市場(chǎng)彭紅俠 劉亞 2023-08-28 10:07:10 來源：中房報(bào)

“旁邊鋪位已經(jīng)搬走4個(gè)多月，到現(xiàn)在也沒有新的品牌入駐�！北本┦蕾Q(mào)天階南區(qū)一家店面工作人員表示，現(xiàn)在商場(chǎng)里空置的商鋪越來越多，客流也越來越少，“一天到頭也沒有多少人進(jìn)店”。

記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述店面的情況不是個(gè)案，世貿(mào)天階的多家商鋪均表示，商場(chǎng)客流量稀少，商業(yè)氛圍冷淡。“周末情況還好一些，工作日就冷清很多。這里周邊多是老人為主的社區(qū)，消費(fèi)力不足，附近的寫字樓辦公客群工作日也不會(huì)有太大的客流聚集�！币晃徊栾嬈放乒ぷ魅藛T說。

公開資料顯示，世貿(mào)天階項(xiàng)目是由世貿(mào)天階投資集團(tuán)于2003年斥資建設(shè)，由南北兩翼休閑購(gòu)物中心和兩座5A寫字樓組成，且擁有一個(gè)耗資約2.5億元，長(zhǎng)250米、寬30米的天幕，被稱為亞洲最大液晶顯示屏，十分具有特點(diǎn)。

但隨著品牌撤店、消費(fèi)者轉(zhuǎn)身，世貿(mào)天階沒能跟上購(gòu)物中心變革的野心。如今，“全北京向上看”的巨幕依然通明，這里卻不再是讓品牌、消費(fèi)者耀眼的商業(yè)項(xiàng)目。

在這場(chǎng)變革的洪流中，誰拋棄了世貿(mào)天階，誰又取代了世貿(mào)天階？

蕭條背后的盈利賬

近期有消息透露，北京世貿(mào)天階商戶陸續(xù)撤店，包括網(wǎng)紅餐飲IP深夜食堂、音樂酒館胡桃里、快時(shí)尚品牌絲芙蘭等。

記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，世貿(mào)天階空置率嚴(yán)重，從首層到頂層均有不同程度的空置，即便是南區(qū)一層黃金位置，也有較多空置鋪位�？諘绲纳虉�(chǎng)里，三三兩兩漫無目的人在閑逛，放眼望去商鋪幾乎全是蕭條冷清的境況，鮮有客人，一些店里的服務(wù)員坐在店內(nèi)無聊地玩起了手機(jī)。

店鋪空置、客流減少，商家們一邊打折促銷，一邊置換到更好的位置招攬客流。走在世貿(mào)天階商場(chǎng)里，置換位置的商鋪不在少數(shù)，尤其是高層商鋪，多下移到優(yōu)勢(shì)樓層換到更好的位置。

“雖然不知道具體空置率，但是今年商戶撤得很多，搬走的原因之一就是租金。疫情期間店鋪銷售基本停滯，很多品牌都虧本運(yùn)營(yíng)，商戶要求租金降半，商場(chǎng)可能是沒有同意�！鄙鲜龉ぷ魅藛T解釋。

一位從事商鋪買賣的中介表示，由于世貿(mào)天階位于CBD，因此其商鋪?zhàn)饨鹌毡槠�高，�?jù)其了解當(dāng)前世貿(mào)天階內(nèi)部租金約16元~20元/平方米/天，物業(yè)費(fèi)約25元/平方米/月，同時(shí)品牌進(jìn)駐還須繳納消防等費(fèi)用。

某大型商場(chǎng)負(fù)責(zé)人曾為入駐品牌算過一筆賬，以此前世貿(mào)天階二層100平方米的店鋪為例，二層店鋪的平均租金是900元/平方米/月，品牌商需交9萬元月租金，2500元的物業(yè)費(fèi)�！耙话闱闆r下，由于這兩項(xiàng)費(fèi)用不能超過總銷售額的15%，品牌商一年要賣770萬元才能盈利�！痹撠�(fù)責(zé)人表示，以世貿(mào)天階現(xiàn)有客流量以及市場(chǎng)低迷的消費(fèi)現(xiàn)狀看，不少知名品牌商都難以完成。

內(nèi)憂外患困境難解

世貿(mào)天階的沒落并非一朝一夕。從數(shù)年前開始，它已經(jīng)與“撤店”深深綁定，西班牙快時(shí)尚品牌Uterqüe、英國(guó)老牌零售商馬莎百貨等國(guó)際品牌相繼撤店，曾經(jīng)雄心勃勃開拓的市場(chǎng)逐漸失去，世貿(mào)天階只能放下身段從高端向快時(shí)尚轉(zhuǎn)型。

世貿(mào)天階一位顧客表示，這幾年每次來底商基本都會(huì)換一波，曾經(jīng)的標(biāo)志性天幕都是低廉的廣告祝福信息，下方占滿了兒童游樂項(xiàng)目，到了晚上基本都是老年人帶著孩子來遛彎。

周邊的寫字樓白領(lǐng)人士表示，業(yè)態(tài)形式落后是一方面，另一方面是各地購(gòu)物中心遍地開花，沒有附加值，就很難吸引顧客特地來到天階消費(fèi)。比如周邊的僑福芳草地、三里屯太古里、國(guó)貿(mào)商城等，這些項(xiàng)目對(duì)世貿(mào)天階的分流更加明顯。

“當(dāng)前消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)趨于飽和，商業(yè)地產(chǎn)也在重新洗牌。三里屯、國(guó)貿(mào)、SKP等優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心一鋪難求，發(fā)展弱勢(shì)的購(gòu)物中心將更冷清，兩極分化更加明顯�！贝鞯铝盒斜眳^(qū)主管魏東認(rèn)為，世貿(mào)天階疫情后大量租戶損失，若沒有合適的品牌進(jìn)駐，將導(dǎo)致客流進(jìn)一步銳減，長(zhǎng)此以往將形成惡性循環(huán)。

從時(shí)尚地標(biāo)到店鋪空置，這兩年來世貿(mào)天階一直在不斷調(diào)整樓層品牌、業(yè)態(tài)格局，迎合新消費(fèi)需求。中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心委員會(huì)主任郭增利表示，轉(zhuǎn)型不能僅是品牌的更換、調(diào)整，新的定位需要整體全新規(guī)劃，除了配備相應(yīng)的品牌門店，內(nèi)部還要加入與定位相關(guān)內(nèi)容、文化元素。此外，項(xiàng)目的主題空間設(shè)計(jì)、宣傳互動(dòng)方式也要鎖定年輕的特征。

幾經(jīng)調(diào)整的世貿(mào)天階，愈發(fā)不溫不火。

市場(chǎng)重壓之下，世貿(mào)天階股東方世貿(mào)天階投資集團(tuán)曾試圖將項(xiàng)目出售，并一度與意向買家進(jìn)入財(cái)務(wù)盡職調(diào)查程序中，不過最終因相關(guān)負(fù)責(zé)人的資產(chǎn)問題未能成功售出。

有分析人士表示，作為世貿(mào)天階投資集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)板塊的“王牌”項(xiàng)目，世貿(mào)天階慘遭拋售，一方面源于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)艱難，另一方面與其股東方發(fā)展也有關(guān)系。

天眼查APP顯示，世貿(mào)天階投資集團(tuán)業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)運(yùn)營(yíng)、文化傳媒、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、生物醫(yī)藥、國(guó)際貿(mào)易等領(lǐng)域，擁有多個(gè)獨(dú)資和控股子公司，總資產(chǎn)近400億元，不過，其旗下企業(yè)資金并不寬裕。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，世貿(mào)天階投資集團(tuán)對(duì)外投資14家企業(yè)，其中4家全資公司被注銷，1家公司被吊銷。在營(yíng)的公司中，其生物制藥新三板公司“摘牌天階”（430323.NQ），因其2020年和2021年的財(cái)務(wù)報(bào)告被中興華會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具了無法表示意見的審計(jì)報(bào)告，于2022年7月被強(qiáng)制摘牌。從其此前發(fā)布的財(cái)報(bào)來看，自2017年開始該公司便急轉(zhuǎn)直下，營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均大幅下調(diào)。當(dāng)前，摘牌天階已被最高人民法院公示為失信公司。

文旅板塊中，仙那度奇境小鎮(zhèn)是其開發(fā)運(yùn)營(yíng)的重磅項(xiàng)目，世貿(mào)天階投資集團(tuán)董事長(zhǎng)吉增和表示，該小鎮(zhèn)項(xiàng)目為2009年下半年，其與恒大健康合作拿下。集團(tuán)董事樊獻(xiàn)勇后于2020年公開表示，公司傾力10年打造了該小鎮(zhèn)項(xiàng)目，并將國(guó)內(nèi)唯二的另一座世貿(mào)天階落位于此。

天眼查顯示，仙那度小鎮(zhèn)項(xiàng)目由天階云臺(tái)（修武）投資有限公司開發(fā)，為恒大健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)和京能天階云臺(tái)山投資公司共同投資，其中恒大健康持股70%，京能天階持股30%。

也就是為了拿下該項(xiàng)目，世貿(mào)天階投資集團(tuán)一度陷入上市公司高層行賄丑聞中。

因缺少資金購(gòu)買土地，世貿(mào)天階投資集團(tuán)與京能集團(tuán)合作成立京能天階公司，以違規(guī)周轉(zhuǎn)資金方式完成虛假出資。事后吉增和為表感謝曾向京能集團(tuán)董事長(zhǎng)行賄上千萬元，最終東窗事發(fā)，后者被判處有期徒刑11年。

行賄案件此后該項(xiàng)目依然風(fēng)波不斷，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，云臺(tái)山恒大養(yǎng)生谷因證件不全、價(jià)格欺詐、“陰陽合同”等問題被業(yè)主要求退房。2022年該項(xiàng)目業(yè)主表示項(xiàng)目停工爛尾，且自購(gòu)房后一直無法網(wǎng)簽，河南省焦作市政府表示情況屬實(shí)，并收回千余畝閑置土地。

從商業(yè)地產(chǎn)、生物制藥到文旅板塊，世貿(mào)天階投資集團(tuán)旗下業(yè)務(wù)均面臨不同程度的考驗(yàn)。為籌措資金，世貿(mào)天階集團(tuán)將土地質(zhì)押、股權(quán)出質(zhì)，并試圖將世貿(mào)天階資產(chǎn)證券化進(jìn)行大額融資，不過最終只獲得29億元融資，世貿(mào)天階整體價(jià)值折讓近半。