公司 2023-05-25 09:02:08 來源：丁祖昱評樓市

一些曾經(jīng)熟悉卻又被淡忘許久的名字，正在低調(diào)“回歸”房地產(chǎn)市場，重新進入大眾視野。

近年來，在“房住不炒”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷，從2020年下半年的“三道紅線”開始，行業(yè)進入“去杠桿、降負債”的陣痛期，百強房企銷售規(guī)模、業(yè)績增速以及入圍門檻均出現(xiàn)明顯下滑。

根據(jù)CRIC《2019-2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單》，百強房企門檻自2020年不斷下降，百強全口徑銷售金額門檻從2020年的257.4億元逐步下降至2022年的141.1億元，操盤口徑、權(quán)益口徑門檻也出現(xiàn)了不同程度的下降。

通過對比，我們發(fā)現(xiàn)，2022年百強房企留存率僅為78%，遠低于前幾年接近90%的水平，創(chuàng)近五年新低。

大浪淘沙過后，行業(yè)格局也在發(fā)生變化。梳理CRIC《2020-2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》后我們可以看到，一些區(qū)域型房企慢慢“崛起”，重新進入大眾的視野，如大家房產(chǎn)、偉星房產(chǎn)、頤居建設等，在深耕區(qū)域的排名在有明顯的提升，中天美好、興城人居、珠江投資等房企在所在深耕區(qū)域排名保持穩(wěn)定，而在2020-2022年間排名上升幅度最大的房企象嶼集團，在深耕區(qū)域保持一定市場占有率的同時，這兩年也開始積極外拓并有所成就。

這些正在低調(diào)“回歸”的房企，其實都在部分省份的當?shù)厥袌鼍哂幸欢ǖ目诒�。�?017-2019年房地產(chǎn)市場快速擴張的過程中，規(guī)模房企逐步加快全國化布局，各地的拿地門檻也隨之上升，許多地方的本土房企遭遇規(guī)模房企全國化大潮的沖擊，當時激烈的市場競爭導致他們的生存空間被壓縮，很多“地頭蛇”當時選擇了“冬眠”。

在本輪行業(yè)洗牌后，許多規(guī)模房企暴雷、發(fā)展陷入停滯，此前那些具有市場認可度的本土房企又憑借口碑以及資金安全性再度殺回，同時各地的拿地門檻以及拿地資質(zhì)也一降再降，在部分城市的土拍中，又出現(xiàn)了那些曾經(jīng)熟悉卻又被淡忘許久的名字，他們正在低調(diào)復出，重新參與房地產(chǎn)市場。

如偉星房產(chǎn)，一直深耕安徽省，近兩年通過調(diào)整省內(nèi)戰(zhàn)略布局，在安徽省的全口徑銷售排名從2020年的TOP8升至2021-2022年的TOP1。還有南京本地國企頤居建設，得益于增加高品質(zhì)項目供應，在南京的權(quán)益銷售金額排名從2020年的TOP6升至2021-2022年的TOP1。

這些房企主要分為兩大類型，一類是地方國企，如杭州的大家房產(chǎn)、南京的頤居建設、廈門的象嶼集團、成都的興城人居以及深圳的深鐵置業(yè)等。這類房企的布局策略因各自的優(yōu)勢不同有所差異。

如象嶼集團，依托母公司鏈通建設全國多個重要港口、鐵路、公路的多種類型物流園的供應鏈產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在立足廈門發(fā)展的同時，近幾年已經(jīng)陸續(xù)進入上海、南京、重慶等核心一二線城市。

大家房產(chǎn)和頤居建設主要立足本土省份深耕，并聚焦長三角區(qū)域，實現(xiàn)了跨省市的發(fā)展布局，全國化布局有所打開。大家房產(chǎn)已擇機進入了上海、南京、廣州、武漢、蕪湖等城市，頤居建設則重點布局高鐵沿線的江蘇省內(nèi)城市，也進入了武漢。

但深鐵置業(yè)和興城人居還是主要聚焦城市內(nèi)部，對外拓展城市相對較少。

另一類是本土民營房企，如偉星房產(chǎn)、珠江投資、京基集團及寶華集團等，他們的布局策略各異，大多以點狀布局為主。

如偉星房產(chǎn)和中天美好在完成深耕城市的同時，擇機進入周邊城市，但主要布局城市集中在周邊的三四線城市。

珠江投資則把布局重點放到一線城市及核心一二線城市上，在北上廣深、成都、南京等地發(fā)展。

其他本土民營房企涉足的城市相對較少，部分城市更新或者商業(yè)開發(fā)占比較重的企業(yè)如京基集團和寶華集團等，布局城市主要在深圳和上海，以高能級城市貢獻銷售業(yè)績?yōu)橹鳌?/p>

整體來看，這些房企的布局策略仍以區(qū)域發(fā)展為主，幾乎都是以深耕起源地，輔以區(qū)域內(nèi)的擴張，少部分企業(yè)實現(xiàn)了全國多個城市群的布局。

根據(jù)CRIC《2023年1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》的數(shù)據(jù)，偉星房產(chǎn)今年前4月的新增貨值達162.2億元，位于第十一位，與第十位僅有約5億元的差距。

偉星房產(chǎn)今年以來拿地積極，繼2月份在杭州拿地后，4月份再次競得杭州蕭山區(qū)一宗地，并且在合肥的土拍中報名參與了7幅地的競拍，最后在競品質(zhì)中競得合肥高新區(qū)地塊。

結(jié)合近兩年的拿地情況看，偉星房產(chǎn)今年前4個月的拿地金額已超過前兩年的年均拿地金額150億元。2021-2022年，偉星房產(chǎn)在合肥、蕪湖、臺州三地拿地占比超過60%，另外，在南京、杭州等最熱的長三角熱點城市也能看到他的身影。

偉星房產(chǎn)此前一直深耕臺州臨海和蕪湖，其市場占有率一直位居第一，隨著近幾年的積極外拓，合肥和杭州的銷售業(yè)績貢獻逐步攀升。2022年合肥的貢獻度達到33%，蕪湖22%、杭州21%。

不過，在這一波低調(diào)“回歸”的區(qū)域型房企中，偉星房產(chǎn)是本土民營房企中表現(xiàn)最積極的，其余民營房企如珠江投資，近兩年年均補貨超100億元，不過補倉90%位于廣州；銀豐投資、京基集團、寶華集團等近三年也都有土地進賬，但拿地力度相對較弱，投資城市分布方面同銷售一樣超90%均在起源地。

中天美好集團2022年拿地金額未超過50億元，較2020-2021年年均超百億元的力度有所縮減，今年拿地積極性有所回升，前4月拿地金額25.4億元，新增土儲貨值為50.7億元。

整體而言，本土民營房企的拿地積極性與地方國企相比，仍存在一定差距。

大部分在這兩年崛起的地方國企2021-2022年平均拿地金額都超過150億元，且主要集中在發(fā)源地區(qū)域的高能級城市，包括上海、杭州、南京等，以及長三角的熱點三四線城市。

從具體企業(yè)看，大家房產(chǎn)近三年年均拿地金額超200億元，年均拿地銷售比達到0.61，拿地較為積極。從城市表現(xiàn)來看，大家房產(chǎn)近三年在杭州的拿地金額占公司拿地總額的37%，溫州的拿地占比也達到12%。同時大家房產(chǎn)也積極外拓，在省外城市如南京、黃山、蘇州的拿地占比都在5.3%-7.3%。

體現(xiàn)在銷售上，2022年大家房產(chǎn)的大本營杭州業(yè)績貢獻度為43.1%，浙江省業(yè)績貢獻度為76%。2022年大家房產(chǎn)在浙江省的全口徑銷售金額排名同比上升了9位至第八名，同時也積極走出浙江，南京、蘇州、上海、蕪湖等城市近幾年銷售貢獻度在5%左右。

2022年度頤居建設以260.05億元位居南京土儲權(quán)益貨值榜榜首，也是南京唯一一家破200億貨值的房企。頤居建設在此輪行情中逆勢補倉，主要得益于安居集團擁有大型項目運作能力的優(yōu)勢，加上強勁雄厚的資金實力，不過整體補倉城市相對較為單一。反應在銷售上，2022年南京及蘇州的貢獻率分別為55%和41%，合計貢獻96%的業(yè)績，單省份依賴度較高。

象嶼集團2021和2022年拿地金額均超200億元，其中在上海近兩年總拿地金額占比達72%，另外，在廈門、重慶、昆山等地也有所收獲。不同于其他企業(yè)，象嶼集團的深耕城市并不在起源地廈門，近幾年廈門的入市項目2個，占比僅3%，上海、昆山、蘇州反而是象嶼集團近幾年貢獻銷售額的主要城市，其中，2022年上海單城的銷售貢獻超過70%。

經(jīng)歷過行業(yè)洗牌后，隨著穩(wěn)信心等諸多政策的出臺，未來行業(yè)發(fā)展也將進入一輪新的穩(wěn)定期。我們認為，這些正在低調(diào)“復出”的企業(yè)要想實現(xiàn)業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定的上升，獲得更大的發(fā)展空間，仍需要在投資策略、產(chǎn)品研究、多元化布局等多方面進行提升完善，持續(xù)的拿地能力以及在改善型趨勢下產(chǎn)品的升級能力也將成為重要的考量。

從規(guī)模化房企的發(fā)展經(jīng)驗來看，對產(chǎn)品進行標準化、工程建造標準化、供應鏈品牌豐富、組織架構(gòu)的持續(xù)更新是企業(yè)快速發(fā)展的加速器。

值得注意的是，這些企業(yè)均未上市，融資能力相對受限。有國企的背景及母公司資源加持的企業(yè)，還能夠在銀行授信等方面有一定優(yōu)勢，但對于民營房企來說，融資就相對困難了。

在這種情況下，與其他企業(yè)合作是進行規(guī)�？焖贁U張的較好選擇，但根據(jù)上輪“爆雷”企業(yè)的經(jīng)驗來看，對合作伙伴的嚴格篩選以及具體開發(fā)項目的嚴格把控還是重中之重，安全的現(xiàn)金流仍是企業(yè)最重要的考量，企業(yè)仍需穩(wěn)扎穩(wěn)打，才能持續(xù)向前。