公司曾冬梅 2023-05-23 09:38:00 來源：中房報

自發(fā)布資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告以來，湖北國創(chuàng)高新材料股份有限公司（以下簡稱“國創(chuàng)高新”，002377.SZ）的股價已經(jīng)連跌了兩天，5月22日下跌0.79%，報收2.51元。

5月18日的公告顯示，國創(chuàng)高新計劃以約0.186億元的價格轉(zhuǎn)讓深圳市云房網(wǎng)絡科技有限公司（以下簡稱“深圳云房”）100%股權(quán)。深圳云房是Q房網(wǎng)品牌持有人和Q房網(wǎng)業(yè)務運營主體，在2017年被國創(chuàng)高新以38億元的代價收購。

國創(chuàng)高新表示，整體剝離房地產(chǎn)中介服務業(yè)務板塊是因為該板塊出現(xiàn)持續(xù)大額虧損，對公司整體經(jīng)營狀況產(chǎn)生嚴重的負面影響。據(jù)了解，過去兩年，深圳云房的凈利潤共虧損了約12.2億元，連累國創(chuàng)高新近三年凈利潤持續(xù)為負。鼎盛時期，Q房網(wǎng)在全國擁有上千間門店，經(jīng)紀業(yè)務合作人超過2萬人，是華南地區(qū)排名前列的中介機構(gòu)。而截至2022年底，該公司僅剩約100間直營門店。

“Q房網(wǎng)之前在中山、珠海發(fā)展的還是很好，運營模式有直營、加盟等�！�5月22日，某中介機構(gòu)對中國房地產(chǎn)報記者表示，近兩年房地產(chǎn)市場下行，對中介公司影響很大，“二手房業(yè)務基本都虧損，成本太高。別說Q房網(wǎng)，頭部企業(yè)的直營店都支撐得很艱難�！�

瀝青龍頭決心不干中介業(yè)務了

根據(jù)交易方案，國創(chuàng)高新擬將深圳云房100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方——國創(chuàng)物業(yè)及國創(chuàng)楚源。標的估值約為0.186億元，評估依據(jù)是截至2022年12月31日，深圳云房經(jīng)審計的凈資產(chǎn)為-1351.32萬元，2022年度凈利潤約為-4.7億元。

國創(chuàng)高新認為，出售深圳云房是優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的重要一步，有利于減少公司持續(xù)虧損的風險，盡快扭轉(zhuǎn)不利局面。2021年度、2022年度，深圳云房的凈利潤分別為-7.5億元、-4.7億元。受此影響，國創(chuàng)高新近三年凈利潤持續(xù)為負，2022年錄得-5.39億元的歸屬母公司凈利潤。

國創(chuàng)高新曾經(jīng)是國內(nèi)最早、規(guī)模最大的改性瀝青生產(chǎn)以及改性設備生產(chǎn)的重點高新技術(shù)企業(yè)之一，也是全國研發(fā)、生產(chǎn)和銷售高等級公路新材料專業(yè)瀝青的龍頭企業(yè)之一。

隨著瀝青行業(yè)進入高度成熟期，行業(yè)競爭愈發(fā)激烈，2016年，國創(chuàng)高新的經(jīng)營業(yè)績大幅下滑，歸屬母公司凈利潤同比下降了83.25%。在主業(yè)增長空間有限的前提下，該公司開始尋求第二主業(yè)，構(gòu)建新的利潤增長點。2016年7月，國創(chuàng)高新啟動了重大資產(chǎn)重組項目，對深圳云房進行盡職調(diào)查。該公司當時表示，深圳云房在國內(nèi)房地產(chǎn)中介服務行業(yè)中居于優(yōu)勢地位，經(jīng)營模式先進，經(jīng)營業(yè)績良好，如此次交易能順利通過，將會大大推動公司“雙輪驅(qū)動”發(fā)展戰(zhàn)略的實施。

2017年，國創(chuàng)高新敲定了收購方案，以38億元的價格向12名交易對方發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買其持有的深圳云房100%股權(quán)。38億元的交易對價引起了不少議論，因為按照基礎(chǔ)資產(chǎn)法評估，深圳云房的估值約3.33億元，但此次交易采用的收益法評估，由此產(chǎn)生了超過34億元的商譽，給此后國創(chuàng)高新的業(yè)績波動埋下了隱患。

為了給這筆交易加上一層安全鎖，國創(chuàng)高新與賣方簽署了一份業(yè)績對賭協(xié)議，要求深圳云房2016年至2019年的凈利潤分別不低于2.43億元、2.58億元、3.23億元和3.65億元。

彼時，國創(chuàng)高新對自己的未來滿懷美好憧憬，表示交易完成后，就能以深圳云房為依托，成功切入房地產(chǎn)中介服務領(lǐng)域，打造全國房地產(chǎn)行業(yè)提供線上與線下（O2O）全渠道營銷解決方案的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺，并與改性瀝青業(yè)務共同成為上市公司未來主營業(yè)務增長的雙引擎。

在對賭的那幾年，深圳云房兌現(xiàn)了業(yè)績承諾，但自2020年后，其經(jīng)營表現(xiàn)便掉頭向下。2020年，國創(chuàng)高新錄得—29.7億元的歸屬母公司凈利潤，主要原因是深圳云房業(yè)績大幅下降，經(jīng)營利潤明顯低于形成商譽時的預期，為此該公司計提了29.63億元的資產(chǎn)減值準備。

2022年12月28日，國創(chuàng)高新宣布將及時止損，剝離深圳云房。此后兩個交易日，該公司股價下跌了近10%。

在5月17日的業(yè)績會上，有投資者直言對國創(chuàng)高新前期投資Q房網(wǎng)的動機持懷疑態(tài)度，希望管理層說明未來業(yè)績增長點在哪里。國創(chuàng)高新總經(jīng)理呂華生表示，后期將重新聚焦新材料領(lǐng)域，充分整合公司在材料領(lǐng)域的資源優(yōu)勢，培養(yǎng)和盡快形成新的利潤增長點，

1年裁員3000人

直營門店只剩100間

Q房網(wǎng)的前身是世華地產(chǎn)，由梁文華創(chuàng)立于2000年，以二手房交易及新房代理為核心業(yè)務，2003年就成為了深圳本土規(guī)模較大的地產(chǎn)中介公司。2020年，該公司開始進行Q房網(wǎng)平臺研發(fā)，2014年正式以Q房網(wǎng)的名稱開啟“O2O”模式的發(fā)展。2015年，Q房網(wǎng)完成A輪融資，布局全國12個城市。

在國創(chuàng)高新做盡職調(diào)查的時候，Q房網(wǎng)是中介代理行業(yè)一顆冉冉升起的新星，在珠三角區(qū)域的品牌影響力占據(jù)行業(yè)前三位置，于12個城市擁有上千家門店，經(jīng)紀業(yè)務合作人超過2萬人，在深圳、珠海、中山等地區(qū)市場的占有率處于領(lǐng)先地位。在國創(chuàng)高新的支持下，Q房網(wǎng)加速華東、華北區(qū)域的規(guī)劃布局，希望形成全國性業(yè)務網(wǎng)絡體系。

2019年，國創(chuàng)高新表示Q房網(wǎng)在珠三角區(qū)域的品牌影響力已位居行業(yè)首位，二手房網(wǎng)簽單量居深圳第二。

變故出現(xiàn)在2020年，創(chuàng)始人梁文華全面退出并帶走了一批老部下，一年后創(chuàng)立看房網(wǎng)。此后，房地產(chǎn)市場步入史上最冷的冬天，Q房網(wǎng)業(yè)績貢獻最高的城市——深圳，一手及二手房市場都表現(xiàn)不佳，量價齊跌。2022年，深圳商品住房總成交量為56142套，創(chuàng)下2010年以來的新低。

深圳世華公司曾在2022年8月發(fā)出一份內(nèi)部信，透露公司經(jīng)營困難，現(xiàn)金流極度承壓，有近6億元的應收新房傭金或因房企暴雷，面臨贏了官司收不回錢。

國創(chuàng)高新也在2022年的年報中表示，房地產(chǎn)市場交易十分低迷，房地產(chǎn)中介服務業(yè)務營業(yè)收入嚴重下滑，為應對不利局面，公司相繼采取了減員撤鋪等措施，虧損嚴重。報告期內(nèi)，該公司累計關(guān)閉低效門店800余間，裁減和壓縮冗余人員3000余名。截至報告期末，其直營門店約100間，主要位于珠海、中山。

5月份，因為深圳的直營門店關(guān)閉，Q房網(wǎng)一度傳出倒閉傳聞。隨后，該公司澄清稱，一直處于正常經(jīng)營中，深圳地區(qū)業(yè)務模式全部轉(zhuǎn)為加盟，其他城市的授權(quán)加盟業(yè)務和直營業(yè)務也均正常經(jīng)營。

“直營轉(zhuǎn)為加盟，是為了成本轉(zhuǎn)移，減輕資金壓力�！蹦持薪闄C構(gòu)表示，目前一手及二手房市場的交投都不活躍，頗為考驗中介公司的運營能力，為了生存必須嚴抓成本控制，目前各大公司都在探索新出路。