公司編輯部 CRIC研究 2023-04-20 08:32:24 來源：丁祖昱評樓市

近年來，在“房住不炒”的總基調(diào)下，行業(yè)規(guī)模增速自2016年以來持續(xù)放緩，特別是2021年下半年至今整體市場降溫明顯。

2022年，房地產(chǎn)市場延續(xù)下行壓力，行業(yè)信心處在低位，企業(yè)各季度的銷售相較往年均表現(xiàn)低迷。行業(yè)TOP100房企全年累計業(yè)績規(guī)模同比降低41.6%，多數(shù)規(guī)模房企深陷負增長困局，銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯，近9成百強房企累計業(yè)績同比下滑。

在規(guī)模房企業(yè)績大幅收縮的背景下，仍有部分“腰部”房企憑借其穩(wěn)健運營、區(qū)域深耕等優(yōu)勢逆流而上，通過梳理近2年《中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》發(fā)現(xiàn)，有20多家百強房企2022年全口徑排名較2021年上升超過20位，其中大家房產(chǎn)、象嶼集團等10家房企的全口徑銷售金額、行業(yè)排名均出現(xiàn)較為明顯的上升趨勢。

通過探析這些行業(yè)排位上升企業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)除了部分央國企本身實力就相對雄厚之外，部分企業(yè)排名提升主要依靠城市深耕及產(chǎn)品口碑打造。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于近年同期。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低41.9%至1673.1億元，為各梯隊降幅最低；TOP30房企銷售操盤金額門檻507.2億元，同比降幅較高達55.8%，在各梯隊中明顯較高。

2022年，多數(shù)規(guī)模房企深陷負增長困局，銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯。同時也有部分企業(yè)通過穩(wěn)健的財務運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強的抗周期韌性。

對比2021年及2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜發(fā)現(xiàn)，有20多家房企2022年全口徑排名較2021年上升超過20位，其中部分企業(yè)不僅排名上升明顯，全年銷售業(yè)績也有較上一年出現(xiàn)一定增長，如越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、象嶼集團等。

其中，象嶼集團不僅在2022年排名提升明顯，還是2020-2022年間排名上升幅度最大的房企，全口徑銷售金額從2020年的TOP157上升至2022年的TOP56，這主要是因為2020-2022年期間象嶼地產(chǎn)有大量上海項目入市，從而拉動了全年銷售額。

通過分析逆勢排名上升的企業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)其中有16家房企排名已連續(xù)兩年上升，有10家房企的全口徑銷售金額、行業(yè)排名均出現(xiàn)較為明顯的上升趨勢。從這些排名上升企業(yè)的發(fā)展原因來看，主要可以歸結(jié)于以下兩點：

首先是央國企本身實力就相對雄厚。部分全口徑銷售金額、行業(yè)排名上升房企中，中建東孚、中建信和、中建智地都屬于中建集團的全資子公司，為建筑系下從事房地產(chǎn)開發(fā)的重要成員。他們背靠母公司，擁有較強的政企關系、資金實力和資源優(yōu)勢。還有部分地方性國企，如大家房產(chǎn)在當?shù)爻袚�著部分城市建設功能，項目資源來源穩(wěn)定，不僅具有較強的資金實力，也有較為豐富的住宅項目開發(fā)經(jīng)驗。

除了央國企本身實力就相對雄厚之外，部分民營企業(yè)的排名提升主要依靠城市深耕及產(chǎn)品口碑打造。

房地產(chǎn)市場快速擴張期間，不少深耕本土的房企在全國化浪潮中被掩蓋，而在本輪行業(yè)洗牌后，此前那些具有市場認可度的本土房企又憑借口碑以及資金安全性再度復蘇。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，排名逆勢而上的民營企業(yè)中，起源省份貢獻平均占比為76.9%，深耕力度最強，部分企業(yè)的銷售對單省份的依賴度較高。在這其中，長三角城市群，包括上海、杭州、南京等高能級城市，以及長三角內(nèi)熱點三四線城市表現(xiàn)最為亮眼。如濱江集團和偉星房產(chǎn)就是其中的代表。

在許多房企發(fā)展陷入停滯的同時，這些逆勢而上的房企正在積極逆勢補倉。

如大家房產(chǎn)近三年年均拿地金額超200億元，年均拿地銷售比達到0.61，從城市表現(xiàn)來看，大家房產(chǎn)近三年在杭州補倉撿漏占三年拿地總額的37%，溫州拿地占比也達到了12%。同時近幾年大家積極外拓，省外城市南京、黃山、蘇州占比居5.3%-7.3%。

象嶼集團2021和2022年拿地金額均超200億元，其中在上海2年補倉近兩年總拿地達到72%，另在廈門、重慶、昆山等地補地。不同于其他企業(yè)，象嶼集團深耕城市并不在起源地廈門，近幾年廈門入市項目2個，占比僅3%，而上海、昆山、蘇州成近幾年的主要貢獻城市，如2022年上海銷售貢獻超70%。

對此，某排名上升較快企業(yè)相關人士表示：“上海的一個盤，不管賺多賺少，總值抵三四線的一個區(qū)。你看去年排名上升較快的幾個企業(yè)，象嶼，招商，華發(fā)這三個都是去年在上海比較猛的�！�

與央企投資重點布局一二線核心城市，地方國企拿地集中長三角相比，民營企業(yè)新增拿地集中在區(qū)域內(nèi)高能級城市，并擇機向省外熱點城市擴張。

如偉星房產(chǎn)近2年年均拿地金額超過150億元，2年拿地銷售金額比達到0.67，在合肥、蕪湖、臺州三地拿地占比超過60%，另有在南京、杭州等熱點城市拿地，在最熱的長三角仍有偉星一席之地。

珠江投資近兩年年均補貨超100億元，90%位于廣州。

從目前來看，隨著諸多政策的出臺，市場信心也開始緩慢恢復，未來行業(yè)、企業(yè)發(fā)展也將進入一輪新的穩(wěn)定期。

眼下深耕及聚焦高能級熱點城市已是共識，除了部分實力相對雄厚的規(guī)模房企和央國企之外，其他銷售發(fā)展以及潛力較好的民營企業(yè)，多數(shù)還是以專注深耕特定城市為抓手，具有較強的區(qū)域口碑。

當前這些排名逆勢上升的企業(yè)未來要想業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定上升以及獲得更大的發(fā)展空間，仍需要在投資布局、產(chǎn)品研究、多元化輔助等多方面提升完善。