公司苗野 2023-07-03 08:55:47 來源：中房報(bào)

“百感交集”，郁亮用這個(gè)詞概括了過去3年房地產(chǎn)行業(yè)、萬科以及每個(gè)人的不易。

6月30日，深圳大梅沙萬科中心，2022年度萬科股東大會如期召開，這正值萬科新一輪董事會換屆選舉。

從2017年6月開始的首屆萬科董事會主席任期，今年58歲的郁亮已經(jīng)在這個(gè)位置上有了兩個(gè)任期。經(jīng)萬科股東大會表決通過，新一屆董事會所有候選董事當(dāng)選，郁亮再次獲高票連任，他也迎來了萬科董事會主席的第3個(gè)3年任期。

當(dāng)股東提出讓郁亮給自己過去3年的任期打分時(shí)，他說：“如果打高分就顯得不合適，畢竟股價(jià)跌那么多；但打分特別低，我也覺得很虛偽，也是貶低了同事的努力。今天股東的投票就是決定要給萬科管理層的分?jǐn)?shù)�！�

過去這3年，萬科雖然活了下來，但也不可避免的經(jīng)歷了行業(yè)陣痛，銷售、利潤、毛利率、土地儲備以及投資者最關(guān)心的股價(jià)均有所下滑。但萬科依然在行業(yè)寒風(fēng)中展現(xiàn)了韌勁和生命力。

“我們相信市場是永遠(yuǎn)不會飽和的，房地產(chǎn)市場是常做常有、常做常新，總有新的生意機(jī)會冒出來�！庇袅琳f，企業(yè)要抓住未來的行業(yè)機(jī)會，就要真正建立起全場景的綜合競爭力，不能像傳統(tǒng)模式下一味靠拿地和融資發(fā)展。

未來，萬科會持續(xù)聚焦三件事情：一是提高開發(fā)業(yè)務(wù)的管理水平，這是萬科的基本盤；二是提升經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的競爭力，擴(kuò)大發(fā)展空間，爭取更多回報(bào)，培養(yǎng)更多的優(yōu)良資產(chǎn)；三是堅(jiān)守財(cái)務(wù)穩(wěn)健，保持行業(yè)領(lǐng)先的信用水平。

“道路是曲折的，前景是光明的，只要方向?qū)�，我相信萬科能夠穿越周期�！庇袅猎俅螌ν鈧鬟f了信心。

解決舊模式問題

走過房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的3年之后，萬科積極在內(nèi)外釋放樂觀信號：“微光在逐步變成曙光”。在外界眼里，以居安思危著稱的萬科，現(xiàn)在已經(jīng)是“輕舟已過萬重山”。但這一次，郁亮給出了另外一個(gè)答案：想要脫胎換骨恐怕仍然還需要比較長的時(shí)間。

他對房地產(chǎn)行業(yè)的判斷是，正處于新舊模式轉(zhuǎn)換階段，過去3年恰好對應(yīng)新舊模式轉(zhuǎn)換承上啟下的階段。

“所謂'承上'是我們今天需要開始著手解決舊模式下存在的問題。”郁亮說，盡管萬科已經(jīng)比較早地意識到行業(yè)高速增長的不可持續(xù)，但是比較慚愧的是行動上仍然沒有完全擺脫慣性，出現(xiàn)了投資上有些冒進(jìn)、產(chǎn)品操盤離散度比較大的問題。萬科花了相當(dāng)多的精力去解決這些舊模式下的老問題，同時(shí)啟動“開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重”的加速轉(zhuǎn)型策略，目前已經(jīng)取得了一些進(jìn)展，今年整體有望給財(cái)務(wù)報(bào)表帶來正向貢獻(xiàn)。

“啟下”指的是在新舊模式轉(zhuǎn)換過程中需要去探索新的模式、尋找新的出路。消費(fèi)者的需求更新迭代非常快，好的東西總是受人歡迎的，只要發(fā)展商能提供好的產(chǎn)品和服務(wù)，真正能滿足人們的需要，市場機(jī)會是有的。

“但要抓住這個(gè)機(jī)會就需要新的能力，什么能力？在我看來是全場景的服務(wù)能力�！庇袅琳f，舊的模式下發(fā)展基本靠拿地和融資，但在新發(fā)展模式下，如果還只是靠這兩招，可能會出現(xiàn)買越多地錯(cuò)誤越多、融資越多有可能越不安全的情況。

羅馬不是一天建成的，房企要想脫胎換骨還需要很長時(shí)間。

郁亮坦言，目前的市場環(huán)境下要消化過去的問題，可能比預(yù)想的時(shí)間要長，轉(zhuǎn)型也會經(jīng)歷一些陣痛，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的收入要占到主流恐怕也需要相當(dāng)長的時(shí)間。

“說不著急顯然是不可能的，但再著急也得靜下心好好做事。我們還是會堅(jiān)持開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的策略，努力把每一步都走好�！庇袅琳f。

作為大股東的深鐵，在現(xiàn)場也表達(dá)了對萬科管理層的支持和信心。深鐵董事長辛杰表示，2018年萬科提出“活下去”的時(shí)候，市場還有一些不同看法，但時(shí)間證明萬科的經(jīng)營班子是有前瞻性的，面對行業(yè)的劇烈調(diào)整，做出了正確的戰(zhàn)略判斷和經(jīng)營調(diào)整，深鐵投資萬科是一個(gè)正確的選擇，深鐵對萬科的全方位支持堅(jiān)定不移。

新3年接棒往前跑

“我們能走到今天，依靠的正是危機(jī)感下一次次的自省和警醒。”這是萬科曾經(jīng)的自我評價(jià)。

時(shí)間回到2018年，那是萬科進(jìn)入“郁亮?xí)r代”的第一個(gè)完整年度，他在9月喊出“活下去”，彼時(shí)被認(rèn)為是在向行業(yè)傳遞焦慮，結(jié)果“活下去”變成了房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)特別真實(shí)的存在。2022年，郁亮強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，他提出“破釜沉舟、背水一戰(zhàn)”。他說自己的一切判斷都是基于八個(gè)字——尊重常識，敬畏市場。

每一次郁亮振聾發(fā)聵的預(yù)判讓行業(yè)震驚之余，也一一得到了驗(yàn)證。正是這種超強(qiáng)的危機(jī)感和對行業(yè)的精準(zhǔn)預(yù)判，郁亮為萬科穿越周期打下了基礎(chǔ)。

在今年3月31日的業(yè)績發(fā)布會上，郁亮認(rèn)為當(dāng)時(shí)較為回暖的市場既沒有狂飆，也沒有倒春寒，市場仍然處于溫和恢復(fù)階段。萬科將認(rèn)準(zhǔn)大勢，做好自己的事。

“實(shí)際情況比當(dāng)時(shí)預(yù)期要差一些，從目前看信心還需要進(jìn)一步重建�！庇袅猎诒敬喂蓶|大會上談及市場現(xiàn)狀時(shí)表示，目前市場短期確實(shí)有壓力，合理的需求沒有得到釋放，成交也沒有達(dá)到合理的水平，很多先行指標(biāo)告訴我們，6月份的市場表現(xiàn)不容樂觀。

但他依然看好市場的長期需求。

郁亮認(rèn)為，未來10年還會新增將近7000萬城鎮(zhèn)人口，有2.6億新市民將扎根下來，他們住房改善需求大。此外，城市里將近1/3的住房是2000年之前建成的，2/3的住宅連電梯都沒有裝，有改善提升的空間。城市居民還有改善需求、度假旅游的需求等，這是合理增長的需求。因此，從需求和購買力來看，市場的長期基礎(chǔ)仍在，“有沒有”方面還有結(jié)構(gòu)性空間，“好不好”方面潛力更大。

“我相信隨著外部因素趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場也會恢復(fù)到合理的成交水平，所以我基本上還是沒改變之前的看法，房地產(chǎn)行業(yè)下有保底線，上有天花板，還是在一個(gè)緩慢的復(fù)蘇過程中，只不過比我3個(gè)月前預(yù)想的時(shí)間更長一點(diǎn)、壓力更大一點(diǎn)。”郁亮坦言。

萬科總裁祝九勝也在本屆股東大會上獲得連任。

在被投資者問及行業(yè)形勢時(shí)，他用了“短期有壓力、努力有成效、長期有信心”這三句話概括回答。祝九勝說：“面對變化，我們堅(jiān)持不變，要提升自身的投資能力和經(jīng)營水平�！�

他直言不諱萬科在過往有兩個(gè)問題沒有做好，第一是投資追高，第二是作為一個(gè)全國性布局公司，萬科的經(jīng)營離散度較大。

“針對上述兩個(gè)問題，萬科從去年開始有針對性地開展工作，并取得明顯改善和進(jìn)步。”祝九勝解釋稱，解決經(jīng)營離散度問題，主要靠抓產(chǎn)品管理和產(chǎn)品線管理，一方面，在把產(chǎn)品管理做到位的同時(shí)，用產(chǎn)品線管理方式找到不同區(qū)域市場的共性；另一方面，把產(chǎn)品線管理與供應(yīng)鏈結(jié)合起來，以解決批量處理能力。

“充滿信心”，這是祝九勝對于行業(yè)未來的預(yù)判。他說，信心既取決于客觀的勢，也取決于主觀的心。第一是行業(yè)機(jī)會，房地產(chǎn)是一個(gè)10萬億元級別的市場，未來還會出現(xiàn)新需求、新業(yè)態(tài)、新賽道。第二是自身有能力接棒往前跑，萬科較早布局了長租公寓、商業(yè)、物流、酒店，具備接著往下跑的能力和條件。第三是多賽道可以跑得遠(yuǎn)，但需要有耐心，萬科的股東和投資人給予了萬科很多耐心。

祝九勝說：“只要大方向是對的，無論路有多遙遠(yuǎn)，萬科都會堅(jiān)定地走下去。”

當(dāng)有投資者對大股東深鐵提出“對萬科的發(fā)展?jié)M意嗎”？辛杰的回答是：我們是滿意的。

隨著新一屆董事會的更迭，郁亮掌舵下的萬科也開始了重新掛帆起航的新三年。