市場呂穎雅 2023-08-24 09:27:47 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)

廣州某網(wǎng)紅盤的銷售人員陳麗，最近心情頗為復(fù)雜。

陳麗所在的樓盤即將進(jìn)入升籌階段，但她手中不少已凍資的客戶卻猶豫不決。有客戶表示要在政策明朗之后再做決定，也有一些客戶直接表示希望將凍結(jié)的資金解凍。

換句話講，客戶們在等待廣州樓市政策進(jìn)一步調(diào)整。

陳麗說，其所在項目其實也很著急，現(xiàn)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致部分改善型購房者在換房過程中首付比例高達(dá)4~7成。如果政策調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，首付比例可以降至3成，這也意味著只需出售手中的房子，就能按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)貸款，減輕資金壓力。

7月30日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員曾表示，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會中央政治局會議精神，按照倪虹部長在有關(guān)座談會上的講話要求，在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，實事求是抓緊推進(jìn)落實，將結(jié)合廣州實際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

到了8月7日，針對“廣州市將在哪些方面支持及滿足剛性和改善性住房需求，是否會執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸”的提問，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)表示，相關(guān)政策正在研究中，具體以官網(wǎng)公布為準(zhǔn)。

一位開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人稱，現(xiàn)在廣州樓市正處于政策“真空期”，市場充斥著觀望情緒。盡管政策吹風(fēng)后市場稍有好轉(zhuǎn)，但整體成交表現(xiàn)依然未達(dá)到預(yù)期，這讓團(tuán)隊的士氣稍感沮喪。

即便是早早出臺了利好政策的南沙，效果也不盡如人意。南沙某樓盤的操盤手透露，雖然人才政策放寬已有一段時間，再加上最近的政策預(yù)期，看房人數(shù)有所增加，但成交量的變化卻不大。

廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜分析，近期市場狀況仍未好轉(zhuǎn)，原因主要有兩方面：首先，由于政策尚未落實，計劃購房的買家普遍持觀望態(tài)度，特別是很多“賣一買一”的購房者舊房子賣不出去，導(dǎo)致資金緊缺。如果能用好政策“工具箱”，在限貸、稅費等方面作出調(diào)整，可以刺激改善性需求的釋放。其次，目前大多數(shù)開發(fā)商的降價促銷幅度都在10%以內(nèi)，缺乏大幅降價帶動成交的情況。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，進(jìn)入8月，廣州一手房周成交面積維持在10萬多平方米，創(chuàng)下近八周的低點。一些來訪和成交量較好的項目，像保利翔龍?zhí)靺R，主要是加大了渠道力度，周來訪量超過200組。此外，萬科金域曦府、萬科黃埔新城、天河和樾府的來訪量也相對可觀。

在成交方面，黃埔的保利翔龍?zhí)靺R、萬科黃埔新城、時代天韻、保利羅蘭國際、合生中央城、星匯城等項目，周成交量都在10套左右。細(xì)心觀察可以發(fā)現(xiàn)，這些都是市場上的熱盤，主打性價比，去化一直都不錯。但與4、5月相比，這些項目的來訪和成交量也都下跌了2~3成。

政策“真空期”一手市場去化難，卻傳言不少二手房業(yè)主聞風(fēng)漲價。

有中介機(jī)構(gòu)人士回應(yīng)稱，政策“雷聲大雨點小”，漲價只是極個別業(yè)主的行為，沒有代表性。真實的市場狀況依然平靜，放盤量繼續(xù)增加，成交低迷，唯一的變化是不少賣家都接受了降價的現(xiàn)實。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，7月份廣州的二手房價格環(huán)比下降了1%，在一線城市中降幅居首。

李恩正打算出售位于金沙洲的一套小三房，面積80多平方米，掛牌價為300萬元。他透露，7月份時，有兩名有意向的買家都將售價直接壓至260萬元，導(dǎo)致雙方無法繼續(xù)談下去。進(jìn)入8月，連詢價的買家都沒有了，取而代之的是幾乎每兩天就會收到一家中介機(jī)構(gòu)的電話，試圖探聽底價信息。

廣州中原地產(chǎn)研究發(fā)展部認(rèn)為，目前二手市場買家對市場預(yù)期不高，他們更傾向于持幣觀望，這導(dǎo)致成交情況持續(xù)低迷，成交周期不斷延長。此外，市區(qū)新盤供應(yīng)力度不減，中心區(qū)越秀、荔灣、海珠等區(qū)域均有優(yōu)質(zhì)全新盤入市，促使不少二手買家分流至新房市場。

廣州市房地產(chǎn)協(xié)會專家委員、地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志則認(rèn)為，政策利好對樓市的影響并非立竿見影，而是需要一個逐步過程。目前，管理層的表態(tài)為樓市的復(fù)蘇定下了基調(diào)，但其效果取決于各地政策的力度。這些政策再傳導(dǎo)到市場，推動成交量逐步提升，這一過程通常需要1~2個月的時間。只有持續(xù)的熱銷態(tài)勢才能促使庫存繼續(xù)下降。目前情況顯示，廣州的一手房庫存去化周期大約為18個月左右，只有當(dāng)這個周期縮短至12個月以內(nèi)，價格才會開始逐漸上升。

“看好即將到來的‘金九銀十’，相信屆時政策會進(jìn)一步明朗化，成交量必然會有一波上漲，將會成為今年2~3月后又一個小高峰，價格方面預(yù)計不會有太大波動�！秉S韜補(bǔ)充道，不要寄望政策出臺后市場會立即逆轉(zhuǎn)，因為樓市的低迷實質(zhì)上是由購房者信心不足和資金緊缺所致，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇需要時間。

（應(yīng)受訪者要求文中陳麗、李恩均為化名）