公司付珊珊 2023-07-17 10:14:05 來源：中房報

保利置業(yè)集團有限公司（以下簡稱“保利置業(yè)”，0119.HK）又在上海搶地了。

繼今年4月20日在上海第一批集中供地中，與建發(fā)組成聯(lián)合體以70.26億元摘得上海青浦盈浦街道地塊后，7月11日，在上海第二批次宅地出讓中，保利置業(yè)又以22.73億元獨立拿下楊浦平?jīng)龅貕K。

這塊地是本輪上海宅地出讓中唯一一宗內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊，熱門程度可見一斑。從拍地現(xiàn)場情況來看，這宗地共吸引了13家房企進(jìn)行角逐，包括招商蛇口、中鐵置業(yè)、保利置業(yè)、金融街、越秀、中海、華發(fā)、國貿(mào)、建發(fā)、華潤、金隅、安聯(lián)聯(lián)合體以及象嶼聯(lián)合體。

與以往不同的是，上海在今年第一批集中供地結(jié)束后調(diào)整了競拍規(guī)則，采用“競地價+搖號”方式：當(dāng)競價低于最高限價時，根據(jù)“價高者得”原則確定競得人；當(dāng)競價達(dá)到封頂價（溢價率10%）后，將通過搖號決出競得人，而不再采取此前一次書面報價的方式。

楊浦平?jīng)龅貕K最終也進(jìn)入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，經(jīng)過37輪報價后達(dá)到封頂價，進(jìn)行搖號。在十三分之一的概率下，保利置業(yè)成為了那個幸運兒。

實際上，保利置業(yè)不僅頻頻現(xiàn)身上海土地市場，今年6月14日，廣州宅地出讓中，保利置業(yè)還以搖號的方式斬獲番禺客運站北側(cè)地塊，成交價為10.38億元，成交樓面價20268元／平方米。

根據(jù)中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，保利置業(yè)的權(quán)益拿地額為73億元，排在行業(yè)第19位。加上此次在上海拿地，年初至今，保利置業(yè)已經(jīng)豪擲近百億元補貨。

“最近兩年，保利置業(yè)明顯加快了拿地速度，尤其是在一線城市加大了布局力度。”一位長期跟蹤上海房地產(chǎn)市場的研究員表示，保利置業(yè)也是央企背景，有實力支撐其在市場不景氣的情況下逆勢擴張，現(xiàn)在行情普遍不好，向核心一二線城市聚集也是當(dāng)下房企的共識。

同業(yè)競爭問題難解

相比保利發(fā)展，保利置業(yè)的知名度較小，二者經(jīng)常被業(yè)內(nèi)混淆。

實際上，保利置業(yè)和保利發(fā)展均是保利集團的下屬企業(yè)。保利置業(yè)是保利集團地產(chǎn)主業(yè)的重要柱石、資本市場重要平臺、海外布局重要窗口，其主要業(yè)務(wù)分為境內(nèi)外高端房地產(chǎn)開發(fā)、城市綜合投資運營、品質(zhì)酒店及物業(yè)管理、綜合金融服務(wù)四大板塊。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，保利置業(yè)的控股股東為保利（香港）控股有限公司，公司實際控制人為保利集團，最終實際控制人為國務(wù)院國資委。

正因如此，保利置業(yè)和保利發(fā)展長期存在同業(yè)競爭問題。在上述研究員看來，二者布局區(qū)域有重合，產(chǎn)品上也看不出明顯差異。

根據(jù)公開報道統(tǒng)計，保利置業(yè)和保利發(fā)展布局重合的城市超過10個，既有北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市，也有像蘇州、杭州、寧波、武漢、濟南等二線城市。

為了解決同業(yè)競爭問題，在2017年底，保利發(fā)展通過間接收購保利置業(yè)約20%的股份完成了二者的重組，當(dāng)時兩家公司約定在發(fā)展區(qū)域上進(jìn)行劃分，內(nèi)地新增的項目由保利發(fā)展開發(fā)，港澳地區(qū)則以保利置業(yè)為主導(dǎo)。但目前看來，雙方并未履行該約定。

保利發(fā)展曾在回復(fù)交易所關(guān)于同業(yè)競爭的問詢中表示，從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭的特殊性，以及房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的特殊屬性等方面而言，雙方之間并不存在實質(zhì)性的同業(yè)競爭，保利置業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展不會對保利發(fā)展的利益造成實質(zhì)性的損害。

話雖如此，但內(nèi)部競爭也依然存在。例如在上海土地市場，因為有關(guān)聯(lián)企業(yè)不能同時拿地的規(guī)定，因此同一地塊的競拍中，保利發(fā)展和保利置業(yè)只能出現(xiàn)一個，但若雙方都同時看中了一塊地，誰來參拍？上述研究人士戲稱：“可能需要跟拍地規(guī)則一樣來搖號了。”

沖擊千億規(guī)模

眾所周知，保利發(fā)展總部位于廣州，而保利置業(yè)的總部卻是位于上海。

雖然最近兩年保利置業(yè)頻繁在上海拿地，但實際上，以前保利置業(yè)的重倉之地在西南區(qū)域。

根據(jù)保利置業(yè)年報顯示，2017年，其在西南地區(qū)城市合計土地儲備約1034萬平方米，占其總土地儲備約51.1%。但在保利置業(yè)的銷售額中，西南區(qū)域只貢獻(xiàn)了不足30%的業(yè)績。

面對這樣的情況，保利置業(yè)也作出了一個重要決定：調(diào)倉。

2019年起，保利置業(yè)開始調(diào)倉，側(cè)重布局長三角、大灣區(qū)的一二線城市，也是這一年，保利置業(yè)開始加快拓展速度，在2020年業(yè)績會上立下了“未來五年再造一個保利置業(yè)”的目標(biāo)，并定下“以銷定投、以銷定產(chǎn)”的拿地策略。

彼時，時任保利置業(yè)董事會主席的張炳南就提出要在“十四五”期間實現(xiàn)1000億元目標(biāo)，且從2020年開始，每年增長15%，年復(fù)合增長率達(dá)到40%～50%。

不過，目標(biāo)還未實現(xiàn)，保利置業(yè)迎來了一個重大人事變動。2021年10月26日，保利置業(yè)發(fā)布公告，張炳南因工作安排，已向保利置業(yè)辭去董事會主席及執(zhí)行董事職務(wù)，同時委任萬宇清為新任董事會主席及執(zhí)行董事。

在萬宇清上任的當(dāng)年，保利置業(yè)制定了620億元的銷售額目標(biāo)，同比增速約19%。但最終保利置業(yè)僅實現(xiàn)合約銷售金額566億元，同比增長9%，年度目標(biāo)只完成了91%。

即使如此，萬宇清上任后仍以千億元規(guī)模為沖擊目標(biāo)。

在業(yè)績會上萬宇清提出：“保利置業(yè)可能前些年走的慢了一點，所以希望在下一輪當(dāng)中我們能夠快起來，而且越來越快，同時能夠走得更遠(yuǎn)一些”。

于是在2022年，保利置業(yè)制定了650億元銷售目標(biāo)，同比增速15%，彼時萬宇清強調(diào)“這是保底目標(biāo)”。

彼時就有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保持15%的年平均增速，在當(dāng)前市場情況下，目標(biāo)達(dá)成具有一定的挑戰(zhàn)。

事實證明，挑戰(zhàn)確實存在。2022年保利置業(yè)合約銷售金額同比下降11%至502億元。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年保利置業(yè)銷售規(guī)模僅完成年度目標(biāo)的77%，去化率僅為38.6%；已竣工可售物業(yè)存貨值由期初的181.24億元增長46.3%至期末的265.17億元，存貨去化壓力開始顯露。

但這并未阻斷保利置業(yè)發(fā)展的決心。今年年初，保利置業(yè)提出“保簽約、搶回款、去滯重、重產(chǎn)品、精費控、優(yōu)協(xié)同”的工作目標(biāo)，為的就是促進(jìn)公司銷售業(yè)績。從近期其發(fā)布的上半年未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，成效顯著。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，保利置業(yè)累計實現(xiàn)合同銷售金額約374億元，同比增長127%；合同銷售面積約148.2萬平方米，對應(yīng)的合同銷售均價約為2.52萬元/平方米。

今年已斥資百億搶地

作為一個從事房地產(chǎn)行業(yè)已超20年，且擁有豐富企業(yè)管理經(jīng)驗和房地產(chǎn)開發(fā)運營管理經(jīng)驗的地產(chǎn)老兵，萬宇清明白，土地是支撐公司實現(xiàn)千億元規(guī)模的重要保障。

因此，在他上任后，除了要繼續(xù)帶領(lǐng)公司向千億元規(guī)模發(fā)起沖擊，同時也加大了土地市場補貨的力度。且在市場不景氣的背景下，保利置業(yè)的拿地目標(biāo)就是核心一二線市場的土地。

2021年，保利置業(yè)共獲取19個開發(fā)項目，并首次進(jìn)入了常州、太倉和寧海，其中，四成投資位于深圳、上海和寧波三個高流量城市。新增土地儲備總建筑面積360.9萬平方米，新獲取項目已有12個實現(xiàn)開工。

為了爭取更高的銷售額，2022年，保利置業(yè)制定了比2021年更高的拿地金額，按照以銷定投的拿地策略，公司定下200億元權(quán)益土地支出資金，當(dāng)時公司的想法是，若銷售情況理想，還將適時調(diào)整額度為250億元至300億元。

不過，根據(jù)中指院統(tǒng)計的房企拿地金額數(shù)據(jù)顯示，2022年，保利置業(yè)最終的拿地金額僅有126億元，在上海、深圳、寧波和昆山等城市共獲取10個開發(fā)項目，并首次進(jìn)入常熟市場。雖然拿地支出金額不如公司預(yù)期，但在整個房地產(chǎn)銷售和土地市場低迷的情況下，保利置業(yè)全年拿地金額排在行業(yè)第25位。

截至2022年末，保利置業(yè)權(quán)益土地儲備在長三角和大灣區(qū)的占比達(dá)到43%，同比升3個百分點；一線城市占比達(dá)到22%，同比升2個百分點，土地儲備結(jié)構(gòu)持續(xù)改善。

但也值得注意的是，在行業(yè)下行背景下，保利置業(yè)分布在西南和其他地區(qū)的項目總建筑面積分別為27%和27%，這些經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口支撐相對偏弱區(qū)域的項目仍然存在去化壓力。

今年上半年，保利置業(yè)依然延續(xù)了最近兩年的拿地風(fēng)格，除了在上海、廣州搶地，今年5月和6月，保利置業(yè)還分別在江蘇昆山和蘇州落子。加上此次上海斬獲的楊浦平?jīng)龅貕K，年初至今，保利置業(yè)在土地市場已經(jīng)累計斥資近百億元。