公司編輯部 CRIC 2023-05-09 08:45:20 來源：丁祖昱評樓市

隨著年報季進(jìn)入尾聲，代表著房企未來發(fā)展和增長空間的土地儲備數(shù)據(jù)也擺在市場面前。

克而瑞研究中心最新發(fā)布的《2022年中國房企總土儲貨值排行榜TOP100》顯示，總土儲貨值TOP100的房企中，僅有6家房企總土儲貨值超過萬億，較前兩年減少2家，總土儲貨值低于1000億元的房企數(shù)量快速增加至31家，而且，總土儲百強中有六成房企的總土儲貨值都在3000億元以下。

去年總土儲貨值增加的基本都是清一色的國企和央企，民營房企大多受制于資金壓力，在過去一年中幾乎暫停拿地，除濱江、眾安等極個別房企的2022年總土儲貨值同比仍有所增長外，幾乎所有民企土儲規(guī)模均顯著減少。

由于銷售仍處在緩慢恢復(fù)的過程中，導(dǎo)致房企在土儲減少的同時，去化周期也在快速攀升。一邊是土儲告急，一邊是沒能力或搶不到新增的優(yōu)質(zhì)土儲，不少房企陷入“越不拿地越難賣”的困境。

雖然土儲規(guī)模不再是房企發(fā)展的決定性因素，但拿地投資仍然是房企得以繼續(xù)生存與發(fā)展的前提，如何在控制成本的同時在核心城市補充適當(dāng)?shù)膬?yōu)質(zhì)土儲，是所有房企都必須要認(rèn)真考慮的問題。

截止2022年末，總土儲貨值TOP100貨值總量超過34萬億元，較2021年末下降19%，TOP100企業(yè)總土儲建面接近22億平方米，同比降幅達(dá)到25%。

從榜單中可以看到，總土儲貨值的百強門檻已經(jīng)下降到363.5億元，同比下降53%；總土儲建面百強門檻值降至167.4萬平方米，同比降63%。其中，TOP10門檻值同比下降13.07%，TOP20門檻值則降幅為10.10%。

如果把時間線拉長到3年，可以看到，在總土儲貨值TOP10企業(yè)中，保利、綠地、萬科、融創(chuàng)、碧桂園、中海和龍湖在最近三年里都榜上有名，總土地儲備始終保持在行業(yè)前列。

但TOP10的分化變動很大。在保利發(fā)展連續(xù)兩年位列總土儲貨值第一位的同時，碧桂園由于過去兩年拿地較少，總土儲在公司“穩(wěn)現(xiàn)金、緊投資”的策略之下顯著下降，從2020年末的第一位降至2022年末的第五位。

此外，過去一年，招商蛇口在高能級城市的投資表現(xiàn)積極，2022年末首次進(jìn)入土儲總貨值TOP10行列。

如果與2022年銷售額TOP10房企進(jìn)行對比，可以發(fā)現(xiàn)，銷售前十的房企和土儲前十的房企有高達(dá)70%的重合度，保利、萬科、碧桂園、中海、招商、金地和龍湖均為雙榜TOP10。

銷售額的“縮水”也直接帶來投資拿地的縮減。自2020年以來，銷售百強房企的總土儲貨值呈現(xiàn)逐年遞減的態(tài)勢。2022年末，銷售百強房企總土儲貨值接近32萬億，創(chuàng)下2018年以來最低位，且與最高峰2020年相比，降幅高達(dá)25%。

行業(yè)劇變之下，行業(yè)資源依然高度集中。銷售10強房企總土儲貨值占銷售百強房企的33%，較2021年末減少3個百分點，但銷售11-20強總土儲貨值占比達(dá)到26%，較2021年末提升6個百分點。銷售榜TOP20房企的總土儲占比合計達(dá)到59%，比2021年末仍增加3個百分點。

其中，銷售百強中，央企的總土儲占24%、地方國企總土儲占28%，民企總土儲的占比為48%，也就是說，仍有將近一半的土儲在民營房企的手里。

在銷售走弱的情況下，哪怕百強房企的投資也有不同程度的停滯，但百強房企的總土儲去化周期還是在快速攀升：2022年末百強房企總土儲貨值去化周期達(dá)到4.85年，達(dá)到2018年以來的最高位，一改2018年至2021年逐漸縮短的趨勢，甚至有個別房企的土儲去化周期達(dá)10年左右。

不只是十強房企，各梯隊的去化周期也都有不同程度的增加：十強房企的總土儲去化周期為3.5年，基本與2021年末持平，碧桂園、華潤、建發(fā)的去化周期還保持在3年以下；21-30強、31-50強房企去化周期分別漲至4.64年和5.52年，后50強房企的去化周期更是達(dá)到了7.2年，是所有梯隊中去化周期最高的。

可以看出，即使很多企業(yè)從去年下半年開始已經(jīng)停止拿地，但在去化上又陷入了“越不拿地越難賣”的困境。

經(jīng)過一年的投資低迷后，僅有兩成百強房企總土儲貨值高于2021年末，另外八成百強房企的總貨值同比均表現(xiàn)為下跌。就算是總土儲同比上漲的房企，大部分漲幅都只在10%以內(nèi)，包括華潤、招商蛇口、中國鐵建、華發(fā)等。同比下降的企業(yè)中，跌幅在20%以上的房企最多，占比達(dá)33%。

總土儲貨值增加的企業(yè)基本上都是清一色的國企和央企，其中越秀、招商蛇口、華潤、中國鐵建等國央企不僅總土儲貨值總量較大，土儲的漲幅也都超過5%。

土儲規(guī)模上漲的國央企最大特征是2022年在核心城市積極拿地，且總土儲以一二線城市為主。如招商、華潤、越秀等，2022年新增貨值超過千億，排在前十，一二線城市的土儲占比也都在70%左右。

民營房企受制于資金壓力，過去一年拿地投資幾乎全面暫停，除濱江、眾安等極少數(shù)房企的2022年總土儲貨值同比增長了13%和10%以外，幾乎所有民企的土儲規(guī)模都顯著減少。

其中，碧桂園的土儲貨值同比下降36%，新城的總土儲貨值和建面都下降了40%。

以前，土儲是房企規(guī)模進(jìn)階的基石，土地儲備的多少決定了房企未來發(fā)展的高度和速度。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展模式，在強調(diào)安全、現(xiàn)金流的大背景下，房企的投資戰(zhàn)略也需要隨著市場的變化不斷進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。

雖然土儲規(guī)模已不再是房企發(fā)展的決定性因素，但不拿地也只是房企應(yīng)對當(dāng)前資金和生存危機的階段性手段之一，未來企業(yè)要走出困境、突出重圍，還需要在投資戰(zhàn)略上進(jìn)行轉(zhuǎn)變，確�？刂瞥杀镜耐瑫r，適時地在核心城市進(jìn)行優(yōu)質(zhì)土儲的補充。

我們建議，房企的整體投資策略應(yīng)該“輕規(guī)模、重質(zhì)量”，量入為出、動態(tài)平衡。未來市場分化與復(fù)蘇回暖并存，在核心城市供地的激烈競爭下，投資上應(yīng)該選擇片區(qū)市場穩(wěn)定、經(jīng)營收益優(yōu)質(zhì)的項目。

原則上嚴(yán)格投資標(biāo)準(zhǔn)，保障投資質(zhì)量。隨時關(guān)注市場動態(tài)，保去化、保安全的前提下，根據(jù)市場形勢及時進(jìn)行調(diào)整。

其次，城市的選擇策略應(yīng)是聚焦收斂。一方面摒棄“多點開花”，聚焦抗風(fēng)險能力、安全性高的一二線核心城市，以高周轉(zhuǎn)、流速快、利潤足的項目為主。另一方面，關(guān)注產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口流入、市場需求、發(fā)展空間比較大的強三線城市。

尤其是一二線僧多粥少之下，投資是當(dāng)下沉至核心城市邊緣地塊，以及在低能級城市相對安全區(qū)域做精準(zhǔn)投資。

最后，對收并購以及部分商辦投資需要謹(jǐn)慎對待，關(guān)注未來城投合作開發(fā)以及代建機遇。目前的市場走勢下，商辦項目的去化和經(jīng)營難度較大，沒有運營經(jīng)驗和底蘊的企業(yè)更應(yīng)該關(guān)注“流速快、利潤高的”含宅地塊。

此外，過去兩年集中供地中城投公司拿地比例較大，未來合作開發(fā)是大多數(shù)平臺公司的訴求，建議緊跟國家政策導(dǎo)向，積極介入工程代建、保障房建設(shè)等業(yè)務(wù)。