市場 2023-08-25 10:12:38 來源：丁祖昱評樓市

行業(yè)，正在經(jīng)歷一次重要的轉(zhuǎn)折。未來整體市場發(fā)展邏輯也將在這轉(zhuǎn)折后出現(xiàn)根本性的變化。

從7月以來頂層政策定調(diào)來看，接下來房地產(chǎn)市場主要抓手為兩個部分，第一是在供需關(guān)系轉(zhuǎn)變下如何更好滿足居民剛性和改善性住房需求，第二是“城中村改造”提速。

上海作為全國風(fēng)向標的城市，從2014年起，至今已有近十年“城中村改造”歷史。如今，在國務(wù)院超大特大城市“城中村改造”利好推動下，將進一步釋放城市價值紅利。

經(jīng)過數(shù)十年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期。

對比近十年全國商品房銷售面積走勢，2015年至2017年是一個關(guān)鍵的年份，受惠于全國棚改貨幣化安置的加速推進，全國商品房銷售規(guī)模迅速從2015年的12.8億平方米跳漲至16.9億平方米，隨后在17億平方米左右。

從2014-2017年全國棚改貨幣化去庫存面積和銷售貢獻率可以看到，據(jù)我們測算，假設(shè)每套棚改貨幣化安置對應(yīng)購置85平方米的住房，2014年-2017年，累計帶動7.5億平住宅去庫存，總計銷售貢獻率約15%，銷售貢獻率由3.4%逐年升至21.5%。

一直到如今，在行業(yè)下行壓力下，2023年7月國務(wù)院常務(wù)審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》支持超大特大城市城中村改造。

對比此輪“城中村改造加速”和上一輪的“棚改加速”，有一定的借鑒作用，整體仍有不同。

首先是改造模式不同。2021年8月，住建部發(fā)布城市更新“四道紅線”，要求城市更新堅持“留改拆”并舉，相比前些年三四線城市棚改“大拆大建”方式，超大特大城市城中村改造的“留改拆”并舉方式提出了精細化改造的要求，需要兼顧人居環(huán)境、配套設(shè)施、功能區(qū)定位、空間利用等多維度考量，進行有效優(yōu)化更新，在規(guī)劃、布局設(shè)計和具體實施落地上都具有高要求、高標準，非常考驗企業(yè)的內(nèi)功。

其次是受益主體不同。中西部省份是上一輪棚改的主力軍，河南、湖南、湖北、貴州等開工改造規(guī)模長期居前，三四線城市是貨幣化安置去庫存的主要受益者。而本輪城中村改造，范圍暫時限定在19個超大特大城市。

以上海為例，據(jù)2023年4月市住建委負責(zé)人披露，截至2022年底，上海中心城區(qū)剩余零星二級舊里以下房屋約38萬平方米，涉及1.3萬戶；不成套舊住房總量約659萬平方米，約16.8萬戶；全市還有“城中村”點位約679個，涉及農(nóng)戶約10.73萬戶。

上海計劃到2025年底，中心城區(qū)的零星二級舊里以下房屋改造全面完成，小梁薄板房屋改造基本完成，中心城區(qū)周邊城中村改造項目全面啟動；到2027年底，小梁薄板房屋和周邊城中村改造項目全面完成，不成套里弄房屋改造加快推進，五個新城中重點城區(qū)城中村改造規(guī)�；�推進；到2032年，不成套職工住宅改造和城中村改造全面完成。

我們同樣假設(shè)每戶改造對應(yīng)購置85平方米的住房，那么2023年-2032年，累計帶動約2450.55萬平方米住宅銷售額。

對此可參考的數(shù)據(jù)是2023年上半年上海全市新建商品房銷售面積777.08萬平方米，若以2023年上半年上海銷售面積為數(shù)學(xué)計算，上海這一輪“兩舊一村”改造行動可提供約1年半的銷售貢獻。

在如此規(guī)模的提升下，我們認為，市場雖然很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情，但“城中村改造”加速這波紅對局部區(qū)域的提升還是值得期待的。

從頂層政策來看，“城中村改造”加速是未來總體發(fā)展方向，但對19個超大特大城市來看，每個城市在“城中村改造”加速過程中的發(fā)展能級各不相同，在市場分化的當(dāng)下，各大城市能夠在政策利好背景下獲得的紅利也各不相同。

上海作為從2014年就已啟動49個“城中村”改造項目的城市，在“城中村”改造領(lǐng)域全國領(lǐng)跑。

據(jù)《上海市城市更新行動方案（2023-2025年）》計劃，上海2023年啟動“城中村”改造項目10個，至2032年前預(yù)計要完成62個城中村項目，其中中心城區(qū)周邊和五大新城城中村將被優(yōu)先改造。

據(jù)上海的計劃安排，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項目至少要在2025年前完成土地出讓動作。

從2021年至今上海土拍市場推出的“城中村”改造地塊，共27個地塊通過招拍掛出讓，其中僅19個地塊為住宅及商品房用地。從出讓面積規(guī)模來看，包括商辦及安置房用地在內(nèi)僅一個項目面積超10萬方，為閔行顓橋中心村地塊。

這一地塊不僅是2021年至今出讓最大“城中村”改造地塊，同時也是閔行區(qū)率先認定的3個市級項目之一，被寄予了厚望。

對大多數(shù)人來說，對于閔行的認識可能還停留在“大虹橋”。

事實上，閔行開發(fā)區(qū)、虹橋開發(fā)區(qū)是1986年經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立的首批國家級開發(fā)區(qū)，至今已有37年的歷史，這37年來，隨著閔行開發(fā)區(qū)、虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，“大虹橋”也成為了上海炙手可熱的區(qū)域。

在“城中村”改造政策紅利下，上海試圖以此為契機，拉動閔行甚至是整個上海格局。

2023年2月，上海市人民政府發(fā)布了《推進“大零號灣”科技創(chuàng)新策源功能區(qū)建設(shè)方案》，“大零號灣”作為世界  級的科創(chuàng)灣區(qū)，將接棒漕河涇、張江，全面建成中國科技創(chuàng)新策源高地，與“大虹橋”南北呼應(yīng)，共同推動整個區(qū)域發(fā)展。

據(jù)了解，“大零號灣”重點聚焦AI+生物醫(yī)藥、新型儲能、超導(dǎo)技術(shù)、衛(wèi)星通訊、工業(yè)機器人等細分領(lǐng)域，進行原始創(chuàng)新突破。目前匯聚了上海交大、華師大兩大985高校，還有航天、航空、船舶、核電等領(lǐng)域的10多所科研院所，以及近200家國家級、市級研發(fā)機構(gòu)�？奢椛渲苓呴h行開發(fā)區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)、臨港浦江國際科技城等區(qū)域，總面積約120平方公里。

根據(jù)規(guī)劃，到2035年，大零號灣將全面建成創(chuàng)新能力突出、科技力量雄厚、原創(chuàng)成果豐富、成功踐行新發(fā)展理念的科技創(chuàng)新策源地，成為國際知名、國內(nèi)一流的科創(chuàng)“新名片”和“新地標”。

此次被推出的閔行顓橋中心村地塊位于這一閔行南部單元中心位置，是閔行開發(fā)區(qū)和大零號灣之間的一個核心區(qū)域，擁有良好區(qū)位條件，既承接北部大虹橋產(chǎn)業(yè)外溢，又緊鄰未來萬億級大零號灣產(chǎn)業(yè)集群，是目前整個生態(tài)園項目里僅此一個的商品房住宅用地。

作為上海市級重點項目，閔行顓橋中心村生態(tài)園被定位為上海南部科創(chuàng)中心的重要載體。

據(jù)了解，這一如此重要的項目由上海地產(chǎn)集團旗下全資子公司上海房地（集團）有限公司承建并參與開發(fā)。作為上海地產(chǎn)集團的全資二級子公司，上房公司以“聚焦城市更新，筑就美好生活”為使命，致力“成為最具影響力的非特定區(qū)域城市更新綜合平臺公司”。

上海城市更新發(fā)展的這些年，上海地產(chǎn)集團一直都是上海城市更新的重要功能平臺，早在2013年上海地產(chǎn)集團成立10周年之際，就已緊跟國家城市更新戰(zhàn)略，開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型做城市更新，至今已融入上海的城市發(fā)展之中。

在接手顓橋鎮(zhèn)中心村項目之前，上海地產(chǎn)集團不僅參與完成了閔行開發(fā)區(qū)、虹橋開發(fā)區(qū)的打造，還參與了黃浦江兩岸45公里濱江生活岸線更新的建設(shè)，打造了十六鋪二期、老碼頭、新民洋區(qū)域、民生濱江文化城，還有三林楔形綠地項目、寶山顧村拓展區(qū)新顧城項目等都成功實現(xiàn)了區(qū)域能級的提升。

作為上海市人民政府批準成立的國有獨資企業(yè)集團公司，多年來上海地產(chǎn)集團在上海區(qū)域整體開發(fā)、舊區(qū)改造、城中村改造、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、保障房及租賃住房建設(shè)運營管理等方面頗有建樹。

此次著手改造的閔行顓橋中心村生態(tài)園，集上海地產(chǎn)集團十年城市更新豐厚經(jīng)驗之大成打造，或?qū)⒊蔀樯虾Ｏ乱粋�區(qū)域發(fā)展新標。

2023年8月25日閔行顓橋中心村生態(tài)園項目——尚灣林語正式公開，從其規(guī)劃來看，整體項目總占地面積約180公頃，之前通過招拍掛競得的商品房地塊僅為其中的一部分。

項目一共分為4個地塊，分別是19-01，19-05，10-03，20-01地塊，呈周期性開發(fā)。項目的容積率僅為1.6-1.8，舍棄了一般開發(fā)商追求利潤的高低配產(chǎn)品布局，打造了低密度的全小高層住宅，這在上海主城區(qū)是非常難得的。這樣的設(shè)計確保了足夠的樓間距，即滿足了采光，也開闊了視野。項目內(nèi)還有約15萬方天然水域貫穿社區(qū)，配合低密度、寬樓間距，營造出罕有生態(tài)資源景觀。

在地塊配套方面，開放式商辦綜合體規(guī)劃了約21.5萬方，涵蓋了開放街區(qū)、鄰里中心、商業(yè)辦公等豐富多元的生活場景，甚至還有約3萬方大型多功能文體中心，可滿足全年齡段的運動、娛樂、休閑、親子等功能。 

值得注意的是，閔行顓橋中心村“城中村”改造地塊，即閔行顓橋中心村生態(tài)園普通商品房用地部分的出讓時間為2022年9月底。歷經(jīng)近1年的時間，首批住宅項目目前已經(jīng)面世，這對于一般“城中村”改造至少需要三年以上的時間來看，該項目進度明顯較快。這主要歸功于上海地產(chǎn)集團多年來對多個舊改項目的統(tǒng)籌經(jīng)驗。這也符合中央和上海對“城中村”改造提速的要求。

未來隨著項目加快推進，閔行顓橋中心村生態(tài)園也或?qū)⒊蔀樯虾３鞘写甯脑旄咚贅影濉?/p>

超大特大城市“城中村”改造加速落地，將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新機遇，未來“城中村改造”也將成為城市更新與城市發(fā)展的重點抓手。

由于不同城市，甚至同城不同村，環(huán)境、規(guī)劃、定位、發(fā)展面貌等各有不同，每個項目都需要因地制宜、精準施策，流程工序無法進行復(fù)刻。

對于上海來說，一直以來，上海的“城中村”改造，不是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，而是結(jié)合城市發(fā)展需求，注入新的理念，觸發(fā)新的動能。在“城中村”改造項目中，不少都是因地制宜探索有效路徑，結(jié)合基建開工、區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，力求“一村一特色”，讓昔日的區(qū)域發(fā)展洼地，成為一個個產(chǎn)城融合高地。

閔行顓橋中心村生態(tài)園，為上海地產(chǎn)集團集十年城市更新豐厚經(jīng)驗打造，隨著“大零號灣”區(qū)位影響力和價值質(zhì)的飛躍，閔行顓橋中心村生態(tài)園也或?qū)⒊蔀樯虾Ｏ乱粋�區(qū)域發(fā)展新標。