公司李葉 2023-05-15 10:07:58 來源：中房報

現(xiàn)金流被看作企業(yè)經(jīng)營的“血液”，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)是否暢通直接關(guān)系著企業(yè)的生命力。

中國房地產(chǎn)報記者通過上市房企發(fā)布的2022年財報數(shù)據(jù)，整理出2022年TOP50上市房企手持現(xiàn)金榜、經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額榜、歸屬母公司利潤榜、凈現(xiàn)榜、流動性比率等若干榜單，以更多維度呈現(xiàn)上市房企真實的“造血”能力。

由于現(xiàn)金流指標造假難度大成本高，以銷售回款為主的經(jīng)營性現(xiàn)金流作為房企資金流入結(jié)構(gòu)中的絕對主力，能夠真實反映企業(yè)經(jīng)營情況。在眾多分析中，經(jīng)營性現(xiàn)金是經(jīng)常被用來衡量房企財務健康度的一個行業(yè)性指標。

以經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額作為衡量指標，截至5月10日，剔除仍未發(fā)布2022年年報的恒大、世茂、奧園3家房企，TOP50上市房企2022年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額總數(shù)為2412億元，同比2021年減少20%。

其中，30家房企2022年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額下滑，占比超6成；13家房企2022年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負數(shù)，其中佳兆業(yè)和遠洋集團經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額已連續(xù)2年為負。

值得注意的是，監(jiān)管部門明確規(guī)定，房企近3年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額不能連續(xù)為負。

本次榜單還引入了“凈現(xiàn)比”指標，即通過經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額與凈利潤的比值，進一步衡量其經(jīng)營質(zhì)量。通常而言，凈現(xiàn)比越接近于1，說明企業(yè)凈利潤以現(xiàn)金形式實現(xiàn)的比例越高，盈利質(zhì)量越好。

基于房地產(chǎn)行業(yè)的資本密集型屬性，房企經(jīng)營活動現(xiàn)金流中的拿地投資支出占比較高，因此較一般行業(yè)的企業(yè)而言凈現(xiàn)比較低，屬于正常現(xiàn)象。不過，相比同行業(yè)凈現(xiàn)比過低，也可能存在一定經(jīng)營風險。

華潤置地凈利潤最高 保利發(fā)展手持現(xiàn)金最多

房企在這個財報季的成績并不理想。

TOP50上市房企歸屬母公司凈利潤榜顯示，TOP50上市房企中有26家2022年歸屬母公司利潤虧損，超過總數(shù)的一半。

其中，融創(chuàng)中國、金科股份、遠洋集團、富力地產(chǎn)、雅居樂、佳兆業(yè)、旭輝控股、正榮地產(chǎn)、ST陽光城、禹洲集團、融信中國和華僑城A這13家房企歸屬母公司凈利潤虧損超過100億元。

排名歸屬母公司凈利潤榜單前10的房企分別是華潤置地、龍湖集團、中國海外發(fā)展、萬科A、保利發(fā)展、合生創(chuàng)展、金地集團、招商局置地和越秀地產(chǎn)。雖然排名靠前，但是華潤置地、中國海外發(fā)展、保利發(fā)展、合生創(chuàng)展、金地集團和招商局置地6家房企的歸屬母公司利潤較去年均出現(xiàn)了下滑。

實際上，TOP50上市房企中僅有6家實現(xiàn)了歸屬母公司凈利潤同比增長。

作為TOP50上市房企中為數(shù)不多凈利潤正向增長的企業(yè)，萬科管理層仍需要從往年經(jīng)濟利潤獎金中返還1.06億元，原因是沒有實現(xiàn)內(nèi)部規(guī)定的經(jīng)濟利潤。

手持現(xiàn)金方面，保利發(fā)展、碧桂園、萬科A、中國海外發(fā)展、華潤置地、招商局置地、龍湖集團、綠城中國、華發(fā)股份和金地集團排在榜單前10位，不過相較于去年的手持現(xiàn)金數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)下滑趨勢。

本次榜單也關(guān)注到房企的流動性比率。

一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)的流動比率標準值在1.5~2屬于較為健康的水平。如果流動比率低于1，表明房企流動性較為緊張，應立即采取措施加以改善。

需要注意的是，流動比率過高也不一定是好事，因為這意味著企業(yè)的庫存貨物較多，銷售不暢。因此，對于房地產(chǎn)公司而言，流動比率的合理范圍應根據(jù)實際進行評估。

根據(jù)TOP50上市房企流動性比率數(shù)據(jù)，嘉里建設、中國海外發(fā)展、華發(fā)股份、五礦地產(chǎn)、大悅城、北辰實業(yè)、合生創(chuàng)展、路勁、華僑城A、龍湖集團、越秀地產(chǎn)、招商局置地、保利發(fā)展和綠城中國這16家的流動比率超過1.5。其中，嘉里建設、中國海外發(fā)展、華發(fā)股份3家房企的2022年流動比率超過2。

流動比率低于1的房企有6家，分別是ST陽光城、ST世茂、新城控股、建業(yè)地產(chǎn)、融創(chuàng)中國和億達中國。

30家房企經(jīng)營性現(xiàn)金流下滑

房企現(xiàn)金流主要包括經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流及籌融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流。其中，經(jīng)營活動是企業(yè)生存和發(fā)展的原動力，因此，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額也代表了一個企業(yè)的“造血”能力。

根據(jù)TOP50上市房企2022年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額榜單數(shù)據(jù)，這個財報季房企整體“造血”能力呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

TOP50上市房企2022年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額總數(shù)為2412億元，同比2021年減少20%。

其中，30家房企2022年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額下滑，占比超6成；13家房企2022年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負數(shù)，其中佳兆業(yè)和遠洋集團經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額已連續(xù)2年為負。

排名2022年上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額榜前10位的房企分別是，華發(fā)股份、碧桂園、綠地控股、招商局置地、融創(chuàng)中國、合生創(chuàng)展、綠城中國、雅居樂和合景富泰。

通過與2021年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額排行榜相比，僅17家房企“造血”能力較去年有所增強。其中，合景富泰、中駿集團、越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)、融創(chuàng)中國、ST世茂和佳兆業(yè)7家房企實現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額的轉(zhuǎn)負為正。

本次榜單還引入了“凈現(xiàn)比”指標，即通過經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額與凈利潤的比值，進一步衡量其經(jīng)營質(zhì)量。

當經(jīng)營現(xiàn)金流凈額高于或等于凈利潤，說明該公司的凈利潤是通過主營業(yè)務賺來的，持續(xù)增長的可能性比較大。用凈利潤的現(xiàn)金保障倍數(shù)，即經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額除以凈利潤得到的數(shù)字來衡量凈利潤的質(zhì)量，如果大于或等于1說明該股票的凈利潤是有現(xiàn)金支撐有質(zhì)量的。

基于房地產(chǎn)行業(yè)的資本密集型屬性，房企經(jīng)營活動現(xiàn)金流中的拿地投資支出占比較高，因此較一般行業(yè)的企業(yè)而言凈現(xiàn)比較低，屬于正�，F(xiàn)象。不過，相比同行業(yè)凈現(xiàn)比過低，也可能存在一定經(jīng)營風險。

值得注意的是，在本期榜單中，有33家房企出現(xiàn)了凈現(xiàn)比數(shù)值小于1的情況。其中，20家房企凈現(xiàn)比數(shù)值為負數(shù)。比較特殊的是，還有10家房企因歸屬母公司凈利潤及經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均為負值，在凈現(xiàn)比計算公式中則呈現(xiàn)出正值。

除去歸屬母公司凈利潤及經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均為負值的五礦地產(chǎn)，排名凈現(xiàn)比榜單前10位的房企分別是綠地控股、華發(fā)股份、大悅城、寶龍地產(chǎn)、綠城中國、招商局置地、合生創(chuàng)展、美的置業(yè)、新城控股和明發(fā)集團。其中，綠地控股、華發(fā)股份、大悅城和寶龍地產(chǎn)的凈現(xiàn)比數(shù)值大于10。

融資性現(xiàn)金流繼續(xù)下探

融資性現(xiàn)金流凈額反映的則是企業(yè)債券等渠道的資金籌集。

自2020年8月底監(jiān)管部門頒布“345融資新規(guī)”以來，“三條紅線”指標就成為房企未來有息負債規(guī)模增速的重要衡量標準。盡管2022年11月，監(jiān)管頻繁釋放“金融16條”“三支箭”等利好政策以提振市場信心，但短期內(nèi)收效甚微。

這些也體現(xiàn)在2022年的房企財報中。

根據(jù)本期籌融資產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額榜單，2022年TOP50上市房企僅有華潤置地、濱江集團、嘉里建設、華發(fā)股份、綠城中國、大悅城、萬科A、佳兆業(yè)、旭輝控股、五礦地產(chǎn)和中國金茂這11家房企融資現(xiàn)金流量為正。

不過，僅僅看融資現(xiàn)金流的正負不能夠判定一家企業(yè)運轉(zhuǎn)是否正常。通常，出現(xiàn)融資活動現(xiàn)金流出大于流入的情況，是由于房企償還了大量債務。毫無疑問的是，當前房企仍在或主動或被動的降負債中。

根據(jù)榜單，碧桂園、綠地控股、綠地控股、新城控股、龍光集團、合生創(chuàng)展、雅居樂、融創(chuàng)中國、融信中國、中駿集團和華僑城A這10家上市房企在2022年融資活動所用之現(xiàn)金凈額最多。

值得注意的是，2022年TOP50上市房企融資性現(xiàn)金流凈額較2021年總體減少了2589.5億元，呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢。