōu)化新政出臺。

今年2月，武漢市人民政府出臺《關(guān)于激發(fā)市場主體活力推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》，把房地產(chǎn)行業(yè)列為困難行業(yè)，以加大紓困支持力度，提出支持居民家庭合理住房消費(fèi)，結(jié)合房價和新房庫存情況動態(tài)調(diào)整住房限購范圍，在武漢市住房限購區(qū)域購房的居民家庭可新增一個購房資格。

中指研究院華中市場研究中心主任李國政認(rèn)為，上半年，武漢市推出了支持特定群體和改善性需求的政策，比如針對多孩家庭、人才等群體置業(yè)的優(yōu)惠措施，市場卻并未獲得明顯提振，下半年若不祭出重大政策利好刺激，武漢樓市在三季度將面臨更大下行調(diào)整的壓力。

記者獲悉，8月3日，為深入貫徹落實(shí)7月24日中央政治局會議精神，以及住建部企業(yè)座談會精神，湖北省住建廳組織召開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑業(yè)企業(yè)座談會，分析研判當(dāng)前房地產(chǎn)與建筑行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。會上，武漢市房管局介紹了武漢市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，出席會議的6家開發(fā)企業(yè)與4家建筑業(yè)企業(yè)匯報了今年以來的市場經(jīng)營態(tài)勢，并圍繞穩(wěn)市場、促轉(zhuǎn)型提出了對策建議。會議強(qiáng)調(diào)，要堅決貫徹落實(shí)中央政治局會議和住建部企業(yè)座談會精神，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，因城施策，大力支持剛性和改善性住房需求，要增信心、保交付、調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

然而，對于期盼的優(yōu)化政策措施，卻只聽見雷聲不見雨來，武漢市場各方已顯得焦急。

“全國部分二線城市鄭州、南京等新的優(yōu)化政策已經(jīng)出來了，武漢市的卻遲遲還不見蹤影�！币晃环科筘�(fù)責(zé)人抱怨地說。

李國政透露，此前，武漢市曾于6月份就擬了一份相關(guān)優(yōu)化地產(chǎn)行業(yè)政策的措施方案，并向上級部門提交了申請，但被駁回了。7月24日政治局會議后，武漢市響應(yīng)相關(guān)精神，再次擬定了十幾條優(yōu)化政策方案，并已上報。估計近期得到上級批復(fù)后，可以落地執(zhí)行。

武漢還有哪些政策工具為樓市托底呢？

據(jù)悉，這些措施主要圍繞支持置換改善性需求，舊房置換新房的稅費(fèi)優(yōu)惠與減免，以及住房信貸政策中的認(rèn)房不認(rèn)貸、二套房首付比例成數(shù)及信貸利率、購買商辦物業(yè)首付比例成數(shù)及信貸利率等。

“如果說武漢優(yōu)化政策相對比較遲緩，估計是涉及的住房信貸政策方面，銀行金融部門還在審核中�！崩顕�政說。

市場已不再等待。

近期，武漢有一大批新盤開始蜂擁入市，武昌即將開盤有武漢城建瑞安長江天地、龍湖御湖境等高端大盤，而漢口三環(huán)內(nèi)就有11個純新盤集中面世推出，房企推盤顯得非常積極。

在如此艱難的市場境遇中，房企推盤還如此賣力確實(shí)不易，但也有些耐人尋味。

一位國企地產(chǎn)老總說，8月，我們會更難，高溫、水災(zāi)都來了，再加上國內(nèi)外形勢緊張，客戶更難找，市場需求量萎縮，我們對政策面的效應(yīng)不抱有太高期望，如何打贏街對面的對手將成為更加重要的能力。

“從今年來看，市場對樓市對需求端刺激政策的邊際效應(yīng)確實(shí)在下降，但利好的優(yōu)化政策還是應(yīng)該出，因?yàn)楫?dāng)下主要問題是如何扭轉(zhuǎn)不佳的信心與預(yù)期，雖然這還需要較長時間。”同策機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人周小嫻說。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，中央政治局會議和國常會已經(jīng)明確各地要“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，繼鄭州、南京之后，肯定還有其他城市跟進(jìn)，尤其是那些房價和成交量下跌比較大、市場預(yù)期下滑非常明顯的城市。