公司編輯部 CRIC研究 2023-04-20 08:32:24 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

近年來(lái)，在“房住不炒”的總基調(diào)下，行業(yè)規(guī)模增速自2016年以來(lái)持續(xù)放緩，特別是2021年下半年至今整體市場(chǎng)降溫明顯。

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)下行壓力，行業(yè)信心處在低位，企業(yè)各季度的銷售相較往年均表現(xiàn)低迷。行業(yè)TOP100房企全年累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低41.6%，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，銷售業(yè)績(jī)普降態(tài)勢(shì)明顯，近9成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑。

在規(guī)模房企業(yè)績(jī)大幅收縮的背景下，仍有部分“腰部”房企憑借其穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、區(qū)域深耕等優(yōu)勢(shì)逆流而上，通過(guò)梳理近2年《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》發(fā)現(xiàn)，有20多家百?gòu)?qiáng)房企2022年全口徑排名較2021年上升超過(guò)20位，其中大家房產(chǎn)、象嶼集團(tuán)等10家房企的全口徑銷售金額、行業(yè)排名均出現(xiàn)較為明顯的上升趨勢(shì)。

通過(guò)探析這些行業(yè)排位上升企業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)除了部分央國(guó)企本身實(shí)力就相對(duì)雄厚之外，部分企業(yè)排名提升主要依靠城市深耕及產(chǎn)品口碑打造。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門(mén)檻較去年同期顯著降低，且均低于近年同期。其中，TOP10房企銷售操盤(pán)金額門(mén)檻同比降低41.9%至1673.1億元，為各梯隊(duì)降幅最低；TOP30房企銷售操盤(pán)金額門(mén)檻507.2億元，同比降幅較高達(dá)55.8%，在各梯隊(duì)中明顯較高。

2022年，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，銷售業(yè)績(jī)普降態(tài)勢(shì)明顯。同時(shí)也有部分企業(yè)通過(guò)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)、熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤(pán)去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

對(duì)比2021年及2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜發(fā)現(xiàn)，有20多家房企2022年全口徑排名較2021年上升超過(guò)20位，其中部分企業(yè)不僅排名上升明顯，全年銷售業(yè)績(jī)也有較上一年出現(xiàn)一定增長(zhǎng)，如越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、象嶼集團(tuán)等。

其中，象嶼集團(tuán)不僅在2022年排名提升明顯，還是2020-2022年間排名上升幅度最大的房企，全口徑銷售金額從2020年的TOP157上升至2022年的TOP56，這主要是因?yàn)?020-2022年期間象嶼地產(chǎn)有大量上海項(xiàng)目入市，從而拉動(dòng)了全年銷售額。

通過(guò)分析逆勢(shì)排名上升的企業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)其中有16家房企排名已連續(xù)兩年上升，有10家房企的全口徑銷售金額、行業(yè)排名均出現(xiàn)較為明顯的上升趨勢(shì)。從這些排名上升企業(yè)的發(fā)展原因來(lái)看，主要可以歸結(jié)于以下兩點(diǎn)：

首先是央國(guó)企本身實(shí)力就相對(duì)雄厚。部分全口徑銷售金額、行業(yè)排名上升房企中，中建東孚、中建信和、中建智地都屬于中建集團(tuán)的全資子公司，為建筑系下從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要成員。他們背靠母公司，擁有較強(qiáng)的政企關(guān)系、資金實(shí)力和資源優(yōu)勢(shì)。還有部分地方性國(guó)企，如大家房產(chǎn)在當(dāng)?shù)爻袚?dān)著部分城市建設(shè)功能，項(xiàng)目資源來(lái)源穩(wěn)定，不僅具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，也有較為豐富的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

除了央國(guó)企本身實(shí)力就相對(duì)雄厚之外，部分民營(yíng)企業(yè)的排名提升主要依靠城市深耕及產(chǎn)品口碑打造。

房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張期間，不少深耕本土的房企在全國(guó)化浪潮中被掩蓋，而在本輪行業(yè)洗牌后，此前那些具有市場(chǎng)認(rèn)可度的本土房企又憑借口碑以及資金安全性再度復(fù)蘇。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，排名逆勢(shì)而上的民營(yíng)企業(yè)中，起源省份貢獻(xiàn)平均占比為76.9%，深耕力度最強(qiáng)，部分企業(yè)的銷售對(duì)單省份的依賴度較高。在這其中，長(zhǎng)三角城市群，包括上海、杭州、南京等高能級(jí)城市，以及長(zhǎng)三角內(nèi)熱點(diǎn)三四線城市表現(xiàn)最為亮眼。如濱江集團(tuán)和偉星房產(chǎn)就是其中的代表。

在許多房企發(fā)展陷入停滯的同時(shí)，這些逆勢(shì)而上的房企正在積極逆勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)。

如大家房產(chǎn)近三年年均拿地金額超200億元，年均拿地銷售比達(dá)到0.61，從城市表現(xiàn)來(lái)看，大家房產(chǎn)近三年在杭州補(bǔ)倉(cāng)撿漏占三年拿地總額的37%，溫州拿地占比也達(dá)到了12%。同時(shí)近幾年大家積極外拓，省外城市南京、黃山、蘇州占比居5.3%-7.3%。

象嶼集團(tuán)2021和2022年拿地金額均超200億元，其中在上海2年補(bǔ)倉(cāng)近兩年總拿地達(dá)到72%，另在廈門(mén)、重慶、昆山等地補(bǔ)地。不同于其他企業(yè)，象嶼集團(tuán)深耕城市并不在起源地廈門(mén)，近幾年廈門(mén)入市項(xiàng)目2個(gè)，占比僅3%，而上海、昆山、蘇州成近幾年的主要貢獻(xiàn)城市，如2022年上海銷售貢獻(xiàn)超70%。

對(duì)此，某排名上升較快企業(yè)相關(guān)人士表示：“上海的一個(gè)盤(pán)，不管賺多賺少，總值抵三四線的一個(gè)區(qū)。你看去年排名上升較快的幾個(gè)企業(yè)，象嶼，招商，華發(fā)這三個(gè)都是去年在上海比較猛的。”

與央企投資重點(diǎn)布局一二線核心城市，地方國(guó)企拿地集中長(zhǎng)三角相比，民營(yíng)企業(yè)新增拿地集中在區(qū)域內(nèi)高能級(jí)城市，并擇機(jī)向省外熱點(diǎn)城市擴(kuò)張。

如偉星房產(chǎn)近2年年均拿地金額超過(guò)150億元，2年拿地銷售金額比達(dá)到0.67，在合肥、蕪湖、臺(tái)州三地拿地占比超過(guò)60%，另有在南京、杭州等熱點(diǎn)城市拿地，在最熱的長(zhǎng)三角仍有偉星一席之地。

珠江投資近兩年年均補(bǔ)貨超100億元，90%位于廣州。

從目前來(lái)看，隨著諸多政策的出臺(tái)，市場(chǎng)信心也開(kāi)始緩慢恢復(fù)，未來(lái)行業(yè)、企業(yè)發(fā)展也將進(jìn)入一輪新的穩(wěn)定期。

眼下深耕及聚焦高能級(jí)熱點(diǎn)城市已是共識(shí)，除了部分實(shí)力相對(duì)雄厚的規(guī)模房企和央國(guó)企之外，其他銷售發(fā)展以及潛力較好的民營(yíng)企業(yè)，多數(shù)還是以專注深耕特定城市為抓手，具有較強(qiáng)的區(qū)域口碑。

當(dāng)前這些排名逆勢(shì)上升的企業(yè)未來(lái)要想業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)定上升以及獲得更大的發(fā)展空間，仍需要在投資布局、產(chǎn)品研究、多元化輔助等多方面提升完善。