春節(jié)過后，A股上市房企密集發(fā)布2022年業(yè)績(jī)預(yù)告。整體而言，2022年房企盈利水平進(jìn)一步惡化，虧損企業(yè)數(shù)量增多、虧損規(guī)模增大。雖然受多重因素影響，房企2022年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)顯然難以讓投資者滿意。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至2月2日，共有67家A股房企發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告。若按照預(yù)告凈利潤(rùn)下限計(jì)算同比增長(zhǎng)幅度，僅有19家A股房企2022年預(yù)告凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)，而凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)同比下滑的房企數(shù)量卻多達(dá)48家，占比七成，即使是保利發(fā)展、招商蛇口這些大型央企也難逃利潤(rùn)下滑的行情。

預(yù)虧房企中，世茂股份、格力地產(chǎn)、金科股份、華僑城A、首開股份等10余家房企是近年來首次虧損。其預(yù)虧金額低的幾億元，高的上百億元。其中，預(yù)虧在百億元以上的有金科股份、中天金融、華僑城A等7家房企。值得注意的是，榮盛發(fā)展和藍(lán)光發(fā)展的預(yù)虧均最高超過200億元。

總體來看，影響房企預(yù)虧的因素各不相同，但大致可以概括為幾種，包括：2022年度結(jié)算減少、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售乏力、外匯波動(dòng)以及計(jì)提減值準(zhǔn)備等。

作為企業(yè)發(fā)展的“生命線”之一，利潤(rùn)的減少正在倒逼企業(yè)自身發(fā)起變革。一位華南房企高管對(duì)記者表示，“我們盡可能地壓縮管理層級(jí)，并補(bǔ)充了‘80后’‘90后’一線市場(chǎng)高管進(jìn)入核心管理團(tuán)隊(duì)，全力保生存、保穩(wěn)定、保發(fā)展。同時(shí)也提前謀化各種層級(jí)的預(yù)案，為市場(chǎng)回暖或持續(xù)不確定作好兩手準(zhǔn)備�！�

發(fā)預(yù)告房企業(yè)績(jī)預(yù)虧者多

整體利潤(rùn)下滑

在發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的67家A股房企中，共有36家房企預(yù)計(jì)2022年將錄得虧損，虧損總額最多可達(dá)1437.64億元。這其中，藍(lán)光發(fā)展和榮盛發(fā)展凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損額均超過200億元，藍(lán)光發(fā)展預(yù)虧下限為219.37億元，而榮盛發(fā)展預(yù)虧下限則為250億元，是目前A股已披露業(yè)績(jī)預(yù)告的房企中預(yù)虧下限最高的企業(yè)。

業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，榮盛發(fā)展預(yù)計(jì)2022年歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損190億元至250億元，而上年同期虧損額為49.55億元。

針對(duì)2022年歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)相較2021年進(jìn)一步擴(kuò)大虧損的原因，榮盛發(fā)展解釋稱主要受市場(chǎng)情緒持續(xù)低迷、資產(chǎn)減值及新冠疫情等因素影響，同時(shí)由于2022年度結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降，從而導(dǎo)致毛利潤(rùn)同比出現(xiàn)較大幅度下降。

藍(lán)光發(fā)展也是預(yù)虧較多的房企。在不久前2023年新年致辭中，藍(lán)光發(fā)展董事長(zhǎng)楊武正還感慨說，2023年會(huì)面臨更艱巨的挑戰(zhàn)。凈利潤(rùn)虧損可能是藍(lán)光發(fā)展2023年需要解決的第一道難關(guān)。

1月30日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2022年虧損219.37億元，而上年同期虧損138.34億元。

“本期業(yè)績(jī)預(yù)虧的主要原因系經(jīng)營(yíng)虧損、減值計(jì)提�！彼{(lán)光發(fā)展表示，受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷以及公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響，本期完成售房履約義務(wù)并納入結(jié)算的項(xiàng)目銷售毛利較低，以及各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)支出、美元債匯兌損失等因素影響，2022年預(yù)計(jì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)虧損約58億元。

同時(shí)，藍(lán)光發(fā)展還計(jì)提了約160億元的減值損失。此外，因債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響，報(bào)告期法院對(duì)部分債務(wù)糾紛判令公司承擔(dān)違約金及罰息，藍(lán)光發(fā)展估計(jì)計(jì)提營(yíng)業(yè)外支出約6億元。

藍(lán)光發(fā)展表示，雖然支持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的政策陸續(xù)出臺(tái)，但政策落地以及向市場(chǎng)的傳導(dǎo)需要一定時(shí)間。另外，因自身債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未得到完全化解，公司經(jīng)營(yíng)情況及融資環(huán)境未得到改善。

作為最早一批出險(xiǎn)的房企，藍(lán)光發(fā)展最近兩年業(yè)績(jī)持續(xù)萎靡，債務(wù)重組進(jìn)展也較為緩慢，而雪上加霜的是，2022年已經(jīng)是藍(lán)光發(fā)展連續(xù)第二年出現(xiàn)大幅虧損。由于連續(xù)虧損，公司資產(chǎn)也相應(yīng)萎縮，根據(jù)藍(lán)光發(fā)展公告，公司2022年末歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為-208.21億元，股票可能被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

同樣可能被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示的房企還有泛海控股。在業(yè)績(jī)預(yù)告中，泛�？毓杀硎荆�2022年公司凈利潤(rùn)預(yù)虧為70億元至100億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損在57億元至87億元。而2021年，泛海控股同樣處于大額虧損。

陷入虧損的房企中，不僅有藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展等出險(xiǎn)房企，還不乏華僑城、格力地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、首開股份等央企國(guó)企。

此外，即使是2022年業(yè)績(jī)預(yù)告盈利的房企，利潤(rùn)也出現(xiàn)了大幅下滑。

保利發(fā)展，是截至目前已經(jīng)發(fā)布2022年業(yè)績(jī)預(yù)告的A股上市房企中利潤(rùn)最高的，預(yù)計(jì)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為183.03億元，但與2021年相比也下降了33.17%。

另一家央企招商蛇口，2022年預(yù)計(jì)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為38億元～46億元，上年同期則為103.72億元，下降55.65%～63.36%。

多重因素疊加導(dǎo)致虧損

考慮到房企結(jié)算收入的延遲，2022年房企出現(xiàn)大范圍預(yù)虧的現(xiàn)象，與此前幾年房企納入的高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)算擠壓利潤(rùn)空間不無關(guān)系。

相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)仍在底部運(yùn)行，當(dāng)期項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)較少，部分企業(yè)存在以價(jià)換量加劇毛利率下行。同時(shí)，當(dāng)前資產(chǎn)減值壓力加大，企業(yè)需計(jì)提相應(yīng)的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，從而影響當(dāng)期利潤(rùn)。

“此外，債務(wù)違約對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重沖擊。虧損企業(yè)中部分為債務(wù)違約企業(yè)，債務(wù)違約對(duì)這些企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)造成明顯不利影響，特別是銷售劇烈下滑，各類成本費(fèi)用增加而收入減少，同時(shí)銷售預(yù)期不利加劇資產(chǎn)潛在減值壓力，資產(chǎn)處置也將影響當(dāng)期損益。部分房企則還面臨持有業(yè)務(wù)收入減少等問題�！眲⑺�表示。

預(yù)計(jì)虧損超百億元的華僑城稱，“考慮部分城市新房銷售價(jià)格進(jìn)入下行通道，出于審慎客觀考慮，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備同比增加”；新城控股亦表示，由于市場(chǎng)情況變化，公司計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加。

資產(chǎn)減值力度最大的要數(shù)藍(lán)光發(fā)展，該表示，受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷以及公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響，本期完成售房履約義務(wù)并納入結(jié)算的項(xiàng)目銷售毛利較低，預(yù)計(jì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)虧損約58億元；政策落地以及向市場(chǎng)的傳導(dǎo)需要一定時(shí)間，公司經(jīng)營(yíng)情況及融資環(huán)境未得到改善，為存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，計(jì)提了約160億元的減值損失。

中信證券表示，地產(chǎn)行業(yè)普遍虧損背后原因是多方面因素導(dǎo)致的需求下滑，主要包括銷售、交付和信用的負(fù)循環(huán)，項(xiàng)目停工影響購(gòu)房者信心、房地產(chǎn)銷售疲軟影響企業(yè)銷售現(xiàn)金流入、企業(yè)信用惡化影響企業(yè)融資現(xiàn)金流入等。

據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)2022年銷售額共計(jì)75968.6億元，較2021年百?gòu)?qiáng)同比下降40.53%。百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售額53602.7億元，權(quán)益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%。

此外，外匯波動(dòng)也造成了部分房企的虧損。藍(lán)光發(fā)展、泰禾集團(tuán)等房企在其業(yè)績(jī)預(yù)告中提到匯兌損失也是利潤(rùn)下降和虧損的原因之一。例如泰禾業(yè)績(jī)預(yù)告表示，受人民幣對(duì)美元貶值影響，公司持有的以美元計(jì)價(jià)的外幣借款及利息等產(chǎn)生較大匯兌損失，導(dǎo)致公司虧損。

邁過艱難的2022年，2023新年伊始，市場(chǎng)成交表現(xiàn)仍未見起色。從多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來看，2023年1月，百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤金額同比降超三成，重點(diǎn)30城成交量同比降4成。房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇之路任重道遠(yuǎn)。