公司劉偉 2023-07-03 10:12:44 來源：中房報(bào)

“這幾年房地產(chǎn)市場下行，但房企也要生存，確切地說是房企內(nèi)部的團(tuán)隊(duì)和員工也要生存。因此，德信中國能夠主動(dòng)剝離現(xiàn)有資產(chǎn)，提升自身競爭力，并在困境中選擇繼續(xù)拿項(xiàng)目，說明德信中國對市場還是有信心的。”上海市光大律師事務(wù)所高級合伙人徐軍在受訪時(shí)表示。

德信中國的資產(chǎn)處置還在繼續(xù)。6月28日，德信中國控股有限公司（以下簡稱“德信中國”，02019.HK）發(fā)布股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議公告。公告顯示，當(dāng)日，德信中國間接全資附屬公司德信地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（賣方）與杭州宸胥企業(yè)管理有限公司（買方）、德清弘容及目標(biāo)公司（訂約方）訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。據(jù)此，賣方同意出售而買方同意購買目標(biāo)公司70%股權(quán)，代價(jià)約為2.08億元。

德信中國表示，出售事項(xiàng)能優(yōu)化集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)，以此進(jìn)一步提升集團(tuán)的流動(dòng)資金狀況。公司預(yù)期出售事項(xiàng)將改善集團(tuán)的整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

資產(chǎn)處置的背后是德信中國持續(xù)面臨的資金壓力，截至2022年末，德信中國的在手現(xiàn)金已無法覆蓋短期債務(wù)。2022年11月，德信中國曾對旗下一筆美元債進(jìn)行交換要約，目前，該筆美元債已完成展期。

值得注意的是，一邊處置資產(chǎn)，一邊債務(wù)展期，德信中國同時(shí)還在代建業(yè)務(wù)上發(fā)力，今年以來已競得數(shù)個(gè)代建項(xiàng)目。

記者試圖通過微信聯(lián)系德信中國有關(guān)負(fù)責(zé)人采訪，但截至發(fā)稿未能獲得回復(fù)。

接連“賣子”回收現(xiàn)金

德信中國此次出售的目標(biāo)公司為北京新樂青物業(yè)管理有限公司，主要從事物業(yè)管理及酒店公寓管理等相關(guān)經(jīng)營性業(yè)務(wù)。目標(biāo)公司持有位于北京朝陽區(qū)百子灣路40號樓的公寓，賣方持有目標(biāo)公司70%股權(quán)，德清弘容持有目標(biāo)公司30%股權(quán)。

項(xiàng)目股權(quán)出售后，公司預(yù)期將錄得收入人民幣2.08億元。本公司預(yù)期將錄得未經(jīng)審核除稅前利潤約人民幣3325萬元，同時(shí)將錄得債務(wù)減少共人民幣2.08億元。

實(shí)際上，德信中國這一輪的資產(chǎn)處置從去年就已開始。2022年5月，德信中國出售其持有的杭州市德信AI產(chǎn)業(yè)園54.54%的股份，而這個(gè)產(chǎn)業(yè)園2021年為其帶來了約6818.7萬元的租金收入。

2022年6月，德信中國在一個(gè)月時(shí)間內(nèi)拋售掉三筆股權(quán)。退出投資企業(yè)杭州潤郎企業(yè)管理有限公司和杭州沁都置業(yè)有限公司，并減持了對德清莫干山東麓建設(shè)有限公司的部分股權(quán)，持股比例由100%下降至51%。

到今年4月和5月，德信中國還曾分別處置了兩家旗下項(xiàng)目公司的股權(quán)。

德信中國是一家浙江住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，大部分位于杭州、溫州、寧波和南京等長三角城市，曾在行業(yè)上行市場中獲得快速發(fā)展，但2022年的行業(yè)調(diào)整也使得這家企業(yè)陷入債務(wù)泥潭中。

截至2022年末，德信中國持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金合共約73.75億元，而2021年為175.63億元。自銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的借款中，德信中國約93.4億元須于一年內(nèi)償還，及約118.5億元于一年后償還。在手現(xiàn)金已不足以覆蓋短期債務(wù)。

2022年全年，德信中國實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售金額約361億元，累計(jì)合約銷售面積約197.3萬平方米。同比來看，合約銷售額同比減少約51.2%，合約銷售建筑面積同比減少約43.5%。合約銷售平均售價(jià)同比減少約13.6%。

2023年5月，德信中國實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約21.5億元，合約銷售面積約14.1萬平方米。整體來看，今年前5個(gè)月，德信中國實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售金額約117.1億元，銷售表現(xiàn)未能有明顯回暖。

美元債成功展期

不少房企在2022年都停止或減少了拿地，而德信中國是其中為數(shù)不多還在擴(kuò)儲(chǔ)的民營房企。

2022年，德信中國在長三角地區(qū)獲取了三幅地塊，分別為臺州留仙里二期項(xiàng)目、杭州臨平山北地塊項(xiàng)目、杭州蕭山區(qū)項(xiàng)目。

德信中國一邊處置資產(chǎn)，一邊拿地，同時(shí)進(jìn)行美元債展期的操作，曾引起投資者的不滿。

2022年11月14日，有消息稱，德信中國計(jì)劃就一筆“2022年12月到期9.95%優(yōu)先票據(jù)”，進(jìn)行交換要約，已與部分債權(quán)人進(jìn)行了溝通，具體方案未最終確定。

兩天后，一封《給德信中國胡老板的一封公開信》，開始在網(wǎng)上流傳。信中，有投資人質(zhì)疑董事會(huì)主席胡一平，一個(gè)月前還在德信內(nèi)部承諾，公開債一定要按期償還。就在德信股價(jià)不斷上漲的時(shí)候，卻突然發(fā)出了美元債展期的消息。

不僅如此，信中還直指德信中國目前的財(cái)務(wù)狀況，明明賬上有錢，打算11月底進(jìn)行分紅，且股票、物業(yè)等絕大多數(shù)資產(chǎn)并未抵押。在此情況下進(jìn)行債券要約，有故意“耍賴”嫌疑。

一個(gè)月之前，德信中國旗下唯一一筆美元債成功展期，這在一定程度上為公司緩解流動(dòng)性壓力爭取到了時(shí)間。

今年5月31日，德信中國公告稱，其按計(jì)劃召開的債權(quán)人會(huì)議已于5月30日在開曼群島達(dá)成“計(jì)劃”。合共125名持有本金總額3.06億美元（占未償付計(jì)劃投票索償總值87.86%）的計(jì)劃債權(quán)人出席了會(huì)議并投票，全部125名債權(quán)人都投了贊成票。

值得注意的是，在債務(wù)展期的背景下，德信中國的代建業(yè)務(wù)還在加碼。德信地產(chǎn)于6月27日投標(biāo)競得浙江省麗水龍泉市首個(gè)水南未來社區(qū)的代建代銷業(yè)務(wù)。

2022年至今，德信也已中標(biāo)多個(gè)代建代銷項(xiàng)目，包括舊村改造的瑞安汀田街道聯(lián)勝村C地塊，以及鞍山雨山片區(qū)北單元地塊的全過程代建開發(fā)。

有接近德信中國的人士稱，“開發(fā)商現(xiàn)在都在搶代建這塊生意，跟地方城投合作，代建固定比率抽成，多少都能賺錢�！�

“既然已經(jīng)債務(wù)展期而在做債務(wù)重組，肯定是沒錢拿項(xiàng)目的，賣資產(chǎn)“補(bǔ)血”也在情理之中，因此拿地?cái)U(kuò)展業(yè)務(wù)應(yīng)該屬于與別的房企、投資機(jī)構(gòu)的合作行為。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜稱。

盤古智庫高級研究員江瀚認(rèn)為，一邊處置資產(chǎn)，一邊拿地，同時(shí)進(jìn)行美元債展期的操作，表明企業(yè)在進(jìn)行債務(wù)重組的同時(shí)，也在尋求其他的融資渠道和方式來支持企業(yè)的發(fā)展。賣資產(chǎn)“補(bǔ)血”是企業(yè)為了獲得更多的現(xiàn)金流，通過出售部分資產(chǎn)來獲取資金。同時(shí)，拿項(xiàng)目擴(kuò)展業(yè)務(wù)也可能是企業(yè)為了擴(kuò)大市場份額和提高盈利能力，通過購買土地拓展業(yè)務(wù)范圍。但這種多重操作對于企業(yè)的運(yùn)營提出了極高的要求，也會(huì)導(dǎo)致非常高的風(fēng)險(xiǎn)。