公司曾冬梅 2023-06-27 09:13:46 來源：中房報

中小民營房企的生存狀況仍未改善，為了活下去，部分企業(yè)不得不放棄核心資產(chǎn)，“棄車保帥”。

景業(yè)名邦集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“景業(yè)名邦”，02231.HK）在6月23日的公告中透露，計劃與兩位合作伙伴一起轉(zhuǎn)讓廣州珠江村改造項目49%的股權(quán)。這是該公司唯一一個位于一線城市中心區(qū)的項目，擁有稀缺的江景資源，可售貨值超百億元。

景業(yè)名邦表示，在目前市況及現(xiàn)行政策下，公司在近期重新開發(fā)土地或會面臨挑戰(zhàn)，而轉(zhuǎn)讓股權(quán)則可回收項目的資本投資，有助改善流動資金。

挑戰(zhàn)主要來自資金層面。6月25日，一位了解內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，珠江村的地段優(yōu)越，前期改造工作推進(jìn)也比較順利，但因為開發(fā)主體是3家中小型民營房企，無法獲得銀行的融資支持，才不得已退出�！霸谕恋刈C辦出來之前，舊村改造的融資是沒有土地抵押的，主要是信用貸款。以前找銀行談融資是沒問題的，但現(xiàn)在的環(huán)境，民營房企要介入就相當(dāng)難了。沒辦法，他們只能忍痛割愛，在這個艱難的時代，還是先活下來再說�！�

百億元貨值的舊改項目被轉(zhuǎn)讓

公告顯示，珠江村改造的項目公司為廣州珠景房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“珠景公司”），由景業(yè)名邦、天倫控股、中洲集團(tuán)旗下的子公司分別持股26.95%、14.7%、7.35%，3家公司合計持有49%的股權(quán)，另外的51%則由珠江村的集體經(jīng)濟(jì)組織持有。

此次將轉(zhuǎn)讓的便是這49%的股權(quán)，股權(quán)總代價約1.66億元，珠景公司還要償還上述3家房企約2.74億元的股東貸款。

買方——廣州科峻企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）是科學(xué)城（廣州）城市更新集團(tuán)有限公司旗下子公司。但該公司并非最終的接盤方。

一位珠江村村民透露，今年5月份，村民就已收到消息，知道3家房企將退出該村的改造，由中國交通建設(shè)集團(tuán)接手。

而據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，中國交通建設(shè)集團(tuán)確實是幕后買家，該公司計劃從廣州科峻企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）手里接過珠景公司49%的股權(quán)。

珠江村位于廣州市黃埔區(qū)南部，擁有南向一線江景，地處魚珠站、大沙地站兩個地鐵站之間，交通便利。項目總開發(fā)土地面積約25.05萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約73.72萬平方米，其中，復(fù)建區(qū)的建筑面積約52.83萬平方米，融資區(qū)建筑面積約20.89萬平方米。復(fù)建區(qū)將用作商業(yè)、住宅及公建配套用房建設(shè)，主要用于重建安置村民財產(chǎn)和集體財產(chǎn)。融資區(qū)將用作住宅和商業(yè)辦公及公建配套等用房建設(shè)，主要用于對外出售。

2021年4月10日，“景業(yè)名邦+中洲集團(tuán)+天倫控股”聯(lián)合體中標(biāo)珠江村改造項目，項目拆遷安置總投資額約46.3億元。按照聯(lián)合體的內(nèi)部估算，該項目的可售貨值將超過100億元。

珠江村是黃埔區(qū)改造進(jìn)度較快的城中村之一，2020年9月啟動簽約，2021年3月就開始啟動全面清拆工作。截至2021年12月，該項目已簽約私宅922棟，簽約率達(dá)99%，268套公寓全部簽約完成，項目已拆除面積約42.68萬平方米，拆除率達(dá)99%。2022年10月，珠江村的改造實施方案獲得正式批復(fù)。

舊村改造項目借不到錢

改造實施方案獲批后，珠景公司就開始著手推進(jìn)后續(xù)工作，包括規(guī)劃審批、完善土地手續(xù)等。雖然表面上看似一切井然有序，但來自合作方的不確定因素卻遲遲未能消除。

早在2022年4月16日，珠江村就發(fā)布了一份《關(guān)于珠江村舊改項目臨遷費發(fā)放問題的公告》，提到受宏觀政策因素影響，項目出現(xiàn)臨遷費資金不能如期到位的情況，并承諾在4月30日前完成全部已拖欠臨遷費的發(fā)放。最后，共計3500萬元被拖欠的臨遷費在2022年4月25日前完成發(fā)放，珠景公司也承諾未來將按項目的資金需求計劃提前做好資金籌備工作。

然而，今年3月20日，珠江村又發(fā)了一份公告，透露了臨遷費延遲發(fā)放的情況。公告中強(qiáng)調(diào)：”即使在受政策調(diào)整影響、企業(yè)在項目融資上遇到一定困難的情況下，街道、村社亦不斷督促合作企業(yè)確保臨遷費的按時發(fā)放，企業(yè)亦積極想盡一切辦法籌措資金落實解決�！�

珠江村表示，截至3月20日，2022年的臨遷費全部完成發(fā)放，3月14日已完成今年1月份應(yīng)付臨遷費的發(fā)放，爭取在3月底完成2月份應(yīng)付臨遷費的發(fā)放，在4月份完成3月份應(yīng)付臨遷費的發(fā)放。與此同時，珠江村所在的下沙社區(qū)也在加快核實項目合作企業(yè)運營狀況，如發(fā)現(xiàn)企業(yè)因資金問題造成項目進(jìn)展再次受到嚴(yán)重影響，該村將根據(jù)市、區(qū)相關(guān)政策規(guī)定，適時啟動合作企業(yè)變更或退出流程。

這是珠江村首次向村民透露合作企業(yè)在融資上遇到困難，并表態(tài)可視情況更換合作企業(yè)。

開發(fā)周期長、資金需求量大是舊村改造項目的特點之一。為了鼓勵房企積極參與舊村改造，2020年7月，黃埔區(qū)曾召開城市更新建設(shè)項目銀企對接會，緩解企業(yè)資金難題。這次對接會有10多家銀行及參與黃埔區(qū)城市更新的60多家企業(yè)參加，總授信額度將近500億元。不少民營企業(yè)獲得了資金支持，例如，珠光控股的3個舊村改造項目共獲得了銀行的前期授信近30億元。

但不久后，隨著黃埔區(qū)城市更新節(jié)奏的調(diào)整，以及民營房企的大面積暴雷，金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度發(fā)生了轉(zhuǎn)變�！耙膊皇钦f所有民營企業(yè)的舊改項目都拿不到貸款，要看具體項目和具體企業(yè)，經(jīng)營穩(wěn)健、償債能力強(qiáng)的公司還是可以支持，但珠江村的3家企業(yè)實力都很一般�！蹦硣�有銀行內(nèi)部人士如此表示。

不僅銀行挑客戶，村集體也有了更高的要求。5月份，黃埔區(qū)的永和街永崗社區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社決定以公開招商方式引入舊村改造項目的合作企業(yè)，合作企業(yè)資格條件包括企業(yè)信譽(yù)好，銀行信用記錄良好，具有與項目相匹配的自有資金及融資能力，企業(yè)總資產(chǎn)不低于200億元且凈資產(chǎn)不低于50億元，不存在工程“爛尾”情況等。

在拿不到融資的前提下，3家民營房企再死守珠江村已沒有太大意義，及時退出、變現(xiàn)投資也不失為明智之舉。截至2022年末，景業(yè)名邦的現(xiàn)金短債比僅0.49，2023年有約18億元的短債到期，珠江村股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，多少能為其補(bǔ)充些流動性，緩解償債壓力。