公司曾冬梅 2023-06-21 08:41:45 來(lái)源：中房報(bào)

時(shí)隔6年，中國(guó)海外發(fā)展依然對(duì)廣信資產(chǎn)包里的資產(chǎn)念念不忘。

6月16日，位于廣州市荔灣區(qū)的紫蘭苑地塊公開(kāi)出讓，只有一個(gè)買(mǎi)家——中國(guó)海外發(fā)展報(bào)名，最終以19.92億元的底價(jià)成交。這塊地是廣信資產(chǎn)包中的資產(chǎn)，2017年6月，為了拿下這個(gè)資產(chǎn)包，有8家房企交了46億元的競(jìng)買(mǎi)保證金，中國(guó)海外發(fā)展就是其中之一，只不過(guò)最后惜敗于加價(jià)100多億元的萬(wàn)科。

對(duì)于如何拆解、盤(pán)活這個(gè)總出讓價(jià)高達(dá)551億元的資產(chǎn)包，萬(wàn)科并無(wú)前例可循，其一舉一動(dòng)也因此備受關(guān)注。除了紫蘭苑地塊，資產(chǎn)包中的蕙蘭苑地塊也將在幾天后進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，不難讓人聯(lián)想萬(wàn)科是否有意通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓提高資產(chǎn)包的盤(pán)活速度。

6月19日，廣信資產(chǎn)包的開(kāi)發(fā)主體——廣州市萬(wàn)溪企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣州萬(wàn)溪”）對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，紫蘭苑、蕙蘭苑是因?yàn)闅v史用地手續(xù)未完善，才通過(guò)收儲(chǔ)的方式盤(pán)活，目前也只有這兩塊地是這種情況。“這不是地塊的主要盤(pán)活方式，廣信資產(chǎn)包大部分是盤(pán)活后自主開(kāi)發(fā)�！痹摴�司透露，除了目前在售的2個(gè)項(xiàng)目，今年預(yù)計(jì)還會(huì)有3個(gè)新盤(pán)上市銷售。

6年后中海又買(mǎi)回了花地灣

紫蘭苑地處廣州市荔灣區(qū)花地灣，坐落在浣花路以南、花地大道以西，地塊規(guī)模不大，占地面積約1.4萬(wàn)平方米，建筑面積約8.8萬(wàn)平方米。起拍價(jià)19.92億元，折合樓面地價(jià)約2.27萬(wàn)元/平方米。

6月19日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，紫蘭苑地塊臨街的兩層商鋪已經(jīng)清空，一樓鋪面的鐵閘門(mén)緊閉，上面張貼著搬遷告示，幾名工人正在外圍搭建腳手架。地塊離坑口地鐵站僅幾百米的路程，醫(yī)療、教育、商場(chǎng)等配套齊全，周邊均為廣信資產(chǎn)包內(nèi)的項(xiàng)目，例如東側(cè)是萬(wàn)匯天地·金域曦府，北側(cè)則為萬(wàn)匯天地·瑧園及萬(wàn)匯天地·朗庭。

商鋪墻面還可以看到一份荔灣區(qū)東漖經(jīng)濟(jì)聯(lián)合總社發(fā)出的通知，落款時(shí)間為2022年9月1日。其中提到：“按照荔灣區(qū)人民政府會(huì)紀(jì)（2022）74號(hào)的指示精神，為加快推動(dòng)荔灣區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，現(xiàn)對(duì)原廣信花地灣南紫蘭苑地塊實(shí)施政府收儲(chǔ)�！币虼耍瑬|漖經(jīng)濟(jì)聯(lián)合總社決定對(duì)該地塊的全體租戶在合同租賃期限屆滿后（即2022年12月31日后）不再續(xù)租。

相比同一批出讓、有20家房企報(bào)名競(jìng)爭(zhēng)的番禺地塊，紫蘭苑地塊的關(guān)注度并不高，因?yàn)檫t遲沒(méi)有房企報(bào)名出價(jià)，外界一度以為地塊會(huì)流拍。直到開(kāi)拍前40分鐘，中國(guó)海外發(fā)展才出價(jià)，并最終以底價(jià)成交。

對(duì)于廣信資產(chǎn)包而言，中國(guó)海外發(fā)展是一個(gè)熟悉的面孔。2017年6月29日，起拍價(jià)達(dá)446.8億元的廣信資產(chǎn)包進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，拍賣(mài)前進(jìn)行了盡調(diào)的房企有十幾家，最后遞交了保證金的有萬(wàn)科、碧桂園、保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、華發(fā)股份等8家房企。

一位了解廣信資產(chǎn)包的業(yè)內(nèi)人士劉強(qiáng)（化名）對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，自萬(wàn)科拿下這個(gè)項(xiàng)目以來(lái)，中國(guó)海外發(fā)展并未表達(dá)過(guò)希望合作的想法，此次拿下紫蘭苑地塊實(shí)屬意料之外。

對(duì)于政府收儲(chǔ)這種盤(pán)活方式，劉強(qiáng)認(rèn)為也不難理解�！斑@種大項(xiàng)目的解題本身就是一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)結(jié)合在一起，當(dāng)一些項(xiàng)目前期有很多利益主體糾纏在一起時(shí)，走土地收儲(chǔ)再拍賣(mài)，原業(yè)主方獲得土地出讓金返還是比較便捷、高效和干凈的處理方法，也很正常�！崩�如，紫蘭苑、蕙蘭苑這兩塊地都是跟當(dāng)?shù)氐拇寮�體、政府單位等有著若干難以厘清的關(guān)系，“萬(wàn)科要繼續(xù)開(kāi)發(fā)勢(shì)必會(huì)有各種矛盾，令項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)預(yù)期受到干擾，由政府出面收儲(chǔ)會(huì)簡(jiǎn)單一些�！�

蕙蘭苑位于紫蘭苑的西側(cè)，也是個(gè)小型地塊，占地面積約1.77萬(wàn)平方米，建筑面積約5.4萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)約14.1億元，折合樓面地價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米，將于6月26日拍賣(mài)。

5年對(duì)賭行至中局

隨著紫蘭苑的拍賣(mài)，另一些問(wèn)題也浮出水面。包括，6年來(lái)萬(wàn)科到底盤(pán)出了多少貨量，跟投資者的5年對(duì)賭進(jìn)展如何等。

引入投資者是萬(wàn)科盤(pán)活廣信資產(chǎn)包的重要一步。2020年6月30日，7家企業(yè)發(fā)起了中信信托·廣州萬(wàn)溪股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃，收購(gòu)廣州萬(wàn)溪50%股權(quán)，萬(wàn)科得以收回前期投入的390.4億元資金。

當(dāng)時(shí)，萬(wàn)科總裁祝九勝表示，這個(gè)資產(chǎn)包占用的資金量確實(shí)比較大，對(duì)整個(gè)集團(tuán)資金的占用、效率肯定會(huì)產(chǎn)生壓力，從一開(kāi)始，萬(wàn)科就希望跟外面合作。他直言，這個(gè)資產(chǎn)包的盤(pán)活進(jìn)度和投標(biāo)時(shí)的預(yù)期是有差距的，畢竟累積了20年的困難，憑借3年時(shí)間就想獲得根本性解決，還是有挑戰(zhàn)、有難度的。例如，截至2020年6月30日，廣信資產(chǎn)包的土地清收率僅達(dá)到46%，還有約1500宗執(zhí)行案件和外部債務(wù)待解決。

為確保交易的公允性，雙方簽訂了一份對(duì)賭協(xié)議，約定未來(lái)5年內(nèi)萬(wàn)科若無(wú)法取得不少于210.98萬(wàn)平方米權(quán)益計(jì)容建筑面積的批復(fù)文件，新股東可要求萬(wàn)科回購(gòu)股權(quán)或自行轉(zhuǎn)讓給第三方。

截至目前，萬(wàn)科未公開(kāi)披露過(guò)已取得多少權(quán)益計(jì)容建筑面積的批復(fù)文件。年報(bào)中只有這個(gè)項(xiàng)目每年的開(kāi)工、竣工規(guī)劃，雖然2019年萬(wàn)科就已擬訂了當(dāng)年的開(kāi)工計(jì)劃，但實(shí)際開(kāi)工是在2020年。2022年的年報(bào)顯示，該項(xiàng)目至2022年末的儲(chǔ)備面積有134.12萬(wàn)平方米。

至于這些儲(chǔ)備面積是否都已拿到批復(fù)文件，廣州萬(wàn)溪表示不方便透露。

而劉強(qiáng)則表示，在引入戰(zhàn)投前，廣州萬(wàn)溪經(jīng)過(guò)三年的摸查，已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)包里的資產(chǎn)有了清晰的處理方向，且有信心盤(pán)活不少于210.98萬(wàn)平方米權(quán)益計(jì)容建筑面積的土地。“從目前來(lái)看，完成這個(gè)對(duì)賭的約定沒(méi)有太大問(wèn)題�！�

除了資產(chǎn)規(guī)模，資產(chǎn)的盈利能力也是萬(wàn)科當(dāng)初勇于出手的一個(gè)考慮因素。按照整個(gè)資產(chǎn)包551億元的總價(jià)，以及211萬(wàn)平方米的規(guī)劃建筑面積計(jì)算，土地成本約2.6萬(wàn)元/平方米�！斑@么大體量的項(xiàng)目，很難通過(guò)簡(jiǎn)單的模式測(cè)算土地成本，但是萬(wàn)科對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的盈利預(yù)期還是比較樂(lè)觀的，6年前周邊才賣(mài)4萬(wàn)元/平方米都有得賺�！眲�強(qiáng)表示。

據(jù)了解，經(jīng)過(guò)了4年多的土地盤(pán)整，廣信資產(chǎn)包直到2021年3月才開(kāi)始推出新項(xiàng)目上市銷售，包括位于白云區(qū)的萬(wàn)科喜悅里和花地灣的萬(wàn)匯天地·金域曦府。其中，萬(wàn)匯天地·金域曦府是荔灣區(qū)2022年的銷冠，當(dāng)年賣(mài)出了1328套房源，銷售額超過(guò)74億元。目前該項(xiàng)目的銷售價(jià)格為4.8萬(wàn)元/平方米至5.8萬(wàn)元/平方米。

萬(wàn)匯天地·臻園是今年“五一”前開(kāi)售的，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便賣(mài)了12億元，項(xiàng)目總貨量有1400多套，售價(jià)6萬(wàn)元/平方米至6.8萬(wàn)元/平方米。萬(wàn)匯天地·朗庭目前也已開(kāi)始接受客戶登記。據(jù)廣州萬(wàn)溪介紹，今年廣信資產(chǎn)包將上市的新項(xiàng)目還有白云區(qū)的萬(wàn)科瑧山府以及越秀區(qū)的萬(wàn)科瑧樾府。