市場漸次顯現(xiàn)回暖跡象，但企業(yè)的經(jīng)營壓力不容忽視。

2月20日，記者獲悉，北京首都開發(fā)股份有限公司（以下簡稱“首開股份”，600376.SH）發(fā)布了關(guān)于對(duì)上海證券交易所監(jiān)管工作函回復(fù)的公告。2022年，首開股份發(fā)生自2001年上市以來的首次年度虧損。

首開股份預(yù)計(jì)，2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤為-10億元到-15億元，與上年同期6.92億元相比，將出現(xiàn)虧損；預(yù)計(jì)2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為-30億元到-35億元。

這是首開股份上市21年來的首次虧損。究其原因，包括新冠疫情反復(fù)影響和房地產(chǎn)領(lǐng)域需求收縮；房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，房價(jià)及成交規(guī)模下降；計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的金額較大；為加快資金回流，下調(diào)銷售價(jià)格。

作為北京本土的老牌開發(fā)企業(yè)，首開股份2022年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目多集中在北京地區(qū)，占比達(dá)60%，2022年，北京樓市整體處于低位運(yùn)行狀態(tài)，市場成交活躍度相比往年明顯減弱；此外，第四季度結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目以合作項(xiàng)目為主，導(dǎo)致第四季度合并報(bào)表歸母凈利潤為負(fù)；房屋結(jié)利項(xiàng)目主要集中在2018年至2020年市場高點(diǎn)時(shí)期的高溢價(jià)地塊。這些都被歸結(jié)為首開股份2022年發(fā)生凈利潤虧損的原因。

跨過過去幾年地產(chǎn)行業(yè)的艱難周期，首開股份繼續(xù)加大融資力度。近日，首開股份發(fā)行39億元公司債券票面利率最高為5%。就相關(guān)問題，記者多次致電首開股份董秘辦，但電話一直無人接聽。

營收利潤下滑

首開股份預(yù)計(jì)，2022年?duì)I業(yè)收入較2021年?duì)I業(yè)收入減少175億元。

2022年，首開股份營業(yè)收入主要因竣工面積下降及銷售規(guī)模下滑導(dǎo)致下滑。其中北京地區(qū)較上年增加31億元、京外地區(qū)較上年減少206億元，減少額主要來自于京外集中交房項(xiàng)目的減少。

2021年，京外項(xiàng)目營業(yè)收入占到總營業(yè)收入的60%，2022年，京外項(xiàng)目營業(yè)收入階段性大幅減少，占到總營業(yè)收入的40%，與2021年?duì)I業(yè)收入?yún)^(qū)域構(gòu)成基本相反。

2022年首開股份出現(xiàn)竣工面積下降。據(jù)了解，該公司2022年計(jì)劃竣工530萬平方米，實(shí)際竣工面積只有492萬平方米，相比2021年的680萬平方米下滑28%，結(jié)算收入下滑26%，從而對(duì)結(jié)利造成較大影響。

首開股份認(rèn)為，營業(yè)收入雖同比下滑，但變動(dòng)仍處于合理區(qū)間。2022年度公司共實(shí)現(xiàn)簽約金額869.63億元，銷售規(guī)模下降與同行業(yè)整體情況不存在趨勢性差異。

凈利潤方面，首開股份預(yù)計(jì)，2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為-30億元到-35億元。

其中，報(bào)告期內(nèi)公司預(yù)計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備6億~8億元，主要是對(duì)廈門九瓏岸項(xiàng)目計(jì)提準(zhǔn)備4億元。

資料顯示，廈門九瓏岸項(xiàng)目位于廈門市同安區(qū)，于2017年9月通過土地拍賣形式取得，土地價(jià)款21.9億元，項(xiàng)目于2018年三季度開工，于2022年下半年竣工，現(xiàn)處于現(xiàn)房銷售階段。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，廈門新房售價(jià)最近兩年出現(xiàn)持續(xù)下滑，購房者觀望情緒強(qiáng)烈，廈門公司為加快資金回流，下調(diào)了銷售價(jià)格。按照目前預(yù)計(jì)售價(jià)測算，2022年需計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4億元。

當(dāng)下，隨著市場的逐漸回暖，首開股份也繼續(xù)加大融資力度。2月20日，據(jù)上交所披露，首開股份2023年面向?qū)�業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第一期）品種一票面利率為5%、品種二票面利率為4%。債券發(fā)行總規(guī)模為不超過39億元（含39億元）。

“小股操盤”貢獻(xiàn)不足

最近幾年，首開股份一直通過合作開發(fā)項(xiàng)目的方式來抵御市場風(fēng)險(xiǎn)。

2020年，首開股份共在北京收獲9幅土地，全部采用了合作開發(fā)的方式。2021年，首開股份一共拿下10宗地塊，其中除房山長陽鎮(zhèn)共有產(chǎn)權(quán)房宅地為獨(dú)自中標(biāo)競得外，剩余9宗均為聯(lián)合開發(fā)。

自2018年開始，首開股份的權(quán)益銷售比逐年下跌。首開流量銷售額在2018年破千億元，但權(quán)益銷售額僅約731億元。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，首開股份2020年的權(quán)益銷售額是690.2億元，權(quán)益銷售比是68%；這兩個(gè)指標(biāo)在2021年分別下降至655.4億元，同時(shí)權(quán)益銷售比再度降至58%。此外，首開股份權(quán)益銷售排名一直落后于全口徑銷售額排名。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2022年首開股份的銷售金額為882億元，權(quán)益銷售金額為584億元，權(quán)益占比為66.2%。

截至目前，首開的合作對(duì)象已達(dá)30多家。觀察這些合作方，主要包含兩類房企，一類是龍湖、華潤、金茂、中海、旭輝等頭部房企，另外一類則主要是住總、建工、金隅等北京本土企業(yè)。

在最新的回復(fù)中，首開股份提到，2022年四季度出現(xiàn)大幅虧損的具體原因，在于第四季度結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目以合作項(xiàng)目為主，雖然產(chǎn)生的毛利額、凈利潤尚可，但由于權(quán)益占比不高，對(duì)合并口徑歸母凈利潤的貢獻(xiàn)不足，同時(shí)第四季度三項(xiàng)費(fèi)用剛性支出，導(dǎo)致第四季度合并報(bào)表歸母凈利潤為負(fù)。

合作開發(fā)項(xiàng)目多年來一直作為房地產(chǎn)商擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的重要方式，但經(jīng)過行業(yè)最近幾年大范圍的調(diào)整后，合作方之間的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)也成為不容忽視的因素。

一位熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的律師對(duì)記者說，市場上存在的一種“小股操盤”風(fēng)險(xiǎn)，比如大股東拿地后，在內(nèi)部把一個(gè)地塊的項(xiàng)目公司劃分為幾個(gè)“小項(xiàng)目”，并轉(zhuǎn)讓股權(quán)予以不同股東各自操盤。

他表示，其風(fēng)險(xiǎn)在于股東之間“各自為政”，其中一個(gè)小股東或“小項(xiàng)目”出現(xiàn)利潤下滑等各種問題后，會(huì)連累到所有合作股東，因?yàn)榈貕K本身是一個(gè)項(xiàng)目公司，對(duì)外承擔(dān)責(zé)任的是整個(gè)項(xiàng)目公司。尤其是最近幾年，市場下行周期下，這種風(fēng)險(xiǎn)帶來的負(fù)面影響更加凸顯。