公司克而瑞物管 2023-04-10 10:29:14 來源：丁祖昱評樓市

伴隨著現(xiàn)代化進程與社會進步，人口老齡化在全球成為普遍現(xiàn)象。中國擁有全世界最龐大的老年人群體，截至2022年底，我國60周歲及以上人口超2.80億，占全國總人口的19.8%。其中，65周歲及以上人口達2.10億人，占全國人口的14.7%。

按照國際標準，一個國家或地區(qū)65周歲以上人口占總人口的比例超過14%，則進入“老齡社會”；比例達20%，則進入“超老齡社會”。以14%為分界線，2022年底我國已經步入“老齡社會”。從發(fā)展趨勢看，中國人口老齡化速度和規(guī)模前所未有，“十四五”時期，全國60周歲及以上老年人口預計將超過3億，占總人口比例將超過20%，中國將進入“超老齡社會”。

人口老齡化促使養(yǎng)老服務模式向社區(qū)養(yǎng)老傾斜。在國家層面，養(yǎng)老產業(yè)相關政策中社區(qū)養(yǎng)老多次被提及，從“重點支持”到“大力發(fā)展”，從“建立補貼制度”到“實施優(yōu)惠政策”，社區(qū)養(yǎng)老服務將成為未來較長一段時期養(yǎng)老服務體系建設的重要方向。

2021年4月國家衛(wèi)生健康委舉行醫(yī)養(yǎng)結合工作進展新聞發(fā)布會時指出，我國老年人養(yǎng)老，已經形成“9073”的格局，即90%左右的老年人居家養(yǎng)老，7%左右的老年人依托社區(qū)支持養(yǎng)老，3%的老年人入住機構養(yǎng)老，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老成為未來養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展重點。

國務院印發(fā)的《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務體系規(guī)劃》 中提出要強化居家社區(qū)養(yǎng)老服務能力，包括①構建城鄉(xiāng)老年助餐服務體系；②開展助浴助潔和巡訪關愛服務；③加快發(fā)展生活性為老服務業(yè)。

2023年全國兩會期間，全國人大代表馬靜建議大力推廣居家養(yǎng)老服務，加大力度發(fā)展居家養(yǎng)老服務，加大社區(qū)養(yǎng)老配套設施建設力度，支持社會力量提供日間照料、助餐助浴、康復護理等服務。大力發(fā)展“互聯(lián)網+養(yǎng)老”的智慧養(yǎng)老服務體系，推進適老化改造，保障老年人高質量、有尊嚴的退休生活。全國政協(xié)委員魯曉明也建議把物業(yè)作為養(yǎng)老服務的依托，引入社會組織、家政及社區(qū)衛(wèi)生服務站與物業(yè)等形成合作。

政府工作報告指出需積極應對人口老齡化，推動老齡事業(yè)和養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展。發(fā)展社區(qū)和居家養(yǎng)老服務，在稅費、用房、水電氣價格等方面給予政策支持，推進醫(yī)養(yǎng)結合。

但從實際情況來看，目前養(yǎng)老服務設施的建設及運營大多數(shù)仍是政府承接，養(yǎng)老服務需要更多社會化力量加入。

上海作為老齡化和消費力均較高的城市，社區(qū)養(yǎng)老服務也走在全國前列，研究上海社區(qū)養(yǎng)老服務產品市場化可行性對其他城市具有重要意義。

上海已形成社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務體系，其載體包括綜合為老服務中心、長者照護之家、日間照護中心、師范睦鄰點、長者健康運動之家、社區(qū)老年助餐服務場所等。

日間照護中心、長者照護之家、綜合為老服務中心是體系的重要構成，其中日間照護中心主要面向活力老人，提供照料護理、康復輔助、精神慰藉、文化娛樂、社區(qū)出行接送等日間照護服務。長者照護之家則更多面向社區(qū)內失能老人、高齡獨居老人，提供涵蓋機構照料、社區(qū)照護、居家護理的等服務。綜合為老服務中心中日間照護中心為標配，長者照護之家是選配。本文，我們以日間照護中心和長者照護之家兩類產品作為盈利測算對象，進行產品市場化可行性的判斷。

1、日間照護中心：市場化模式盈利難度大

日間照護中心客戶以活力老人為主，主要提供的是老人日托服務。

在不考慮成本門檻和有效需求容量的情況下，進行盈利性估算。

按照目前上海此類產品市場價2000元/人/月來估算，折合單位收入為133元/平米/月；而日間照護中心的成本以場租、前期投資攤銷、人員成本、日常能耗及耗材成本為主，場租按照36元/平米/月、前期投資攤銷按30元/平米/月、人工成本按67元/平米/月、日常能耗及耗材成本安32元/平米/月來估算，折合單位成本為165元/平米/月。因此，在極為“寬松”的測算條件下，此類產品盈利模式依舊難以跑通。

下面增加成本門檻和有效需求容量等現(xiàn)實因素，再來看下測算結果。

《上海市社區(qū)老年人日間照護機構管理辦法》規(guī)定日間照護機構建筑面積一般不低于200平方米。若按200平方米的最低建設標準測算，在單位成本不變的情況下，人均收費標準至少要提高到2475元（即上漲24%），且滿租的情況下才有可能實現(xiàn)盈虧平衡。

而根據(jù)目前上海市長者有效需求，來反推可市場化的產品成本，則單位成本至少還需要下降33%-39%，才可實現(xiàn)盈虧平衡。

2、長者照護之家：市場化模式有想象空間

長者照護之家客戶以失能老人、高齡獨居老人為主，可提供24小時全托服務。

在不考慮成本門檻和有效需求容量的情況下，進行盈利性估算。

按照目前上海此類產品面向對象不同，分為全托價格5000元/人/月，日托價格2000元/人/月來估算，其中全托和日托比例為7:3，折合單位收入為228元/平米/月；而長者照護之間的成本以場租、前期投資攤銷、人員成本、日常能耗及耗材成本為主，場租按36元/平米/月、前期投資攤銷按36元/平米/月、人工成本按67元/平米/月、日常能耗及耗材成本按32元/平米/月來估算，折合單位成本為171元/平米/月。因此，在較為“寬松”的測算條件下，此類產品收入可以覆蓋成本，單位收入是成本的1.3倍。

下面增加成本門檻和有效需求容量等現(xiàn)實因素，再來看下測算結果。

《上海市民政局、上海市財政局關于加快推進本市長者照護之家建設的通知》規(guī)定，長者照護之家床位規(guī)模10-49張，總建筑面積最低在300平方米左右。若按300平方米的最低建設標準測算，在單位成本不變的情況下，長者照護之家的入住率要達到75%可實現(xiàn)盈虧平衡。

而根據(jù)目前上海市長者有效需求，來反推可市場化的產品成本，則成本需要控制在32800元/月-41000元/月（即比當前成本下降12%-36%），市場化模式才能真正跑通模式。

養(yǎng)老服務在場地建設、運營、盈利等方面均存在一定阻礙，為了鼓勵多方參與建設養(yǎng)老服務設施、運營，推動養(yǎng)老服務發(fā)展，上海市就社區(qū)養(yǎng)老設施的建設、融資、企業(yè)運營過程中涉及稅費、人員等成本均做出了相關補貼規(guī)定。

根據(jù)《上海市人民政府辦公廳關于推進本市“十四五”期間養(yǎng)老服務設施建設的實施意見》，上海市對不同社區(qū)養(yǎng)老設施設定了多種建設補助。以日間照護中心和長者照護之家兩類典型產品為例。

2016年，我國開始長護險相關試點，2020年9月，國家醫(yī)保局、財政部發(fā)布《關于擴大長期護理保險制度試點的指導意見》，要求進一步擴大長期護理保險制度試點范圍，在原有35個試點城市的基礎上，再新增14個試點城市，截至目前，49個長期護理保險制度試點城市，上海市試點城市之一。

上海市目前施行的長護險制度是指以社會互助共濟方式籌集資金，對經評估達到一定護理需求等級的長期失能失智人員，為其提供基本生活照料及與基本生活密切相關的醫(yī)療護理服務的社會保險制度，參保的失能失智老人可享受相應服務及報銷。長護險模式既滿足了失能、半失能老人剛性需求，同時也緩解養(yǎng)老服務企業(yè)運營壓力。

從運營補貼的力度來看，日間照護中心單平米運營補貼相對運營來看略顯杯水車薪，長者照護之家運營補貼一定程度上緩解了企業(yè)經營壓力，通過政府補貼，企業(yè)可適當下調定價，從而提高有支付能力老人的轉化率。長護險的覆蓋也一定程度上保障部分支付意愿低，支付能力弱的老人的養(yǎng)老服務需求，對企業(yè)而言，同樣提高了老人的轉化率。

物業(yè)作為距離社區(qū)最近的經營主體，“物業(yè)+養(yǎng)老”具備天然的優(yōu)勢，所謂遠親不如近鄰，遇到緊急情況應急呼叫，物業(yè)人員能夠最快響應并到達現(xiàn)場。樓宇管家最熟悉各樓棟居民，對小區(qū)里的老人有著天然的親和力、親近感。社區(qū)里的老人，尤其是半失能、獨居等老人，確實存在著上門護理、生活就餐、陪醫(yī)看診等需求。對物業(yè)服務企業(yè)而言，積極拓展服務內容，從傳統(tǒng)四保向養(yǎng)老業(yè)務延伸是行業(yè)發(fā)展趨勢。

從養(yǎng)老服務的經營成本來看，場地成本和人員成本是社區(qū)居家養(yǎng)老服務經營的主要成本，兩項成本占總成本的比例達60%，物業(yè)企業(yè)布局社區(qū)養(yǎng)老有望降低這兩項成本，其中場地成本降低或成為物企最大優(yōu)勢。

物業(yè)人員中保潔、保安、管家、客服等不同崗位人員均存在一定復用空間，將這部分人員投入社區(qū)養(yǎng)老業(yè)務，可一定程度上降低社區(qū)居家養(yǎng)老運營過程中的人員成本。

同時依據(jù)物業(yè)服務合同，物業(yè)企業(yè)在運營期間免費使用小區(qū)內的物業(yè)服務用房，若能得到政府支持改變其用途，或通過較低的租金水平租賃物業(yè)用房作為社區(qū)養(yǎng)老用途，將進一步減輕企業(yè)社區(qū)居家養(yǎng)老的經營壓力。

從物企試點社區(qū)養(yǎng)老業(yè)務的發(fā)展來看，當前仍面臨三大難題，一是老人支付意愿問題；二是場地使用的實際操作問題；三是養(yǎng)老服務專業(yè)壁壘問題。

一、老人支付意愿低。養(yǎng)老服務有需求，但要把客戶的消費意愿轉化為支付能力，中間還存在缺口。在支付問題上，普通老年群體通常保留傳統(tǒng)的生活習慣，能省則省，這給養(yǎng)老服務收入實現(xiàn)帶來困難。目前服務對象即社區(qū)老齡人口普遍存在支付意愿不強問題，需要政府的介入，包括提供資金補貼支持等方式，以解決民生視角扶持社區(qū)養(yǎng)老開展。

二、場地成本是可優(yōu)化主要成本之一，但場地使用問題尚未得到有效解決。場地的缺乏問題一般體現(xiàn)在老舊小區(qū)，疊加老城區(qū)人口老齡化，使得場地問題更加突出。社區(qū)里的公共用房，如果想將其轉為養(yǎng)老用房，面臨較大的挑戰(zhàn)。

首先，根據(jù)現(xiàn)行法律，小區(qū)內的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，包括道路和綠化，都屬于業(yè)主共有；物業(yè)服務企業(yè)并沒有屬于自己的場地設施和用房。盡管企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同，可以在運營期間內免費使用小區(qū)內的物業(yè)服務用房，但不得改變用途。改變物業(yè)用房用途政策手續(xù)較為復雜，涉及多個主管單位溝通協(xié)調問題。

其次，即使個別試點項目企業(yè)擁有小區(qū)內某處物業(yè)的產權，但并不受業(yè)主認同，存在法律爭議。多家企業(yè)在實施過程中遇到此類情況，即所謂鄰避效應。企業(yè)已經辦理完政府申請手續(xù)和流程，但在實施過程中受到業(yè)主阻攔，小區(qū)業(yè)主不同意在本小區(qū)設立專門養(yǎng)老設施用房。

最后，如果租賃經營性用房作為養(yǎng)老用途，企業(yè)則面臨顯著運營成本增加，其余成本優(yōu)化空間有限。

三、養(yǎng)老服務專業(yè)化壁壘高。養(yǎng)老服務作為一個專業(yè)領域，有其行業(yè)特殊性和專業(yè)化壁壘，需要建立系統(tǒng)化的服務生態(tài)體系。

養(yǎng)老服務中的護理等內容，需要較高專業(yè)化背景。養(yǎng)老產品背后的核心是用戶的信任，而信任是來自于專業(yè)化背書。養(yǎng)老服務的獨立定價權，即養(yǎng)老市場化服務價格，也是來自于其服務的專業(yè)性。物業(yè)企業(yè)能否讓客戶接受，將養(yǎng)老服務作為單獨類定價的專業(yè)性服務去提供，存在一定難度。

養(yǎng)老產業(yè)本身面臨人才的瓶頸，即人才的上升、晉升渠道。即使是基層有著相應經驗的護理人員，也更愿意在基層醫(yī)療機構工作而非養(yǎng)老機構，這是因為前者更有職業(yè)發(fā)展的上升空間。同樣在社區(qū)養(yǎng)老中，更將會面臨專業(yè)人才匱乏問題。

按照計劃，“十四五”期間，我國將要大力發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務，近幾年兩會多次提及養(yǎng)老服務，2023年再次強調養(yǎng)老服務重要性，在探索居家社區(qū)養(yǎng)老方面與其他社會組織相比，物業(yè)服務企業(yè)貼近業(yè)主，擁有天然優(yōu)勢。

頭部物企積極探索“物業(yè)+養(yǎng)老”產品，但是仍會受到收益、場地、專業(yè)等因素的限制。政策端激勵和引導一定程度上緩解了企業(yè)經營困局，但物企探索仍在路上。