公司許倩 2023-05-29 11:53:46 來源：中房報

6年前，萬科以551億元拿下廣信資產(chǎn)包，這被萬科創(chuàng)始人王石視為“自己告別萬科的大禮包”。如今，這個大禮包已成為萬科久拆未解的“大包袱”。

近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局公布了今年第二批集中供地名單，萬科廣信資產(chǎn)包中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊均在其中。目前，該兩宗地塊已掛牌，合計起拍總價約34億元，樓面價分別為2.6萬元/平方米、2.3萬元/平方米。

“資產(chǎn)盤活方式有兩種，一種是一二級聯(lián)動開發(fā)；一種是只做土地一級整理，二級土地開發(fā)交由其他企業(yè)來做，這次掛牌的兩宗地塊就是第二種盤活方式。不是說萬科擁有資產(chǎn)包的股權(quán)債權(quán)就一定會做二級土地開發(fā)，這也是萬科與當?shù)卣�府溝通之后的結(jié)果。”一位接近廣信資產(chǎn)包的人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。

據(jù)該人士透露，這兩宗地塊出讓后，按照政策規(guī)定，萬科還將收到一筆土地出讓返還金。

這則供地公告亦將廣信資產(chǎn)包的拆解問題再度推至焦點。

財報數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，萬科廣信資產(chǎn)包中計容開工面積45.18萬平方米，計容竣工面積僅1.98萬平方米，整個項目的規(guī)劃計容建筑面積達211萬平方米。

6年時間，廣信資產(chǎn)包項目整體竣工進度不足1%。萬科在這個資產(chǎn)包上已經(jīng)積壓了太多資金，投入了太多精力。

“廣信資產(chǎn)包目前還在持續(xù)盤活，過程中涉及不良資產(chǎn)、土地整理等問題已經(jīng)逐步清晰明朗，整體進度還是正常的�！鼻笆鼋咏鼜V信資產(chǎn)包人士回復道。

鯨吞551億元資產(chǎn)包

2017年6月29日，在王石退休的那一場股東大會前，萬科廣州公司拿下巨無霸打包地塊——廣信資產(chǎn)包，包含廣東國際信托投資公司屬下房地產(chǎn)公司股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

該資產(chǎn)包當時起拍價高達446.8億元，共吸引了中海、碧桂園、保利、越秀、信達、萬科、華發(fā)和華潤等8家房企激烈角逐，最終萬科以551億元總價拿下。

這個資產(chǎn)包的核心資產(chǎn)是廣州市核心區(qū)域的16宗可開發(fā)用地，這些地塊剩余權(quán)益可開發(fā)建筑面積約211萬平方米，主要位于花地灣板塊、白鵝潭經(jīng)濟圈、東山百貨大樓一帶、文德路項目、越秀區(qū)東華西路、榮華南項目、浣花路爛尾樓等，位置相當優(yōu)越。

在當時很多企業(yè)看來，拿下這個資產(chǎn)包意味著擁有了一線城市超200萬平方米土地，是一個巨大的誘惑。但難點在于，要將資產(chǎn)包中涉及20余年的歷史債權(quán)問題成功清理掉，才能順利將土地變現(xiàn)。

“廣信資產(chǎn)包中光是應繳土地增值稅就高達315億元，資產(chǎn)包背后所隱藏的錯綜復雜的歷史遺留問題、債務債權(quán)糾紛及城市更新問題，牽涉政府、經(jīng)營方、物權(quán)方、拆遷主體、債權(quán)方等多方主體，處置難度不亞于廣州舊改�！睆V州一位房企人士稱。

因為資產(chǎn)包過大且處置不同于以往開發(fā)思路，萬科專門成立了廣州萬溪公司負責廣信資產(chǎn)包，這一公司獨立于廣州萬科體系。

廣州萬溪公司董事長是“老將”王文金，其自1993年進入萬科，主要負責財務方面工作，2007年10月出任萬科執(zhí)行副總裁。2020年，他主動辭任萬科集團執(zhí)行副總裁、財務負責人，2021年3月正式任職廣州萬溪公司董事長。

讓前任首席財務負責人處理廣信資產(chǎn)包中復雜的股權(quán)債權(quán)關(guān)系，可見萬科對該資產(chǎn)包之重視。

但此后幾年，萬科的廣信資產(chǎn)包拆解動作未見實質(zhì)進展。萬科財報數(shù)據(jù)顯示，2018年廣信資產(chǎn)包中計劃開工計容面積12萬平方米，2019年計劃開工計容面積17.4萬平方米，但實際并無開工。

2019年2月，萬科董事長郁亮在萬科2019年目標及行動溝通會上表示：“除了不良資產(chǎn)，我們找不到一個和房產(chǎn)賺錢前景相當?shù)男袠I(yè)”。

但做不良資產(chǎn)包生意難度也很大，萬科的舊改經(jīng)驗并不算豐富。

大禮包變大包袱？

2020年6月，萬科為廣信資產(chǎn)包拉來戰(zhàn)略投資者。

據(jù)萬科公告，將廣州萬溪公司50%股權(quán)以70.4億元轉(zhuǎn)讓給7家公司組成的聯(lián)合戰(zhàn)投，同時收回前期向廣州萬溪或廣信資產(chǎn)包提供的320億元股東投入，共計可收回390.4億元資金。

這個聯(lián)合戰(zhàn)投是以中國信達為首的7家公司委托中信信托發(fā)起的“中信信托·廣州萬溪股權(quán)投資集合資金信托計劃”。7家戰(zhàn)投中，沒有一家房企。

對此，郁亮曾解釋道：“如果所有麻煩都通過別人去解決，能力就不在我們身上，我們一定要堅持自己來做，哪怕是引進各類合作方后，操盤的仍然還是我們的團隊�！�

這些新戰(zhàn)投提出的要求是：萬科需確保自合作協(xié)議簽訂之日起滿五年內(nèi)，取得廣信資產(chǎn)包內(nèi)資產(chǎn)對應的不少于210.98萬平方米權(quán)益計容建筑面積的批復文件。

現(xiàn)在，距離這個對賭協(xié)議的兌現(xiàn)還有兩年時間。

若對賭不能兌現(xiàn)，按照協(xié)議，萬科面臨兩個選擇：1.回購新股東持有的廣州萬溪股權(quán)并承接其對廣州萬溪的債權(quán)，回購比例不低于新股東總持股比例的50%；2.給予新股東權(quán)利，允許其在60個工作日內(nèi)自行尋找非關(guān)聯(lián)第三方，收購新股東所持有的廣州萬溪股權(quán)及債權(quán)，并同意共同出售廣州萬科持有的廣州萬溪公司股權(quán)及債權(quán)。

在公開場合，萬科鮮少提及廣信資產(chǎn)包。在其財報中，廣信資產(chǎn)包項目也被放在了廣州區(qū)域項目最后一列，具體披露為：

2019年，計劃開工計容面積17.4萬平方米，實際并無開工；2020年，計劃開工面積同樣為17.4萬平方米，最終開工面積為2.24萬平方米，完成開工率不足13%。

“這個進度和我們投標時候的預期是有差距的。”萬科總裁祝九勝在2020年股東大會上曾表示。

2021年，廣信資產(chǎn)包項目開工進度開始加快，計劃開工計容面積45.68萬平方米，實際開工面積29.46萬平方米，但仍未有竣工面積；2022年，計容開工面積45.18萬平方米，并首次有了竣工面積1.98萬平方米。

今年是萬科“解包”以來最快的一年。2023年，廣信資產(chǎn)包項目計劃開工計容面積32.61萬平方米，計劃竣工計容面積21.41萬平方米。

從廣信資產(chǎn)包中拆解出的具體項目來看，萬科在前5年僅轉(zhuǎn)化了兩個項目，分別是萬科喜悅里、萬科金域曦府；2023年準備推出4個項目，分別是荔灣的萬匯天地臻園、萬匯天地朗庭，越秀的萬科璟秀府，白云的萬科璟云府。

此次掛牌的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊位于廣州荔灣區(qū)花地灣，靠近萬科金域曦府、萬匯天地瑧園和朗庭項目。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，此次廣信資產(chǎn)包的兩宗地塊被廣州市土地收儲中心擺上貨架，不排除這兩宗地因為長期不開發(fā)違約并被政府強制收回的因素。

為加快“解包”進度，萬科還拉來了銀行財團的資助。

據(jù)4月份《中國銀行保險報》報道，郵儲銀行深圳分行在了解到廣州萬溪并購廣信資產(chǎn)包融資需求后積極響應，總分支成立項目工作小組，超客戶預期完成業(yè)務審批。郵儲銀行深圳分行最終以并購銀團形式參與該項目，收購形式為受讓現(xiàn)有股權(quán)及承接債務式并購，并購交易總價超500億元。

回望過去6年，萬科耗資551億元拿下的廣信資產(chǎn)包究竟是“大禮包”還是“大包袱”，或許有了答案。