市場梁學(xué)城 2023-08-18 09:29:26 來源：中房報

家住天津河北區(qū)榆關(guān)道的趙蕾已有一套住房，由于面積過小，想“以小換大”改善居住環(huán)境，現(xiàn)如今她決定觀望一段時間再出手�！拔矣蓄A(yù)感新的調(diào)控政策馬上就會出臺，所以在等政策‘靴子落地’�！�

記者隨機(jī)采訪中發(fā)現(xiàn)，買房人出手特別慎重，很多意向購房者都表示在關(guān)注政策走向。

“也不知道具體等哪個政策，就是覺得還有利好消息要出來�！币患议L期關(guān)注天津房地產(chǎn)市場的機(jī)構(gòu)表示，從年初的“強(qiáng)預(yù)期、強(qiáng)成交”到年中的“弱預(yù)期、弱成交”，房地產(chǎn)成交量與購房者的預(yù)期均發(fā)生了巨大的變化，除了收入不穩(wěn)的疤痕效應(yīng)外，客戶對于風(fēng)險的容忍和承受能力也變得更加保守。

毋庸諱言，一段時間以來，天津樓市都處于低迷狀態(tài)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月全市新建商品住宅成交量58.1萬平方米，環(huán)比下降17.3%，同比下降18.1%；成交金額99.9億元，環(huán)比下降20.1%，同比下降17.6%。

而價格方面，據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，7月70個大中城市中，天津房價雙降，新房價格環(huán)比下降0.2%，二手房價格環(huán)比下降0.4%。

近日，記者連續(xù)走訪了天津市多區(qū)，從多個維度呈現(xiàn)其現(xiàn)階段真實現(xiàn)狀。

售樓處人氣不高

通過走訪天津市區(qū)和環(huán)城一些售樓處看到，推出大型攬客促銷活動的并不多，不少售樓處顯得空蕩蕩。

很多項目營銷人員對低迷的市場并沒有太多期望。一些銷售人員透露，今年完成年中銷售任務(wù)的項目不多，他們很希望推出更多活動“沖一下業(yè)績”，但是由于公司的營銷費(fèi)用大幅縮減，只能盡力維持現(xiàn)狀。

8月10日，記者來到位于天津河?xùn)|區(qū)的路勁太陽城售樓處，因為是工作日，這里并不熱鬧，幾乎沒有看房客戶。根據(jù)項目方公布的資料，該項目占地1500畝、總規(guī)劃建筑面積超200萬平方米，開發(fā)至今，已有23年。

一位銷售人員表示，2、3月份看房的人比較多，成交相對較好，目前客流已經(jīng)恢復(fù)到常態(tài)�！耙惶�75平方米的戶型總價是177萬元，現(xiàn)在有9折的限時優(yōu)惠，優(yōu)惠過后總價是160萬元�！�

當(dāng)記者詢問先期開發(fā)項目的價格時，該銷售人員大方表示：“現(xiàn)在的房價確實沒有之前高了，直接一點(diǎn)說，如果今天客戶人滿為患，我們是不會給您優(yōu)惠的�！�

同處一個片區(qū)的中交春映海河、城投萬欣城、格調(diào)榴園項目，也只有三四組客戶在看房。老盤中交春映海河均價3.7萬元/平方米；新開盤的城投萬欣城5號地塊——東方云庭，高層為89平方米和117平方米戶型，總價260萬元起，洋房均價3.7萬元/平方米；現(xiàn)房格調(diào)榴園成交均價2.8萬元/平方米。除中交春映海河價格微漲，其余項目折扣都低于9.5折，還送車位。

而在北辰區(qū)和東麗區(qū)的部分售樓處，上門看房客戶同樣不多，大廳內(nèi)外都顯得較為冷清。據(jù)銷售人員介紹，目前沒有特別的促銷活動，今年的新房推介活動也沒有啟動，公司只安排了部分人員值班，以免上門的客戶吃閉門羹。

值得注意的是，在紅橋區(qū)的一家大型購物中心內(nèi)，記者看到位于北辰區(qū)和東麗區(qū)的兩個項目工作人員正在發(fā)放樓盤資料，積極招攬人們?nèi)ナ蹣翘幙捶�，參加促銷活動。此外，在河西區(qū)和南開區(qū)繁華商圈的一些購物中心內(nèi)，也有房企工作人員賣力推銷郊區(qū)項目產(chǎn)品。

據(jù)本地房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，受在售房源較少和距離的影響，人們特意花時間到郊區(qū)項目看房的并不多，一些房企安排促銷人員來市區(qū)購物中心“蓄客”。目前來看，效果還不錯。

熱門區(qū)域改善盤流速放緩

2023年1~4月，天津樓市經(jīng)歷了短暫的回暖，各個區(qū)域都表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。其中，和平區(qū)、河西區(qū)和南開區(qū)因產(chǎn)業(yè)集聚、教育資源豐富、交通發(fā)達(dá)，被稱為天津樓市的天花板，多數(shù)新項目價格超過5萬元/平方米，部分高端項目單價達(dá)9萬元/平方米。

但目前部分板塊出現(xiàn)了供應(yīng)端的緊張，樓市成交量回落明顯。

以和平區(qū)為例，這里是很多購房者關(guān)注的焦點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)的新盤卻屈指可數(shù)，十年間，和平區(qū)住宅地塊僅成交5宗。中海和平之門、金融街融御、天成和平里等均已售罄，目前僅有和平翰林公館一個項目少量房源在售。大沽北路地塊作為目前和平區(qū)即將入市的新盤，一舉一動都備受關(guān)注。

位于河西區(qū)陳塘莊板塊的龍湖青云闕于3月24日開盤，共計518戶，主推建筑面積89~110平方米的小高層和建筑面積120~134平方米的洋房，小高層均價43000~44000元/平方米，洋房均價47000~48000元/平方米。

據(jù)銷售人員介紹，目前項目存貨已經(jīng)不多，剩余房源僅70余套。小高層89平方米戶型僅剩頂樓，總價380萬~390萬元；洋房120平方米僅剩頂樓，總價560萬~570萬元；洋房143平方米，剩余一、二頂可選，總價700萬元左右。

位于河西區(qū)新梅江板塊的中海時光之境于3月25日開盤，主推建筑面積106~237平方米大戶型，均價45000元/平方米，目前已去化200余套。8月10日，項目售樓處已經(jīng)不復(fù)往日的熱鬧情形，“我們項目都是改善型需求�！变N售人員介紹，項目總價高，去化比較慢。

位于南開區(qū)的建投·譽(yù)山院于4月18日開盤，根據(jù)官方海報，首開和二次加推均已售罄，項目可售房源已然不多。

上述機(jī)構(gòu)分析稱，通過對比近3月下發(fā)的銷許可見，市區(qū)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的庫存量正在逐漸減少，優(yōu)質(zhì)項目去化快、供應(yīng)越來越少，所以整體成交量有所下降。

“另外，由于多重因素的影響，部分改善置業(yè)的進(jìn)場速度正在放緩�！鄙鲜鰴C(jī)構(gòu)進(jìn)一步表示，從目前的市場現(xiàn)狀來看，二手房掛牌量超17萬套，達(dá)到歷史新高。二手房成交的艱難局面，導(dǎo)致賣一買一的改善族難以進(jìn)場�？ㄔ诮灰篆h(huán)節(jié)的置換需求，在一定程度上也減緩了新房市場的的流速。

“樓市降溫之后，購房者對政策放松仍有預(yù)期、對房價的調(diào)整仍有期待，整體觀望情緒較濃�！鄙鲜鰴C(jī)構(gòu)表示，如何令購房者重拾信心是接下來推動樓市筑底回升的關(guān)鍵。

截至目前，天津已推出優(yōu)化公積金相關(guān)政策、降低首付比例、調(diào)降房貸利率等政策來促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。但上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在當(dāng)前市場復(fù)蘇壓力較大的背景下，亟須相關(guān)部門給予樓市更大力度的政策支持，以穩(wěn)定購房者的置業(yè)信心。