市場(chǎng)陳標(biāo)志 2023-08-22 09:59:06 來(lái)源：中房報(bào)

在行業(yè)協(xié)會(huì)的一次年度工作會(huì)議上，彭江擇實(shí)在憋不住了，便起身去了門口的吸煙區(qū)。

一支接一支，但往往是一支煙抽到半截又被他掐滅。

這位浸淫海南房地產(chǎn)20余年的本土開發(fā)商顯得格外低調(diào)，即便是參加重要的會(huì)議，他大多是選不顯眼的角落坐下。在公開場(chǎng)合，他基本上不發(fā)言，不接受媒體采訪。

但過(guò)去10余年里，彭江擇在海南東線締造了他的“地產(chǎn)王國(guó)”——“千畝養(yǎng)生大盤”，并在海南房企普遍不看好的“逆勢(shì)”下，他斥巨資在�？诤诵牡囟芜B摘兩宗地。

彭江擇及他的企業(yè)，僅是海南本土房企在海南房地產(chǎn)行業(yè)“逐潮”的典型代表。

有人稱，回望10年，既是海南樓市繁榮的“黃金十年”，也是調(diào)控政策頻出、房企和購(gòu)房人焦慮的10年。

10年里，超過(guò)30家規(guī)模型房企相繼從內(nèi)地奔赴海南，搶灘及“重倉(cāng)”政策紅利不斷釋放的島嶼之省。但10年間，“歡迎來(lái)買房”已換頻“購(gòu)房門檻抬高”，“全域限購(gòu)”等密集的樓市調(diào)控政策，讓海南樓市發(fā)生了深刻的變化。

盡管許多開發(fā)商感覺(jué)有些不太適應(yīng)，但海南“壯士斷腕擺脫經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴”已成事實(shí)，構(gòu)建具有自貿(mào)港特色的住房保障制度體系，也是海南未來(lái)必由之路。

有機(jī)構(gòu)專門做了統(tǒng)計(jì)，過(guò)去10年里，海南全省商品住宅新增供應(yīng)面積達(dá)9971萬(wàn)平方米，約合100萬(wàn)套住房，平均每10人就擁有一套住房；全省商品住宅新增成交10781萬(wàn)平方米，若按人均住房面積35平方米計(jì)算，可承載300萬(wàn)人的住房需求。

10年間，海南房地產(chǎn)就如大浪淘沙，有人乘風(fēng)破浪、峰回路轉(zhuǎn)；有人神情沮喪，黯然離場(chǎng)。

我們以碎片的形式，從側(cè)面記錄海南房地產(chǎn)這10年間發(fā)生的深刻變化。下一個(gè)10年，海南房地產(chǎn)又將如何，也許有答案，也許沒(méi)有答案。

規(guī)模房企蜂擁登島

今年上半年末，海南本地一家房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)舉辦了一場(chǎng)盛大的10周年慶典。大半個(gè)�？诘姆科舐殬I(yè)經(jīng)理人，被活動(dòng)舉辦方一一邀請(qǐng)到場(chǎng)。

活動(dòng)散場(chǎng)后，有人在微信朋友圈感慨地發(fā)了一條信息，稱海南房地產(chǎn)10年的最大變化，就是將“小王”變成了“老王”�！袄贤酢痹谶@條朋友圈下回復(fù)“真愛(ài)無(wú)  敵”。

“老王”即王路，海南本土房地產(chǎn)研究服務(wù)機(jī)構(gòu)——錦誠(chéng)·海島服務(wù)商董事長(zhǎng)。

“錦誠(chéng)”10周年慶典活動(dòng)的當(dāng)天，面對(duì)臺(tái)下一二百名海南地產(chǎn)界精英，王路一改此前西裝革履的刻板裝束，一身寬松休閑裝，走路帶風(fēng)般地上了舞臺(tái)。

臺(tái)上，王路談感想、談情懷，講述過(guò)去10年艱辛的創(chuàng)業(yè)歷程。但他更多談及的是海南房地產(chǎn)的未來(lái)。

10年前，王路與另外3名年輕人創(chuàng)辦一家地產(chǎn)服務(wù)類小微企業(yè)。在經(jīng)歷地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人、開發(fā)商等角色之后，他再度成為地產(chǎn)商的“乙方”。

在王路再次選擇創(chuàng)業(yè)時(shí)，正值海南國(guó)際旅游島建設(shè)如火如荼，大批“嗅覺(jué)靈敏”的房企紛紛搶灘海南。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括早期登島的碧桂園、雅居樂(lè)等房企，過(guò)去的10年里超過(guò)30家規(guī)模型知名房企登陸海南島。

就在王路選擇創(chuàng)業(yè)時(shí)，彭江擇正在海南東線開發(fā)一個(gè)“千畝養(yǎng)生地產(chǎn)大盤”。10余年分期開發(fā)持續(xù)至今已接近尾聲，彭江擇因此而大獲成功。

對(duì)此，當(dāng)?shù)赜腥朔Q其為“海南地產(chǎn)行業(yè)殺出的一匹黑馬”。但彭江擇不以為然。實(shí)際上，彭江擇的“傳奇”更應(yīng)源于他最底層的生活磨礪：16歲遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)外出闖世界，修過(guò)皮鞋、干過(guò)木匠……

彭江擇的人生經(jīng)歷，跟海南本土多家房企的“掌門人”有著驚人的相似之處，年輕的時(shí)候從內(nèi)地到海南闖蕩，從最底層干起，最終締造了他們的“地產(chǎn)王國(guó)”。

在外地房企集中登島搶灘海南市場(chǎng)之前，本土房企已經(jīng)締造了他們的“地產(chǎn)神話”，從建筑施工方轉(zhuǎn)身成開發(fā)商，單一項(xiàng)目公司壯大成為集團(tuán)公司，以企業(yè)名稱為前綴命名的小區(qū)并不少見(jiàn)。

過(guò)去10年間，隨著外地?cái)?shù)十家知名房企接踵而至，這種本土房企單一的開發(fā)格局已經(jīng)被打破。8年前，記者曾寫過(guò)《誰(shuí)是海南的最大“地主”》一文，雖然部分本土房企手握大批可供開發(fā)的土地資源，但在市場(chǎng)“氣勢(shì)洶洶的拼殺”中，本土房企已逐漸處于弱勢(shì)地位。

因?yàn)椋瑥摹氨鄙蠌V深”一線城市涌來(lái)的房企，來(lái)勢(shì)更兇猛、實(shí)力更雄厚，壓根兒“不差錢”。更重要的是，他們有一套完整的開發(fā)體系和成熟的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

海南樓市“高光時(shí)刻”

由于獨(dú)特的區(qū)域位置，以及一輪又一輪的政策紅利釋放，海南房地產(chǎn)歷來(lái)是外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

有人把海南房地產(chǎn)發(fā)展歷程大致劃分成3個(gè)階段：1993年至2000年房地產(chǎn)泡沫的破裂階段、2000年至2005年的復(fù)蘇階段、2006年至2018年的發(fā)展階段。

其實(shí)還應(yīng)加上一個(gè)，即“2018年至今的轉(zhuǎn)型階段”。過(guò)去10年，海南房地產(chǎn)正好在后兩個(gè)階段“騎縫”。

以2010年年初宣布海南建設(shè)國(guó)際旅游島為“分界線”，此后的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)曾一度繁榮。

“一個(gè)樓盤接著一個(gè)樓盤開盤，在開發(fā)商的造勢(shì)之下，有些樓盤是‘萬(wàn)人空巷’的場(chǎng)景�！碑�(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資深人士鄧濤告訴記者，最典型的是2015年12月28日海花島的開盤盛況。

媒體也報(bào)道了當(dāng)時(shí)的情形：當(dāng)天認(rèn)籌到訪人數(shù)10萬(wàn)人，開盤銷售面積136萬(wàn)平方米，銷售金額122.05億元，創(chuàng)下平均每3秒鐘就賣出一套房的紀(jì)錄。

過(guò)去10年，碧桂園、綠地、保利、寶龍、新城控股、中海、融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)、華僑城等30多家典型房企進(jìn)駐海南。

海南地產(chǎn)界稱上述房企為“過(guò)江龍”，拿地、蓋樓、售樓“三部曲”是房企的常規(guī)動(dòng)作。為爭(zhēng)得一塊優(yōu)質(zhì)的地塊，房員工使出渾身解數(shù)，四處打探土地資源供求信息，找有土地資源的本地房企合作，股權(quán)滲透拿下整塊地塊開發(fā)權(quán)。

較早來(lái)海南拓荒的雅居樂(lè)，憑借其陵水清水灣超級(jí)大盤，再造了一座“海濱新城”。在過(guò)去10年海南項(xiàng)目備案成交TOP3中，雅居樂(lè)清水灣10年9次登榜，鑄造千億王者。

10年開發(fā)企業(yè)簽約成交TOP3中，雅居樂(lè)和碧桂園分別4次登頂，恒大2次。緊追其后的是融創(chuàng)、華潤(rùn)置地、魯能及中信地產(chǎn)等知名企業(yè)。

實(shí)際上，海南本地購(gòu)房需求規(guī)模并不大，絕大部分是依賴島外客源。

“2015年前后，是海南房地產(chǎn)銷售的高光時(shí)刻，做銷售的小妹（售樓員）一年的傭金提成，少則幾十萬(wàn)（元），多則上百萬(wàn)（元），她們開著寶馬、奔馳等豪車上班是最常見(jiàn)的事�！焙？谝环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向記者回憶起當(dāng)時(shí)的情形。

2016年年初，在北京做律師的顧清艷來(lái)海南出差，空閑時(shí)到賓館附近的樓盤轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)。與北京相比，她覺(jué)得“海南的房?jī)r(jià)好便宜”，便以單價(jià)7500元/平方米的價(jià)格，在�？谖骱０镀瑓^(qū)某小區(qū)購(gòu)買了一套150余平方米的房子。

2018年，讓顧清艷吃驚的是，其所在小區(qū)的房?jī)r(jià)，二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)已漲至16000元/平方米�！暗扔谫I一套賺一套�！碑�(dāng)時(shí)，顧清艷在微信里告訴記者。

樓市新政密集發(fā)布

2018年4月，海南實(shí)行“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控政策——“全域限購(gòu)”。自此，海南樓市被踩了剎車。

“全域限購(gòu)”政策宣布后，在社交平臺(tái)上廣為流傳一張黑底白字的圖片，圖片上僅3個(gè)字：“全劇終”。有人還將“全劇終”印在了全白的體恤衫上。

“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”之后，也給該行業(yè)帶來(lái)了連鎖反應(yīng)，開發(fā)商拿地開始變得十分謹(jǐn)慎，集團(tuán)公司對(duì)區(qū)域投資決策也進(jìn)行了戰(zhàn)略性調(diào)整；大批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員轉(zhuǎn)戰(zhàn)省外，大部分去了廣西北海、防城港及云南西雙版納等地。

“錦誠(chéng)”在10周年慶典上，也為過(guò)去10年海南樓市調(diào)控政策進(jìn)行了梳理——

從2013年“�？谙逎q，房?jī)r(jià)增幅不高于收入增幅”，到2015年“海南省去庫(kù)存方案，促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型”，再到2016年“‘雙暫�！瘯r(shí)代，調(diào)控升級(jí)”；從2018年“�？谙迌r(jià)17300元”“全省全域限購(gòu)”，到2021年“全島商辦限300平方米分割單元”，再到2022年“�？谙迌r(jià)放寬，主推城市更新”……

10年間，海南樓市調(diào)控政策及“補(bǔ)丁政策”密集發(fā)布。以海南“全域限購(gòu)”政策為例，至今已執(zhí)行了5年之久。

在近幾年海南省房協(xié)的年會(huì)上，海南房企大佬都要吐槽行業(yè)的境遇：樓市低迷，企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況不佳，資金壓力大，企業(yè)大幅裁員……

從“歡迎到海南買房”到“購(gòu)房門檻抬高”，海南房地產(chǎn)在10年里發(fā)生了深刻的變化。

記者也注意到一個(gè)細(xì)節(jié)，從2018年開始，海南統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布季度或年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不再以專題簡(jiǎn)析的形式，專門解讀“海南房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行情況”。在此前，“房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行”解讀卻是“重頭戲”。

海南“以壯士斷腕決心擺脫經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴”的提法，也是始于2018年。盡管房地產(chǎn)并非海南三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但它仍是十二個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一。但與過(guò)去相比，房地產(chǎn)在海南的“地位”已不再凸顯。

海南力推安居房項(xiàng)目，并就“安居房建設(shè)和管理”上升至立法層面。為突出住房保障屬性，此前“安居型商品住房”的提法被簡(jiǎn)縮的“安居房”替代。

《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十四五”規(guī)劃》中明確，“十四五”期間，海南省要建設(shè)25萬(wàn)套安居房，新增保障性租賃住房和公共租賃住房保障5萬(wàn)戶（含發(fā)放住房補(bǔ)貼），穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造，完成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)21萬(wàn)戶。

今年年初召開的海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，“城市更新”被重點(diǎn)提及。海南兩大重點(diǎn)城市，三亞仍著力安居房項(xiàng)目建設(shè)，海口力攻城市更新，開工的14個(gè)城市更新項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)總投資超過(guò)500億元。

值得一提的是，去年7月，海口37家企業(yè)共同發(fā)起成立了“�？谑谐鞘懈�新協(xié)會(huì)”，他們希望以抱團(tuán)的方式在城市更新中有所作為。

海南在努力擺脫經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴，已經(jīng)從最初的口號(hào)付諸了行動(dòng)，并正在積極探索和致力于構(gòu)造符合海南省情的住房保障體系。今年8月2日，海南省政府召開專題會(huì)議，研究構(gòu)建具有海南自貿(mào)港特色的城鄉(xiāng)住房保障制度體系。

10年路口上的抉擇

那么，10年里，海南究竟出讓了多少土地，又蓋了多少商品住宅呢？

“錦誠(chéng)”方面專門做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)：在過(guò)去10年間，海南出讓商品房（含商品住宅及商辦）建設(shè)用地1884宗、共計(jì)92457畝，這相當(dāng)于4.5個(gè)�？诤５閸u的面積。

其中，住宅用地出讓建筑面積6341萬(wàn)平方米，相當(dāng)于350個(gè)三亞鳳凰島計(jì)容建筑面積；全省商辦用地出讓建筑面積4541萬(wàn)平方米，相當(dāng)于330個(gè)海航總部大樓。

�？谏唐纷≌�均價(jià)在10年間漲幅132%，這也印證了律師顧清艷“買一套賺一套”的說(shuō)法。

10年間，海南商品住宅均價(jià)變化：海南從11282元/平方米，漲至18623元/平方米，漲幅65%。其中，�？趶�7493元/平方米漲至17355元/平方米，漲幅為132%；三亞從22373元/平方米漲至28142元/平方米，漲幅為26%。

但是，在房?jī)r(jià)10年變化的背后，二手房?jī)r(jià)格倒掛及“流通性差”，在當(dāng)前�？谑且粋�(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

前不久，顧清艷與記者聯(lián)系，因?yàn)閭�(gè)人家庭原因，她想把�？谖骱０兜哪翘追慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓。她告訴記者，她參考了周邊的房?jī)r(jià)，以19000元/平方米掛網(wǎng)轉(zhuǎn)讓，“兩個(gè)月了，除了幾個(gè)中介給我打了電話，幾乎無(wú)人問(wèn)津。”

2018年以后，當(dāng)初雄心勃勃進(jìn)駐海南的房企，部分已將重心轉(zhuǎn)移他地，有些區(qū)域公司被降格為城市公司，有些在項(xiàng)目停滯的邊沿奮力支撐。

但有些房企及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的角色轉(zhuǎn)為城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，或依企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)及時(shí)調(diào)整產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

手頭資金充裕的彭江擇本來(lái)不想再?gòu)氖路康禺a(chǎn)行業(yè)，但在好友極力說(shuō)服下，于去年在海口一口氣連拿下兩宗商品住宅地塊。作為本地房企，在眾多房企尚處于觀望態(tài)度之下“逆勢(shì)而為”，動(dòng)輒數(shù)億元拍地確實(shí)需要巨大的勇氣。

作為本土企業(yè)的海南福安集團(tuán)，早在2016年開始企業(yè)轉(zhuǎn)型。去年10月，福安集團(tuán)“掌門人”連式林接受中房報(bào)記者專訪時(shí)稱，2016年以后，他們就很少再做傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，企業(yè)轉(zhuǎn)型開始做共享農(nóng)莊、農(nóng)旅康養(yǎng)等項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

保利、萬(wàn)科、北辰等房企在海南也深度涉足安居房開發(fā)建設(shè)；仁恒置地與美視集團(tuán)合作并全面操盤360余畝的海口美視高爾夫項(xiàng)目于上月開工，這種“你出地+我出錢”的“聯(lián)姻”方式，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)共贏的一種模式。

被朋友稱為“老王”的王路，再度闖入地產(chǎn)行業(yè)，從最初4人合伙制的“智囊團(tuán)”，發(fā)展至今已是70多人的新型地產(chǎn)服務(wù)商。

實(shí)際上，王路及其企業(yè)發(fā)展，就是海南房地產(chǎn)這10年發(fā)展的縮影。

即便如此，王路及其合作伙伴也面臨著企業(yè)發(fā)展瓶頸和壓力，他們也試圖改變。比如依托現(xiàn)有的“房地產(chǎn)傳統(tǒng)服務(wù)”平臺(tái)基石，進(jìn)行科技賦能，比如導(dǎo)入AI技術(shù)的運(yùn)用。

在臺(tái)上，王路動(dòng)情地說(shuō)，告別“宏大敘事”的過(guò)去，專注“精細(xì)化生存”的未來(lái)，做時(shí)代的企業(yè)，從而影響時(shí)代。（文中彭江擇、顧清艷為化名）