公司付珊珊 2023-05-25 09:43:18 來源：中房報

2023年以來，杭州調(diào)整了集中供地模式，采取靈活供地。截至目前，杭州今年已經(jīng)完成了五批供地，基本保持了一月一拍的節(jié)奏。

5月23日，杭州開啟今年第四批次集中供地，共推出9宗地塊，最終全部成交，此次攬獲總土地出讓金138億元，成交樓面均價18032元/平方米。

本次土地出讓延續(xù)了杭州土地市場的熱度，一小時內(nèi)全部地塊成功出讓。出讓的9宗地塊中，6宗封頂搖號，2宗溢價成交，1宗底價成交，平均溢價率9.4%，溢價率高位運(yùn)行。

這一批出讓的土地中，民營房企依然扛起大旗。其中，濱江集團(tuán)再中三元，其中兩塊地通過搖號獲��；本土房企補(bǔ)倉積極，理想四維、杭州金匯世紀(jì)、國泰等均有斬獲；外來房企參拍意愿也高漲，例如上海的大華集團(tuán)就拿下了本次最熱門地塊。

“民營房企活躍的地方，市場熱度都不會太差�！焙贾菀槐就练科笸顿Y部人士表示。與其觀點類似，中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，杭州之所以能夠保持這樣的熱度，原因在于，杭州是一個民營企業(yè)比較活躍的市場。央企、國企在拿地時可能更趨同，更愿意選擇熱門區(qū)域熱門地塊，而民營企業(yè)由于企業(yè)大小規(guī)模的差異性，拿地時對地塊的選擇更豐富。

本土房企補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈

濱江集團(tuán)52億元搶得三宗地

杭州土地市場在全國一直都是獨(dú)樹一幟的存在。在土地市場最冷清的2021年和2022年，全國多數(shù)城市的土地都被央企、國企或地方城投企業(yè)托底斬獲，而杭州卻由本土房企撐起了一片天。

在此次土地出讓中，杭州本土品牌房企濱江集團(tuán)依然表現(xiàn)亮眼，除了當(dāng)天上午以總價24.82億元競得上城區(qū)江干科技園單元JG1505-13、JG1505-15地塊、JG1505-11地塊、JG1505-28地塊，濱江集團(tuán)還在當(dāng)日下午搖中了小和山單元XH1407-02地塊以及喬司新城中心區(qū)C1-7地塊，前者共有16家競買人參與搖號，成交價16.70億元，樓面價17846元/平方米，溢價率達(dá)到11.33%；而后者成交價10.61億元，樓面價17851元/平方米，溢價率11.57%。三宗地塊，濱江集團(tuán)總斥資52.13億元。

在不久前濱江集團(tuán)2022年業(yè)績交流會上，有投資者提出疑問，與2022年相比，濱江集團(tuán)在拿地數(shù)量上明顯減少。對此，濱江集團(tuán)董事長戚金興也回復(fù)表示看好杭州市場，并會加大在杭州投資力度。此次集中供地中，濱江集團(tuán)的表現(xiàn)也印證了這一點。

今年以來，濱江集團(tuán)幾乎從未缺席任何一場杭州的集中供地，但所拿地塊多為底價或低溢價地塊，觸頂?shù)貕K獲取相對較少。究其原因，搖號增加了地塊獲取的不確定性，而濱江集團(tuán)目前土地儲備相對充足，因此在拿地時會有所選擇。

此外，本土房企在土地市場積極競拍也對濱江集團(tuán)這類杭城地主拿地有一定影響。

實際上，自2022年以來，杭州每一次集中供地都是本土房企的集體亮相，一些不被業(yè)內(nèi)人熟知的本土房企通過在公開市場拿地從而被外界認(rèn)識，例如此次的理想四維。

根據(jù)公開資料顯示，理想四維成立于1998年，已經(jīng)有20多年從事房地產(chǎn)開發(fā)的歷史，隸屬理想國際控股集團(tuán)。理想四維自成立以來就深耕杭州，并將布局輻射海寧、嘉興等周邊區(qū)域，累計開發(fā)量約450萬平方米。目前，理想四維在建面積約100萬平方米，在建項目有理想·臻品府、杭州數(shù)字港等。

除了理想四維，杭州金匯世紀(jì)、國泰等本土房企均有補(bǔ)倉。

高院生認(rèn)為，杭州土地市場參拍房企越多，對濱江、綠城這類市場占有率靠前的房企拿地肯定有一定影響。但是相信這類企業(yè)會有自己的規(guī)劃，例如綠城作為全國性的企業(yè)，也會從全國布局的角度去補(bǔ)充土地儲備，濱江作為杭城“地主”，除了在公開市場獲取合適的土地，同時也會增加后期一些地塊的合作，進(jìn)而保證市場份額。

此外，在高院生看來，這種企業(yè)競爭也側(cè)面說明杭州2023年土地市場的表現(xiàn)比2022年更好，因為參與搖號的企業(yè)更多了，現(xiàn)在杭州土地市場吸引的不僅有頭部的幾家央企國企，還有很多本土房企和外來房企，甚至一些地方城投都很看好杭州土地市場，會去爭搶一些熱門地塊，競爭更激烈。

杭州之所以能夠吸引眾多房企積極參與到土地市場中，除了本身市場上民營房企比較活躍以外，還在于杭州市政府對土地市場的把控比較到位。

“每次推地時地塊分布、地塊容積率，政府都會作為考慮因素，真正做到了精準(zhǔn)把控、一地一策�！备咴荷�表示。

外來房企積極進(jìn)入 不乏新面孔

除了本土房企，外來房企積極在杭拿地，也推高了土地市場的熱度。

據(jù)高院生介紹，此次推出的地塊在數(shù)量上比前幾個批次更少，且普遍位置不在核心板塊，低密度地塊占比較大，9宗地塊中有6宗地容積率低于2.0，3宗容積率低于1.5，供應(yīng)偏改善，綜合平均容積率1.65。此外，多個板塊在時隔超一年后重新恢復(fù)供應(yīng)，比如一橋南、小和山、豐收湖、新街等，也提高了房企的拿地積極性。

其中，新街地塊憑借位置優(yōu)越、板塊內(nèi)部無在售和待售項目，去化保障高，受到各家房企的熱捧。

該地塊也是此批次最熱門的地塊。在5月22日下午新解地塊便已出價13輪達(dá)到封頂，最終，該地塊參與搖號的企業(yè)數(shù)量高達(dá)66家，由上海大華集團(tuán)搖中，成交價8.77億元，樓面價15044元/平方米，溢價率11.44%。

2023年算得上大華集團(tuán)在土地市場大放異彩的一年。雖然時間還未過半，但大華集團(tuán)已經(jīng)在幾大熱點城市攬獲了多宗熱門地塊。

時間拉回今年3月23日，北京昌平朱辛莊地塊吸引了42家房企參與“火拼，其中不乏保利、華潤、中海、中建等實力央企國企，而最終，上海大華集團(tuán)成為了幸運(yùn)兒，斬獲了該地塊。

在此次杭州出讓的新街地塊拍賣中，大華集團(tuán)再次憑借好運(yùn)從66家房企中脫穎而出。據(jù)此前大華集團(tuán)投拓部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，大華集團(tuán)目前正在各地拿地，鎖定發(fā)展較好的城市，例如北京、上海、廣州等。

除了大華集團(tuán)，此次杭州土地市場還出現(xiàn)了一些新面孔，例如舟山恒尊控股、德清宇誠集團(tuán)也各有斬獲。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一些陌生面孔出現(xiàn)在土地拍賣市場，說明部分企業(yè)的資金狀況不錯，也說明在目前市場調(diào)整的情況下，房企競拍格局有所變化。

截至目前，杭州是集中供地城市中供地節(jié)奏最快、攬金最多的城市，2023年四個批次供地已經(jīng)攬獲631.4億元。與此同時，杭州目前已經(jīng)掛牌了2023年第五批次出讓的宅地，并將于下個月出讓。在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然第五批次出讓土地數(shù)量較少，但有錢二等熱門地塊在內(nèi)，預(yù)計土地市場熱度仍將維持。