公司苗野 2023-05-12 10:03:44 來源：中房報

規(guī)模收縮，是2022年房企年報的真實寫照。

從TOP50上市房企交出的年度成績單可以看出，2022年全年房企整體銷售不容樂觀，大多數(shù)規(guī)模房企都出現(xiàn)了銷售增速負增長情況，一些曾經(jīng)的行業(yè)龍頭在2022年經(jīng)歷了近10年來首次虧損，更有數(shù)十家房企虧損超百億元，個別房企甚至跌出了50強陣營。規(guī)模房企整體目標完成率處在歷史低位。

面對這份史上“最慘年報”，大部分房企都對外傳遞了“狠抓銷售、促進回款、聚焦高質(zhì)量交付”的信號。

中國房地產(chǎn)報記者通過梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至5月8日，剔除仍未發(fā)布2022年年報的恒大、世茂、奧園、祥生4家房企，TOP50上市房企2022年總銷售規(guī)模為5.89萬億元，權(quán)益銷售額為3.94萬億元，千億規(guī)模房企保持在20家，這三項數(shù)據(jù)表現(xiàn)均是去年同期50%水平。

在TOP50榜單中，越秀地產(chǎn)是唯一實現(xiàn)銷售增速正增長的房企，仁恒置地和發(fā)房產(chǎn)的銷售與去年基本持平，另有7家房企銷售增速下滑在10%以內(nèi)，20家房企同比下滑在50%以上。國企、央企也未能獨善其身，只是下滑幅度普遍小一些。

在規(guī)模房企深陷負增長困局之外，僅2家房企完成了全年銷售任務(wù)。從公開渠道可以查到的23家房企銷售回款率數(shù)據(jù)來看，回款率中位數(shù)為93%，平均數(shù)為89.87%，8家房企銷售回款率達到100%以上，房企整體的銷售回款情況呈現(xiàn)上升趨勢。

從最能夠客觀體現(xiàn)房企資金運用和戰(zhàn)略把控水平的權(quán)益銷售額來看，TOP50上市房企中13家房企權(quán)益銷售額突破千億門檻，有33家房企權(quán)益銷售額占比不到70%。

透過房企2022年財報我們可以看到，在房地產(chǎn)市場供給沖擊、需求收縮、預(yù)期趨弱的“三重壓力”下，上市房企普遍出現(xiàn)規(guī)模、利潤下滑甚至虧損的情況，整體業(yè)績表現(xiàn)不佳。未來，穩(wěn)定的運營節(jié)奏和自律的財務(wù)底線已成為房企生存發(fā)展的主軸線，安全度是短期內(nèi)房企無法繞過的核心點。

TOP30門檻值普降60%

業(yè)績明顯分化是上市房企2022年財報的最大特點。

透過TOP50上市房企的銷售額、權(quán)益額、回款這幾個榜單，表現(xiàn)最直接的就是行業(yè)開始全面縮表。

從銷售額來看，“碧萬恒融”銷售四強格局已不在，取而代之的是保利發(fā)展和華潤置地兩大央企。碧桂園以全口徑銷售額4643億元穩(wěn)居榜首，保利發(fā)展與碧桂園不到百億元之差奪得亞軍，緊隨其后的是萬科，這也是2022年僅有3家突破4000億元銷售額的企業(yè)。去年同期，碧桂園、萬科全口徑銷售額均突破6000億元。保利發(fā)展銷售額較去年同期雖有所下滑，但排名上升了2位，實現(xiàn)了“進三爭一”目標。

實際上，不管是銷售業(yè)績還是拿地投資，地產(chǎn)央企、國企在行業(yè)中的存在感都越來越強。在TOP50上市房企銷售前10強中，只有碧桂園和龍湖兩家民企入圍，其余均是央企、國企和混合所有制企業(yè)。

銷售業(yè)績普降也使得各梯隊房企門檻值發(fā)生了很大的變化。TOP3上市房企門檻值為4169億元，去年同期的門檻值為5976億元，同比下降30.23%；TOP10上市房企門檻值為1781億元，去年門檻值為2902.46億元，下滑38.63%；碧桂園、萬科、龍湖的降幅都在30%以上；華潤置地的降幅控制在5%以內(nèi)，建發(fā)基本上與去年持平。

TOP30上市房企門檻值為552億元，去年是1345.58億元，同比下降58.96%。在這一陣營中的規(guī)模房企融創(chuàng)中國受自身債務(wù)危機影響下滑幅度最大，超過70%；金科、中梁控股、雅居樂、中南建設(shè)、融信中國這5家房企同比下降幅度在60%以上�！翱s量” 降風險求生存是這一梯隊房企普遍面對的考驗，行業(yè)風險持續(xù)出清中。

實際上，為了更好地了解上市房企發(fā)展情況，由中國房地產(chǎn)報推動發(fā)起的“2023第三屆中國上市房企綜合競爭力研究”也已正式啟動，這一競爭力研究將全面展示中國房地產(chǎn)行業(yè)情況與企業(yè)狀況，為企業(yè)發(fā)展提供全面的智力支持。

兩家房企超額完成銷售目標

盡管多數(shù)房企在業(yè)績會上不再提及銷售目標，但從公開渠道獲悉13家公布全年銷售目標的房企平均增長率和年度目標完成率來看，繼續(xù)呈逐年下滑趨勢。

2022年房企銷售目標完成率平均值為79.3%，去年同期為 90.92%，明顯低于近年105%以上的平均水平。只有濱江和越秀地產(chǎn)2家房企超額完成了銷售目標。綠城中國和信達的銷售目標完成率在90%以上，美的置業(yè)目標完成率不到60%。

在市場環(huán)境未見明顯好轉(zhuǎn)的情況下，大多數(shù)房企對于銷售目標的制定比較謹慎，甚至隱藏或干脆不設(shè)具體目標。對于2023年的銷售目標，綠城中國預(yù)計2023年整體的銷售規(guī)模和2022年基本相當。美的置業(yè)也相對謹慎，將2023年銷售目標定為800億元，與2022年實際銷售規(guī)�；�本持平。個別央企、國企給出的銷售目標也很模糊，只談會保持增長和穩(wěn)定的行業(yè)排名。另外一些處于財務(wù)風波中的房企更關(guān)心的是銷售去化和資金回籠，而非具體的銷售目標增長情況。

調(diào)整還在持續(xù)，多數(shù)房企表示會根據(jù)市場情況調(diào)整公司經(jīng)營計劃和目標，希望通過市場回暖實現(xiàn)更好的經(jīng)營結(jié)果。

23家房企平均回款率沖擊90%

“房企活下去，回款是關(guān)鍵�！边@是市場下行期房地產(chǎn)行業(yè)的普遍共識，不只是碧桂園、萬科、龍湖這些房企強調(diào)“有回款的銷售”，中小規(guī)模房企也將“抓回款”作為企業(yè)戰(zhàn)略重點。

投射到TOP50上市房企成績單上，超過50%的房企或公布了回款額，或公布了銷售回款率。其中，保利發(fā)展回款率達到93%，以4271億元的回款位居榜首，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約3324.8億元；萬科、綠城中國的銷售回款均在3000億元以上；中海地產(chǎn)實現(xiàn)銷售回款超2700億元；中國金茂、新城控股等5家房企的回款突破了1000億元。

2022年TOP50上市房企中有23家可以從公開渠道獲悉回款率數(shù)據(jù)，首開股份回款率最高，達到了120%；其次是新城控股，回款率為115%；前10名中還有6家房企銷售回款率超過了100%�；乜盥试�90%以上的房企有6家，低于80%回款率的是濱江、萬科、華發(fā)和陽光城，分別為79%、78%、60%、52%。需要強調(diào)的是，濱江集團統(tǒng)計的是權(quán)益銷售回款額，約690億元。

“活著就是希望”，能在2022年行業(yè)寒冬中活下來的房企，已經(jīng)站在新一輪周期的起點，狠抓回款成了全行業(yè)共識。

32家權(quán)益銷售額比不足70%

除銷售回款率之外，權(quán)益銷售占比也是反映企業(yè)資金實力的一項重要指標。

從TOP50上市房企2022年權(quán)益銷售額排名來看，碧桂園、保利發(fā)展的權(quán)益銷售額突破了3000億元。中海地產(chǎn)、萬科、華潤置地的權(quán)益銷售額都在2000億元以上。

觀察2022年權(quán)益銷售企業(yè)區(qū)間分布情況，8家房企突破千億門檻，比去年少20家。3家房企銷售規(guī)模超過2000億元，較去年減少1家，只有華潤置地留守此陣營，相比去年出局的是綠地、招商蛇口和龍湖。權(quán)益銷售低于500億元的房企數(shù)量為30家。

另外，權(quán)益銷售比例越高的房企，鎖定利潤能力更強，反之利潤空間有限。

從中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計的權(quán)益銷售占比率數(shù)據(jù)看，整體成色不足，房企權(quán)益銷售占比呈下降趨勢。TOP50上市房企中有3家房企權(quán)益銷售占比超過90%，分別是綠地、中海、城建發(fā)展；有3家房企權(quán)益銷售占比超過80%，有32家房企權(quán)益銷售額占比不到70%。其中，仁恒置地、象嶼地產(chǎn)、大悅城控股、弘陽地產(chǎn)4家房企權(quán)益銷售額占比不足50%。也有不少權(quán)益銷售占比較低的房企在規(guī)模進一步增長后開始注重權(quán)益占比的提升，如濱江、綠城、德信中國等房企。

走過行業(yè)變革加劇的2022年，即便是成功活下來的房企與前幾年的規(guī)模和利潤相比，大多是大幅下降的狀態(tài)。從根源上看，影響市場走勢的各因素仍未有顯著改善，熱度和可持續(xù)性仍需時間檢驗，對于市場仍持謹慎樂觀的態(tài)度。