公司劉偉 2023-05-18 08:45:05 來源：中房報

曾與大連萬達集團并稱為大連“地產(chǎn)雙達”的億達中國，圍繞在其身上的風(fēng)險事件還在繼續(xù)。

5月15日，億達中國控股有限公司（以下簡稱“億達中國”，03639.HK）披露4月份業(yè)績顯示，4月單月，億達中國實現(xiàn)合約銷售金額約為0.77億元，同比減少66.67%，權(quán)益合約銷售金額約為0.77億元。

與業(yè)績下滑相比更難應(yīng)對的是其債務(wù)難題。5月14日，億達中國公告稱，根據(jù)關(guān)于2025年到期優(yōu)先票據(jù)的征求同意的條款，573.45萬美元的利息于4月30日到期應(yīng)付，但由于宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場及金融環(huán)境的不利因素，公司無法于5月14日寬限期最后一天前支付相關(guān)利息。

近年來，億達中國已經(jīng)出現(xiàn)過數(shù)次債務(wù)到期無法償還的情況，使得這家企業(yè)面臨的債務(wù)危機持續(xù)升級。

億達中國這一輪的債務(wù)危情始于2018 年，彼時控股股東中國民生投資集團（以下簡稱“中民投”）的財務(wù)狀況惡化，導(dǎo)致億達中國42.77億元的貸款觸發(fā)提前贖回條款，進而引起后者流動性危機的爆發(fā)。

一位接近億達中國的人士稱：“控股股東中民投的‘暴雷’對億達中國的影響深遠，使得這家企業(yè)的境外融資受到很大阻礙，到今天這種局面仍未見到扭轉(zhuǎn)的跡象�！�

違約事件接連發(fā)生

億達中國的債務(wù)危機持續(xù)三年有余。

早在2020年4月23日，億達中國原本需要當月20日償付的5285.4萬美元的優(yōu)先票據(jù)本金額由于至當日未支付已經(jīng)構(gòu)成違約事件。同時，違約事件也觸發(fā)億達中國近百億貸款存在要求即時償還的可能。按照億達中國的估算，未償付的5285.4萬美元將于2020年4月24日前付款。

同年5月，億達中國將大連軟件園騰飛園區(qū)50%股權(quán)以5.01億元的代價轉(zhuǎn)讓給凱德集團。

此后，億達中國數(shù)次出售旗下資產(chǎn)。2021年6月1日，億達中國還曾以12.73億元出售旗下全資附屬公司億達物業(yè)服務(wù)集團有限公司，買方為龍湖集團旗下龍湖嘉悅物業(yè)服務(wù)有限公司。

2022年9月6日，億達中國公告，公司全資附屬公司大連億達管理咨詢有限公司，擬8456.95萬元向長沙振望投資發(fā)展有限公司出售長沙億達智造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)發(fā)展有限公司70%股權(quán)。

8天后，該交易即完成，億達中國此后不再擁有長沙億達智造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的任何權(quán)益。出售事項將錄得虧損約5710萬元，所得款項凈額將用作償還集團債務(wù)。

然而，數(shù)次出讓資產(chǎn)仍未解決億達中國的債務(wù)難題。2023年1月3日，億達中國公告稱，一筆金額為345萬美元，須于2022年12月31日按比例支付于所有未償還優(yōu)先票據(jù)的持有人。億達中國無法于付款日期，支付該筆款項。

截至2022年末，億達中國一年內(nèi)到期的短期負債120.51億元，同比增加10.86%；擁有現(xiàn)金及等價物1.28億元，較去年同期減少71.1%；受限金額2.31億元，同比減少30.21%。賬面現(xiàn)金完全無法覆蓋即期債務(wù)。

截至2022年末，億達中國錄得營收為45.33億元，同比下跌16.0%；毛利為人民幣10.60億元，同比減少35.1%；毛利率由去年的30.3%降至年內(nèi)的23.4%；凈利潤虧損7.36億元，同比下滑431.53%；歸母凈利潤虧損7.37億元，同比大跌2641.38%。

截至2022年末，億達中國實現(xiàn)合約銷售金額19.52億元，大幅下滑55.7%；合約銷售面積17.59萬平方米，同比下跌54.3%；合約銷售均價為每平方米11095元，則與上年基本持平。

億達中國的業(yè)績下滑，除了受宏觀經(jīng)濟的影響，也有其所處賽道“內(nèi)卷”的關(guān)系。一位從事園區(qū)招商運營多年的人士稱，最近幾年各地政府部門都有不低的招商指標，但成長性高，科技屬性強的企業(yè)畢竟是少數(shù)，大家都搶著要，行業(yè)內(nèi)整體而言陷入一種“內(nèi)卷”的狀態(tài)。另一方面，企業(yè)方面也打著自己的“算盤”，在一個園區(qū)內(nèi)度過免租等“紅利期”后，在別的招商政策吸引下入駐其他園區(qū)，這對園區(qū)運營方來說著實是一種傷害。

控股股東引起連鎖反應(yīng)

公開信息顯示，起家于大連的億達中國自1998年開始在全國已開發(fā)或運營了大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng)新核心區(qū)商務(wù)園、武漢軟件新城、蘇州高新軟件園等多個知名的軟件園和科技園項目。

在上個世紀九十年代以及本世紀初，大連億達房地產(chǎn)公司連續(xù)多年在大連當?shù)氐匿N售額排行在第一位，而大連萬達集團，只能屈居第二。在發(fā)源地大連，很長時間里，億達和萬達并稱為大連“地產(chǎn)雙達”。

或因產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營模式對資金消耗大、回款周期長等因素，億達中國在2014年赴港上市后便開始試圖通過向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型來復(fù)制軟件園模式，由園區(qū)開發(fā)商轉(zhuǎn)向運營投資商。

一位和億達中國有過業(yè)務(wù)往來的人士表示，作為從地方走向全國的園區(qū)運營商，億達中國早年間在市場上表現(xiàn)的很活躍，但近年來隨著其體量的漸漸縮小，受到的關(guān)注度也逐漸減少。

2016年是億達中國發(fā)展的轉(zhuǎn)折點，當年，大型投資公司中民投通過嘉佑國際以30.14億港元收購億達中國53%的股份，之后通過2017年的兩次增持，最終成為億達中國的控股股東。

在最初雙方達成合作時，億達中國方面曾表示，依托中民投強大的資本實力，公司可加快全國產(chǎn)業(yè)布局的速度，力爭未來3～5年向千億資產(chǎn)量級邁進。

但到了2019年4月，中民投旗下“18民生投資SCP004”發(fā)生違約，后被實施資產(chǎn)凍結(jié)，這導(dǎo)致億達中國未償還本金總額42.77億元貸款觸發(fā)提前贖回條款。甚至在中民投實施自救所拋出的資產(chǎn)處置計劃中，也包含其所持有的億達中國股份，但相關(guān)出售事項未果。此后，億達中國也接連被曝出債務(wù)逾期未能償還時間。

截至2022年中期，中民投仍持有億達中國約15.81億股股份，占公司已發(fā)行股本的61.2%。

2023年1～4月，億達中國實現(xiàn)合約銷售金額約為4.95億元，同比下降23.8%，權(quán)益合約銷售金額約為4.75億元。

上述接近億達中國的人士稱，億達中國的收入依靠園區(qū)租金和增值服務(wù)，這方面與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的邏輯不同。盡管投資回報周期長，不依賴房地產(chǎn)銷售貢獻的收入，但億達中國產(chǎn)業(yè)拿地成本低是其得以持續(xù)運營的一大優(yōu)勢。

頭頂巨大償債壓力，億達中國能否將優(yōu)勢一直保持，還有待進一步觀察。