2023年是房企美元債的償債高峰，民營(yíng)房企的壓力在近幾日已經(jīng)集中體現(xiàn)出來(lái)。

1月4日，時(shí)代中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“時(shí)代中國(guó)”，01233.HK）在公告中透露，為促進(jìn)對(duì)離岸債務(wù)的整體管理，將暫停支付6筆合計(jì)25.5億美元的優(yōu)先票據(jù)款項(xiàng)。數(shù)日前，力高集團(tuán)已宣布暫停境外債務(wù)付款。上坤地產(chǎn)一筆1.6億美元的票據(jù)于1月2日到期，但該公司并未償還本金及利息，而億達(dá)中國(guó)也在1月3日表示無(wú)法償付345萬(wàn)美元的到期債務(wù)。

時(shí)代中國(guó)及力高集團(tuán)均提到，盡管2022年11月出臺(tái)的“金融十六條”旨在緩解行業(yè)的流動(dòng)資金問(wèn)題，但需要一定時(shí)間方見(jiàn)成效，鑒于流動(dòng)資金緊絀，公司只能暫停支付離岸債務(wù)的款項(xiàng)，并尋求整體解決方案。

“其實(shí)我們一直在努力想辦法，2022年的兌付了，后面實(shí)在沒(méi)辦法。太多因素夾雜在一起，資金監(jiān)管，銷售不力，融資受阻。‘三支箭’一支都沒(méi)有射向我們。”1月5日，其中一家民營(yíng)房企的內(nèi)部人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

美元債償債高峰到來(lái)

公告顯示，時(shí)代中國(guó)于2023年到期的6.6%優(yōu)先票據(jù)以及2024年到期的5.55%優(yōu)先票據(jù)的利息寬限期分別于2022年12月30日及2023年1月3日到期，而截至1月4日，該公司尚未支付相關(guān)款項(xiàng)。

時(shí)代中國(guó)表示，未能支付款項(xiàng)或會(huì)導(dǎo)致該兩個(gè)系列境外美元計(jì)值優(yōu)先票據(jù)持有人要求加快還款，倘發(fā)生此情況，則將賦予其他債權(quán)人要求加快還款的權(quán)利。于公告日期，公司未有接獲該兩個(gè)系列境外美元計(jì)值優(yōu)先票據(jù)持有人有關(guān)要求加快還款的任何通知。

此次將暫停支付的6筆美元債包括2023年到期的2筆優(yōu)先票據(jù)，票面利率分別為6.6%、6.75%，存續(xù)總金額為8億美元，以及分別在2024年、2025年、2026年及2027年到期的4筆優(yōu)先票據(jù)，總額為17.5億美元。

時(shí)代中國(guó)強(qiáng)調(diào)，公司的目標(biāo)是整體管理離岸債務(wù)，確保債權(quán)人獲得公平公正的待遇，并提供可持續(xù)的資本架構(gòu)�！捌谕�與其債權(quán)人進(jìn)行積極對(duì)話，并尋求其支持及與其合作�！�

力高集團(tuán)是在2022年12月29日宣布暫停境外債務(wù)付款的，但至今尚未公布涉及的美元債規(guī)模。根據(jù)2022年的中期業(yè)績(jī)報(bào)告，該公司共有5只美元債在2023年到期，1只于2024年到期，存續(xù)總額約61.7億元。

上坤地產(chǎn)在公告中表示，鑒于宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融環(huán)境的不利因素，加上多輪疫情暴發(fā)，公司并未在1月2日償還本金約1.6億美元的優(yōu)先票據(jù)及利息。據(jù)了解，該公司還有一筆存續(xù)規(guī)模2.22億美元的優(yōu)先票據(jù)將在今年到期。

根據(jù)相關(guān)條款，億達(dá)中國(guó)本應(yīng)在2022年12月31日支付345萬(wàn)美元的到期債務(wù)，但直至1月3日都未兌付。

2022年12月29日至2023年1月4日，短短一周時(shí)間，就有4家民營(yíng)房企受制于流動(dòng)性壓力，官宣無(wú)力償付已到期或即將到期的美元債。

根據(jù)中銀地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2022年全年，房地產(chǎn)行業(yè)海外債的發(fā)行規(guī)模僅為176億元，同比下降了93%。再融資的通道受阻，導(dǎo)致房企海外債的償債壓力不斷上升。浙商證券的報(bào)告顯示，2023年共有210只中資美元地產(chǎn)債到期，總金額為580億美元，其中1月份及4月份為償債高峰，單月到期金額分別為98億美元、78億美元。目前看來(lái)，第一個(gè)高峰就已有不少民營(yíng)房企難以跨越。

融資新政尚未惠及市場(chǎng)

在談及暫停兌付境外債務(wù)的原因時(shí)，時(shí)代中國(guó)和力高集團(tuán)都提到了一個(gè)客觀因素，那就是自2021年下半年以來(lái)，中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)的合同銷售及流動(dòng)資金狀況轉(zhuǎn)差，企業(yè)未能獨(dú)善其身。

力高集團(tuán)表示，公司2022年上半年的合約銷售出現(xiàn)較大下滑，第三季度以來(lái)，行業(yè)合約銷售和流動(dòng)性進(jìn)一步走低。前11月，該公司實(shí)現(xiàn)了255.47億元的合約銷售額，同比減少37%。時(shí)代中國(guó)2022年全年錄得397.9億元的銷售額，同比減少58%。

2022年11月發(fā)布的《中國(guó)人民銀行及中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（簡(jiǎn)稱“金融十六條”）曾讓不少民營(yíng)房企看到了流動(dòng)性緩解的希望。而根據(jù)上述兩家公司的表述，截至目前，該政策尚未發(fā)揮明顯作用，預(yù)計(jì)還要一段時(shí)間才能惠及市場(chǎng)。

有投資者表示，2022年11月以來(lái)，還未看到時(shí)代中國(guó)發(fā)布獲得銀行授信支持或注冊(cè)發(fā)行新債的消息，股權(quán)融資上也沒(méi)有什么動(dòng)作，可見(jiàn)融資的“三支箭”還未覆蓋到該公司。

為了履行償債義務(wù)，過(guò)去兩年，不少民營(yíng)房企都兢兢業(yè)業(yè)、如履薄冰。例如，時(shí)代中國(guó)在2021年便放慢了拿地節(jié)奏，2022年上半年凈歸還債務(wù)約50億元，將計(jì)息借款降至493億元。無(wú)奈現(xiàn)金回籠的速度持續(xù)下降，截至2022年6月底，其現(xiàn)金及銀行存款為96.37億元，相較2021年末下降了53.4%，其中還包含了約40億元的受限制存款。要應(yīng)付一年內(nèi)到期的156.74億元借款，壓力可想而知。

力高集團(tuán)的償債壓力集中在2023年，5只美元債的存續(xù)規(guī)模約44.4億元，以該公司的現(xiàn)金水平，也是捉襟見(jiàn)肘。截至2022年6月底，力高集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為29.23億元，較2021年末減少了61%，而其一年內(nèi)到期的借款約67.3億元。

力高集團(tuán)在公告中表示，為緩解資金流動(dòng)性問(wèn)題，公司正在考慮各種措施，包括盡最大的努力保證正常運(yùn)營(yíng)及交樓，加速在建物業(yè)及已完工物業(yè)的預(yù)售及銷售，加快回籠資金，以及繼續(xù)采取積極措施控制行政成本及把控資本開(kāi)支等。

時(shí)代中國(guó)亦強(qiáng)調(diào)，公司自2022年1月起已交付38個(gè)項(xiàng)目，近4萬(wàn)套房。未來(lái)將集中有限資源，始終全力保障項(xiàng)目交付進(jìn)度，以維護(hù)公司的正常經(jīng)營(yíng)。

“行業(yè)環(huán)境太艱難了，只能通過(guò)債務(wù)重組以時(shí)間換空間，先保企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和交付。對(duì)于大部分民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，這是主流的選項(xiàng)。”某民營(yíng)上市房企如此認(rèn)為。