公司梁笑梅 2023-04-23 10:06:09 來源：中房報

“行業(yè)中有很多人認為我們是‘另類’�！�4月20日，綠城服務集團有限公司（以下簡稱“綠城服務”，02869.HK)董事會主席楊掌法在接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時說。疫情三年，物業(yè)風口來臨的時候，公司頂住了壓力，不進行收并購，做好自己的基礎服務�！霸谀嵌螘r間，我們顯得與這個行業(yè)主流格格不入�！�

很多物業(yè)企業(yè)在后疫情時代，因為大肆收并購而嘗到“苦果”，低頭做服務的綠城服務受到的影響并不大。

相對2021年的高速馳騁，2022年物業(yè)行業(yè)低位運行。受關聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)、市場等多重因素影響，2022年絕大部分上市物業(yè)企業(yè)的業(yè)績報告普遍不太好看，綠城服務業(yè)也并不例外，面臨成本上升利潤率下降的問題。

“經(jīng)過對2022年業(yè)績的復盤，發(fā)現(xiàn)我們在成本管控這塊做得確實不太好�！睏钫品ㄕf，2023年要全面地提升經(jīng)營質量，尤其是加大應收款的收取，公司因此也成立了專案小組，做成了專題，對物業(yè)以及各專業(yè)公司的應收款的收取作為2023年的重點工作，加大成本管控，實現(xiàn)全面意向管理，把物業(yè)服務和各項專業(yè)服務的成本模型進行全面的評估，實現(xiàn)收入、利潤和現(xiàn)金流的均衡發(fā)展。

為了尋找破局之道，楊掌法在近期拜訪了多家快遞企業(yè)的負責人。從他們的運營模式中楊掌法找到了一些“靈感”�！暗谝�，在科技方面的應用。物業(yè)企業(yè)要進行數(shù)字化轉型；第二，就是通過激勵機制，如何讓員工能快起來；第三，要應用現(xiàn)有的科技設備來提高工作效率�！�

綠城服務對未來仍保持初心。

楊掌法認為，經(jīng)過三年，整個經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)形勢處在下行的前提下，要將為更多人提供更好服務作為市場拓展的一個基本策略，將進一步地加大城市基層治理和民生工程以及生活配套業(yè)提供更多的服務�！�

在楊掌法看來，物業(yè)行業(yè)至少3年到5年的時間才能夠恢復到行業(yè)的正常水平。這期間，很多物業(yè)企業(yè)現(xiàn)在要解決各自的問題。

“我們是市場化物業(yè)企業(yè)”

中國房地產(chǎn)報：疫情三年，在資本追捧下，物業(yè)企業(yè)掀起上市熱潮。隨著大量物業(yè)企業(yè)進入資本市場，這個行業(yè)似乎陷入到了通過收并購優(yōu)質的標的企業(yè)來支撐自身業(yè)績高速增長的“怪圈”？

楊掌法：那個時候各個物業(yè)企業(yè)高歌猛進，無所不能。大多數(shù)上市物業(yè)企業(yè)都在試圖通過收并購優(yōu)質的標的企業(yè)來支撐自身業(yè)績高速增長。很多物業(yè)企業(yè)通過PE倍數(shù)，收并購來快速擴張規(guī)模，提高自己的股價、市值。所謂風口來的時候豬都會飛，物業(yè)行業(yè)那個時候真是這樣。那段時間我們對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展是很擔憂的。擔憂的原因在于物業(yè)行業(yè)沒有在認真做服務，一味追求市值以及規(guī)模。

中國房地產(chǎn)報：現(xiàn)在行業(yè)更加理性，不再是所謂風口來的時候豬都會飛的時代了。未來物業(yè)企業(yè)的關注重點是什么？

楊掌法：我覺得疫情這三年其實最大的變化是行業(yè)從不理性回歸到了理性，回歸到了這個行業(yè)的本源。這個本源就是以客戶需求為中心。因為有需求才有這個行業(yè)的業(yè)務，才有服務的內容和產(chǎn)品。當大家都覺得現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)越來越難做，我并不這樣認為，我覺得這個行業(yè)更加容易做。誠然，疫情帶來了一些困難，但也衍生了一些新的需求，我們要抓住需求提升內功。未來物業(yè)企業(yè)應該回歸行業(yè)初心，不要再本末倒置。

中國房地產(chǎn)報：物業(yè)企業(yè)上市一度被認為是向關聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)輸血，也曾被當作房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金“奶�！薄Ｒ虼�，物業(yè)行業(yè)風口不再的時候，這些物業(yè)企業(yè)遭受到了前所未有的“重創(chuàng)”，如何看這些物業(yè)企業(yè)的破局之道？

楊掌法：我把上市物業(yè)企業(yè)分為三大類。第一類是央企旗下的物業(yè)企業(yè)，主要以保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象生活為代表。第二類是房地產(chǎn)企業(yè)旗下的物業(yè)企業(yè)，主要以碧桂園服務、恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務為代表。第三類就是以綠城服務為代表的市場化物業(yè)企業(yè)。

其中，第二類企業(yè)就最容易受到關聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。主要原因有兩個方面，一是一些房地產(chǎn)企業(yè)自身難保，無法給予物業(yè)企業(yè)支持。二是大量收并購帶來的商譽減值及無形資產(chǎn)減值，也給物業(yè)企業(yè)自身業(yè)績帶來了影響。因此，這些物業(yè)企業(yè)的破局之道有兩條，一是物業(yè)行業(yè)重新回到風口，二是物業(yè)企業(yè)回歸本源，但他們需要一段時間解決收并購帶來的后遺癥，因此還需要經(jīng)歷較長的一個過程。

“降本增效”向快遞行業(yè)取經(jīng)

中國房地產(chǎn)報：2022年業(yè)績報告，大部分上市物企陷入增收不增利，我記得你們在業(yè)績上說過，是收入增幅下降疊加成本上升，對你們的盈利狀況帶來了一定的影響。對于成本控制這塊，你們有什么好的方法？

楊掌法：我們去年對于成本這方面做得確實不夠好。最初的想法是想通過員工薪酬來提高工作效率，那個時候我們把項目上所有基層員工全部進行加薪，平均增加了9.8%。但換來的結果是成本上去了效率沒有提高。因此，到了去年第三季度，我們發(fā)現(xiàn)是管理出了問題。從去年第四季度開始，我們把員工薪酬的提升和效率的提高，并在一起來抓。還有一個特殊情況是，每年12月是收費的高峰期，但去年年底因為疫情放開，精準防疫，每天做核酸，物業(yè)收繳費反而降低了，這也給盈利帶來了一定影響。因此，2023年，綠城服務將加大成本控制，實行全面預算管理，對物業(yè)服務和各項專業(yè)服務的模型進行全面評估，實現(xiàn)收入、利潤和現(xiàn)金流的均衡發(fā)展。

中國房地產(chǎn)報：你們在降低成本的同時，如何提高利潤率？

楊掌法：一是通過管理。要通過粗放型管理轉向精細化管理。二是要應用科學技術。其實我們這個行業(yè)利潤比較低，但其實人員的浪費也挺大的，用科學技術來提高我們的工作效率。三是要有好的機制�？爝f行業(yè)在這方面做得值得我們去學習。第一，他們在科技方面的應用。他們在通過數(shù)字化、信息化的轉型來推動接單派單的準確和快速高效的應用，因為我們服務業(yè)也一樣，例如一定要用信息化，數(shù)字化來做到為業(yè)主實時報修。第二，就是通過激勵機制，如何讓員工能快起來。第三，要應用現(xiàn)有的科技設備來提高工作效率。比如，我們減少了人力的投入，一些工作用掃地機器人來解決。不過，我們這個行業(yè)還有很大提升空間。

不受資本市場影響 堅持長期主義

中國房地產(chǎn)報：綠城服務收入主要來自物業(yè)服務、園區(qū)服務、咨詢服務、科技服務等四個業(yè)務板塊。值得一提的是，科技服務的毛利率是四大業(yè)務中最高的，毛利率達到40.9%。未來，這四大業(yè)務會如何分布？

楊掌法：與其說是四大業(yè)務板塊，詳細來講我們分為了八大專業(yè)公司�？叼B(yǎng)和教育這兩條線還在全面摸索，前期投入爬坡會長一些，但這兩塊業(yè)務我認為從長遠看一定是有商業(yè)模式的。借鑒汽車4S概念,我們成立了綠城房屋4S公司，專為業(yè)主家人解決房屋的“疑難雜癥”，預計今年實現(xiàn)10億元的收入。還有科技服務，我們主要做兩塊產(chǎn)品，一塊就是物業(yè)服務系統(tǒng)轉型，另一塊是全域數(shù)字化，這也是浙江省政府一直在推的城市數(shù)字化建設。

中國房地產(chǎn)報：綠城服務預計2023年收入增速在20%~25%區(qū)間之內，核心經(jīng)營利潤增長在20%~25%，保持利潤跟收入的均衡增長。毛利率保持在16.5%~17.5%，全年新簽項目合同保持在55億元。你們通過哪些方式去實現(xiàn)這些指標？

楊掌法：2023年市場拓展的規(guī)模會達到60億元。2023年會在維持前兩年發(fā)展的基礎上，更加注重市場拓展的質量，包括拓展的優(yōu)質區(qū)域、優(yōu)質城市和優(yōu)質項目，公司不會以量取勝，更多還是圍繞公司發(fā)展戰(zhàn)略來進行市場拓展，聚焦到核心城市、核心客戶當中，市場拓展堅持長期主義。

中國房地產(chǎn)報：從今年的業(yè)績會上看出，大部分企業(yè)在謹慎對待收并購，你們對這塊有什么計劃和想法？

楊掌法：不受資本市場的影響，不會為了追求短期規(guī)模以及市值而影響我們自己的戰(zhàn)略和定位。我們會堅持長期主義，堅持自己的核心價值觀。