公司付珊珊 2023-07-20 10:50:21 來源：中房報(bào)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)弱復(fù)蘇的狀態(tài)下，房企上半年業(yè)績(jī)依然難言理想。

據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月17日，滬深兩市共有66家上市房企披露2023年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，41家房企預(yù)告2023年上半年業(yè)績(jī)虧損，業(yè)績(jī)預(yù)虧企業(yè)占比約62%。而去年同期，滬深兩市共有52家房企發(fā)布2022年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中業(yè)績(jī)預(yù)虧房企數(shù)量為30家，占比約58%。

對(duì)比之下，虧損房企還在進(jìn)一步擴(kuò)圍。

“從業(yè)績(jī)預(yù)告披露信息來看，房企虧損主要有幾個(gè)方面原因：交付結(jié)轉(zhuǎn)減少導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入同比下降；受房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及公司項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化等因素影響，毛利率同比下降；為適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，加快銷售去化，公司對(duì)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目采取靈活的銷售策略，預(yù)計(jì)帶來部分價(jià)值折損，等等。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析稱。

劉水認(rèn)為，總體來看，今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)先揚(yáng)后抑，二季度，購(gòu)房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產(chǎn)政策力度不及預(yù)期大，市場(chǎng)未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。疊加融資環(huán)境仍未顯著改善、出險(xiǎn)房企仍未完成風(fēng)險(xiǎn)出清，上市房企盈利能力仍未顯著改善。

8家房企上半年虧損超10億元

7月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況。從數(shù)據(jù)來看，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%；商品房銷售面積59515萬(wàn)平方米，同比下降5.3%；商品房銷售額63092億元，增長(zhǎng)1.1%，總體來看，地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇依舊趨弱。

在此市場(chǎng)行情下，房企業(yè)績(jī)壓力也持續(xù)增加。

“今年年初市場(chǎng)有一波復(fù)蘇行情，但沒有持續(xù)，二季度市場(chǎng)反饋還是很差，上半年公司不少區(qū)域都沒有完成任務(wù)。”一位民營(yíng)房企華東區(qū)域人士表示。

據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，在已披露2023年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的66家房企中，僅有25家房企業(yè)績(jī)預(yù)增，預(yù)計(jì)歸屬母公司的凈利潤(rùn)總額約為75億元至86億元；而預(yù)虧的企業(yè)數(shù)量則達(dá)到41家，合計(jì)虧損金額約為184億元至252億元。

其中，上半年業(yè)績(jī)虧損額度超過10億元的房企有8家，包括*ST泛海、ST泰禾、首開股份、金科股份、ST陽(yáng)光城、華僑城A、華夏幸福、*ST新聯(lián)。這8家房企中，虧損額度最高的是*ST泛海，預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)虧損42億元至55億元。

對(duì)于凈利潤(rùn)大額虧損的原因，*ST泛海解釋稱，一方面是公司因流動(dòng)性困難導(dǎo)致大量債務(wù)進(jìn)入訴訟程序，報(bào)告期內(nèi)根據(jù)訴訟判決計(jì)提利息、罰息或違約金；另一方面則是公司為盡快緩解債務(wù)壓力，在債務(wù)化解過程中所產(chǎn)生的投資資產(chǎn)處置損失。

值得注意的是，*ST泛海自今年5月被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示后，公司股票便遭遇接連下跌，在6月底，*ST泛海曾連續(xù)16個(gè)交易日股價(jià)低于1元，根據(jù)A股規(guī)定，若股票連續(xù)20個(gè)交易日股價(jià)低于1元，則股票會(huì)被強(qiáng)制退市。好在為了保住上市地位，*ST泛海也祭出了一系列護(hù)盤措施，進(jìn)入7月后，其股價(jià)有所回升，截至7月18日收盤，公司股價(jià)月度累計(jì)上漲了18.37%，護(hù)盤舉措奏效。

除了*ST泛海，上半年業(yè)績(jī)虧損額超過10億元的房企中，還有3家被實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)警示的企業(yè)，包括ST泰禾、ST陽(yáng)光城和*ST新聯(lián)。實(shí)際上，目前地產(chǎn)板塊的9只被實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)警示的股票都已披露了上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，從這些股票的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，除了ST數(shù)源上半年實(shí)現(xiàn)盈利，其余ST或*ST房企上半年都處于虧損狀態(tài)。

15家房企半年度首虧 15家虧損收窄

在虧損的42家房企中，有17家房企同比去年上半年由盈轉(zhuǎn)虧，例如華僑城A、金融街、格力地產(chǎn)、華麗家族等。

這其中，華僑城A上半年虧損金額較高，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)虧損約12億元至17億元，與上年同期相比，下降幅度為1237.92%~1712.06%。

對(duì)于上半年大幅虧損，華僑城A表示，受房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及公司項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化等因素影響，公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率同比有所下降；為適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，加快銷售去化，公司對(duì)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目采取靈活的銷售策略，預(yù)計(jì)帶來部分價(jià)值折損；因聯(lián)營(yíng)公司虧損導(dǎo)致投資收益減少、其他收益減少、財(cái)務(wù)費(fèi)用增加等也是導(dǎo)致公司業(yè)績(jī)下滑的因素。

有12家房企今年上半年虧損仍在持續(xù)，且部分房企虧損面在擴(kuò)大，例如首開股份、*ST泛海等。

數(shù)據(jù)顯示，首開股份去年同期凈利潤(rùn)為虧損14.24億元，而今年上半年其業(yè)績(jī)虧損幅度進(jìn)一步擴(kuò)大到虧損17億元至22億元。對(duì)于虧損擴(kuò)大，首開股份解釋稱，期內(nèi)結(jié)利項(xiàng)目毛利率偏低，且結(jié)利項(xiàng)目主要是合作公司，公司股權(quán)占比低，對(duì)利潤(rùn)貢獻(xiàn)較少；同時(shí)，首開股份還提到，報(bào)告期內(nèi)公司所持有的交易性金融資產(chǎn)價(jià)值下跌，導(dǎo)致公司公允價(jià)值變動(dòng)形成損失，這也對(duì)公司凈利潤(rùn)表現(xiàn)有一定影響。

相比這些虧損擴(kuò)大的企業(yè)，還有11家企業(yè)雖然上半年也是虧損狀態(tài)，但虧損幅度在收窄，例如ST陽(yáng)光城、中南建設(shè)、ST世茂、中華企業(yè)等。

其中，ST陽(yáng)光城在7月15日披露，預(yù)計(jì)2023年上半年歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為-150000萬(wàn)元至-210000萬(wàn)元，與上年同期相比變動(dòng)幅度為57.9%至41.1%。中南建設(shè)同日也披露，預(yù)計(jì)2023年上半年歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為-45000萬(wàn)元至-90000萬(wàn)元，與上年同期相比變動(dòng)幅度為72%至44%。在業(yè)績(jī)預(yù)告中，中南建設(shè)表示，雖然良性循環(huán)還未恢復(fù)，但市場(chǎng)有回穩(wěn)跡象，公司上半年竣工規(guī)模提高，收入增加，處理現(xiàn)房庫(kù)存的比例降低，因此虧損相比去年同期減少。

今年年初，不少行業(yè)聲音都認(rèn)為市場(chǎng)在溫和緩慢復(fù)蘇，但從半年度表現(xiàn)來看，不少房企都表示市場(chǎng)比預(yù)想的要差。在劉水看來，隨著前期積壓需求的快速釋放完成，二季度以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，購(gòu)房者觀望情緒加重。6月，5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，釋放積極信號(hào)，但當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍受多個(gè)因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)、購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)心仍較明顯等依然是關(guān)鍵影響因素，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策優(yōu)化力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

“中性情形下，下半年穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一批政策繼續(xù)落實(shí)推進(jìn)，房地產(chǎn)政策維持當(dāng)前節(jié)奏，購(gòu)房者置業(yè)情緒緩慢修復(fù)，在此情況下，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍有波折�！眲⑺�表示，樂觀情形下，貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度持續(xù)加大，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)舉措加快落地，宏觀經(jīng)濟(jì)向好帶動(dòng)下，居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)托底政策加力，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，在此帶動(dòng)下，下半年房?jī)r(jià)下跌預(yù)期有所修復(fù)，購(gòu)房者置業(yè)情緒逐漸好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)商品房銷售面積企穩(wěn)復(fù)蘇，全年銷售面積同比小幅增長(zhǎng)。

從企業(yè)角度來看，保持“高能級(jí)、高信用、高品質(zhì)”的企業(yè)更容易率先實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)復(fù)蘇。

“首先，保持高能級(jí)城市布局，抓住城市結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。重點(diǎn)城市群及核心一二線城市長(zhǎng)期來看需求端更具韌性，抓住結(jié)構(gòu)性機(jī)遇將成為推動(dòng)企業(yè)增長(zhǎng)的重要手段。其次，應(yīng)嚴(yán)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保持高信用資質(zhì)。此外，高品質(zhì)交付提升品牌影響力。當(dāng)前市場(chǎng)下，產(chǎn)品業(yè)態(tài)分化愈加明顯，高端改善型產(chǎn)品更受歡迎，剛需盤去化能力放緩，房企需要轉(zhuǎn)為高品質(zhì)模式，未來實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量交付才能贏得購(gòu)房者、金融機(jī)構(gòu)、政府等各方信任與青睞。房企還需全面塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力，精細(xì)化管理提高效率，從產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)、管理等方面提升自身綜合能力，這才是在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立足的根本所在�！眲⑺�表示。