公司克而瑞物管 2023-07-31 10:16:40 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

未來(lái)社區(qū)是浙江共同富裕現(xiàn)代化的基本單元，目標(biāo)2035年要基本實(shí)現(xiàn)全域覆蓋。

經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，未來(lái)社區(qū)基本形成了以舊改類未來(lái)社區(qū)為主的格局，同時(shí)未來(lái)社區(qū)發(fā)展的重心亦逐漸從建設(shè)向運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。

但由于運(yùn)營(yíng)主要依靠政府補(bǔ)助維持收支平衡，且舊改類社區(qū)面臨諸多痛難點(diǎn)，因而如何通過(guò)自我造血以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，是行業(yè)普遍關(guān)心的問(wèn)題。

“未來(lái)社區(qū)”的概念由浙江省政府于2019年首次提出，同年3月正式出臺(tái)《浙江省未來(lái)社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)工作方案》。

2021年6月，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見(jiàn)》發(fā)布，賦予浙江重要示范改革任務(wù)，先行先試、作出示范，為全國(guó)推動(dòng)共同富裕提供省域范例。

同年7月，《浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)實(shí)施方案（2021—2025年）》（下稱《實(shí)施方案》），明確提出大力建設(shè)共同富�，F(xiàn)代化基本單元，全省域推進(jìn)城市未來(lái)社區(qū)、未來(lái)鄉(xiāng)村等的建設(shè)。

由此，未來(lái)社區(qū)的定位由新型城市功能單元提升為共同富�，F(xiàn)代化基本單元。

2023年1月，《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于全域推進(jìn)未來(lái)社區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》）發(fā)布，提出到2025年，全省累計(jì)創(chuàng)建未來(lái)社區(qū)1500個(gè)左右、覆蓋全省30%左右的城市社區(qū)。到2035年，基本實(shí)現(xiàn)未來(lái)社區(qū)全域覆蓋，打造共建共享品質(zhì)生活的浙江范例。

1、財(cái)政實(shí)力越強(qiáng)的地區(qū)推進(jìn)速度越快

迄今為止，浙江省已公布七批創(chuàng)建名單、三批未來(lái)社區(qū)名單，項(xiàng)目數(shù)量分別為1263個(gè)、201個(gè)，距離2025年創(chuàng)建1500個(gè)未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目的目標(biāo)僅237個(gè)。

從各批次數(shù)量來(lái)看，無(wú)論未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建名單還是驗(yàn)收通過(guò)名單，都呈逐漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

從未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目的地區(qū)分布來(lái)看，杭州是未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目的聚集地，以252個(gè)創(chuàng)建項(xiàng)目、62個(gè)驗(yàn)收通過(guò)項(xiàng)目，分別占已創(chuàng)建項(xiàng)目、已驗(yàn)收通過(guò)項(xiàng)目的19.95%、30.85%。

隨著未來(lái)社區(qū)的逐漸推進(jìn)，目前浙江11個(gè)地級(jí)市均有未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建及驗(yàn)收通過(guò)項(xiàng)目分布。

由于目前未來(lái)社區(qū)資金主要來(lái)源為政府財(cái)政補(bǔ)貼，因而地區(qū)財(cái)政實(shí)力越強(qiáng)，未來(lái)社區(qū)整體推進(jìn)速度亦越快。

杭州、寧波等城市無(wú)論財(cái)政收入還是財(cái)政支出均顯著高于其他城市，因而未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建及驗(yàn)收通過(guò)數(shù)量更多，而衢州、麗水、舟山等城市財(cái)政實(shí)力相對(duì)較弱，未來(lái)社區(qū)建設(shè)速度相對(duì)較慢，其中麗水、舟山兩個(gè)地區(qū)驗(yàn)收通過(guò)的未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目均不足5個(gè)。

2、“一老一小”場(chǎng)景成為未來(lái)社區(qū)建設(shè)的工作重點(diǎn)

從未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建名單來(lái)看，1263個(gè)項(xiàng)目中，明確為舊改類項(xiàng)目數(shù)量達(dá)993個(gè)，新建類項(xiàng)目119個(gè)，分別占總創(chuàng)建項(xiàng)目的78.6%、9.4%；

從驗(yàn)收通過(guò)名單來(lái)看，201個(gè)項(xiàng)目中，舊改類項(xiàng)目數(shù)量達(dá)162個(gè)，新建類項(xiàng)目?jī)H2個(gè)，分別占總驗(yàn)收通過(guò)項(xiàng)目比例為80.6%、1%，全省已通過(guò)驗(yàn)收的首批28個(gè)改造社區(qū)亦均為舊改類社區(qū)。

隨著城鎮(zhèn)化的逐漸推進(jìn)，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程。浙江發(fā)改公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2018年浙江全省城市化率68%，大約3850萬(wàn)人常住在城市和城鎮(zhèn)社區(qū)，而70至90年代老舊小區(qū)建筑面積仍存在約2.5億平方米。

根據(jù)《實(shí)施方案》，未來(lái)社區(qū)的任務(wù)之一，是需要基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，因而老舊小區(qū)改造是未來(lái)社區(qū)的重點(diǎn)方向。

隨著未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建的推進(jìn)，“一老一小”場(chǎng)景逐漸成為未來(lái)社區(qū)建設(shè)的必要項(xiàng)。

2022年7月浙江省住建廳等7部門(mén)印發(fā)了《浙江省共同富�，F(xiàn)代化基本單元“一老一小”場(chǎng)景實(shí)施方案（試行）》，提出在當(dāng)年度建成的未來(lái)社區(qū)、未來(lái)鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn)全覆蓋，并鼓勵(lì)其他未來(lái)社區(qū)、未來(lái)鄉(xiāng)村創(chuàng)建項(xiàng)目加快落地；2023年浙江省風(fēng)貌辦發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展浙江省第三批未來(lái)社區(qū)驗(yàn)收工作的通知》中，明確提出舊改類要達(dá)到以黨建智治與“一老一小”公共服務(wù)為核心的場(chǎng)景要求，并將黨建智治與“一老一小”服務(wù)響應(yīng)度單獨(dú)列出，單獨(dú)考核，從而使得“一老一小”場(chǎng)景的打造成為未來(lái)社區(qū)打造的重點(diǎn)。

3、涉及場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)等5大核心內(nèi)容

從招標(biāo)主體來(lái)看，未來(lái)社區(qū)的采購(gòu)方多為街道辦或鎮(zhèn)政府，部分為地方政府平臺(tái)公司，在創(chuàng)建或驗(yàn)收答辯時(shí)，由相關(guān)政府部門(mén)牽頭。

未來(lái)社區(qū)從創(chuàng)建到驗(yàn)收，一般會(huì)涉及實(shí)施方案的編制、場(chǎng)景的改造或建設(shè)、數(shù)字化建設(shè)、項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)以及撰寫(xiě)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等內(nèi)容，參與其中的企業(yè)主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)院、工程管理、建材裝飾、數(shù)字科技、商業(yè)策劃及物業(yè)企業(yè)等，而物業(yè)企業(yè)在社區(qū)運(yùn)營(yíng)方面，如社群活動(dòng)、空間運(yùn)營(yíng)等方面具有天然優(yōu)勢(shì)，因而未來(lái)社區(qū)的整體運(yùn)營(yíng)是物業(yè)企業(yè)參與未來(lái)社區(qū)建設(shè)的重要途徑。

從服務(wù)內(nèi)容來(lái)看，綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)、社群運(yùn)營(yíng)服務(wù)、文化運(yùn)營(yíng)服務(wù)、智慧運(yùn)營(yíng)服務(wù)、場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)是未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的核心構(gòu)成，其中場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)管理包括了供應(yīng)商的招引與管理工作，部分項(xiàng)目對(duì)于招商時(shí)間與落位率有強(qiáng)制性要求。如上虞南豐未來(lái)社區(qū)一體化運(yùn)營(yíng)服務(wù)要求1年內(nèi)實(shí)現(xiàn)九大場(chǎng)景空間落位率達(dá)到90%以上；在綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)中，除社區(qū)本身的運(yùn)營(yíng)之外，部分也會(huì)涉及基層治理協(xié)助的內(nèi)容。

4、純運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目補(bǔ)貼多在200萬(wàn)元以內(nèi)

從中標(biāo)的部分未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目來(lái)看，其年合同額基本在100~200萬(wàn)元，多數(shù)項(xiàng)目為1年1簽，老舊類項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期在3年左右，部分項(xiàng)目服務(wù)期限可達(dá)5年左右。

部分項(xiàng)目將物業(yè)前介、數(shù)字化建設(shè)、未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)等內(nèi)容整體打包發(fā)標(biāo)，從而使得合同額較大。

以湖州市南潯區(qū)頔塘未來(lái)社區(qū)一體化運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目為例，其由綠城物業(yè)中標(biāo)，服務(wù)內(nèi)容包括場(chǎng)景綜合運(yùn)營(yíng)（前期咨詢、運(yùn)營(yíng)代管）、商業(yè)運(yùn)營(yíng)（商業(yè)咨詢、招商管理、商業(yè)管理）、數(shù)字化平臺(tái)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)（數(shù)字化咨詢、數(shù)字社區(qū)平臺(tái)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)）等，項(xiàng)目中標(biāo)金額達(dá)到4620萬(wàn)元。

臺(tái)州椒江心海未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)由萬(wàn)物云中標(biāo)，其服務(wù)內(nèi)容包括前期介入服務(wù)、招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)、未來(lái)社區(qū)數(shù)字化建設(shè)及運(yùn)維服務(wù)等，項(xiàng)目中標(biāo)金額亦高達(dá)3995萬(wàn)元。

但出于對(duì)企業(yè)綜合能力的顧慮，此類合同額過(guò)千萬(wàn)項(xiàng)目較少，同時(shí)此類項(xiàng)目多采取股權(quán)合作形式展開(kāi)，如臺(tái)州椒江心海未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，在招標(biāo)時(shí)即要求雙方共同成立合資公司，其中采購(gòu)方占股60%，中標(biāo)方占股40%。 

1、將后期運(yùn)營(yíng)前置，實(shí)行未來(lái)社區(qū)一體化運(yùn)營(yíng)

未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建初期，建設(shè)是未來(lái)社區(qū)的重點(diǎn)。以第一試點(diǎn)創(chuàng)建的未來(lái)社區(qū)為例，大部分項(xiàng)目均需完成拆遷以及土地出讓工作，根據(jù)官方披露信息，首批24個(gè)試點(diǎn)的平均投資強(qiáng)度1700萬(wàn)元/畝，平均每個(gè)項(xiàng)目投資51億元，前期建設(shè)投入較大，因而政府與企業(yè)的工作重點(diǎn)基本都在未來(lái)社區(qū)的建設(shè)方面。

隨著未來(lái)社區(qū)的逐步探索，重建設(shè)輕運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題逐漸凸顯。以第一批“濱江亞運(yùn)村未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目”為例，由于其開(kāi)發(fā)分屬三家不同的開(kāi)發(fā)商，前期物業(yè)也由三家分別承接，但三家難以在運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)端融合，導(dǎo)致未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)工作推進(jìn)陷入停滯，造成地方政府形象的重大損失。

因此，2021年初浙江省發(fā)改委下發(fā)的《浙江省未來(lái)社區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)導(dǎo)則（征求意見(jiàn)稿）》中要求樹(shù)立“運(yùn)營(yíng)前置”思維，實(shí)現(xiàn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程指導(dǎo)，鼓勵(lì)由運(yùn)營(yíng)主體共同參與方案編制。此后，部分未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目逐漸將建設(shè)與運(yùn)營(yíng)整體統(tǒng)籌，實(shí)行未來(lái)社區(qū)“交付前咨詢+交付后運(yùn)營(yíng)”一體化。

2、從紅線內(nèi)向紅線外擴(kuò)展，實(shí)行綜合化運(yùn)營(yíng)模式

未來(lái)社區(qū)的建設(shè)多聚焦于社區(qū)內(nèi)部服務(wù)場(chǎng)景的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，且其資金主要來(lái)自于政府財(cái)政補(bǔ)貼。

未來(lái)社區(qū)驗(yàn)收通過(guò)后，政府的退出與企業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的可持續(xù)性是首要問(wèn)題。為此，《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于全域推進(jìn)未來(lái)社區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出鼓勵(lì)實(shí)行“市政服務(wù)+物業(yè)服務(wù)+商業(yè)服務(wù)”的綜合運(yùn)營(yíng)模式，鼓勵(lì)開(kāi)展多片區(qū)總承包式、線上線下結(jié)合、長(zhǎng)周期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

目前僅部分未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目涉及紅線外的服務(wù)內(nèi)容，以上虞鴻雁未來(lái)社區(qū)為例，前期物業(yè)服務(wù)是項(xiàng)目的四大板之一，并允許開(kāi)展物業(yè)增值服務(wù)，且項(xiàng)目的未來(lái)交通場(chǎng)景中，囊括了公交車(chē)首末站等少部分市政服務(wù)內(nèi)容；根據(jù)克而瑞物管訪談，小營(yíng)巷等項(xiàng)目開(kāi)始嘗試把市政道路等納入服務(wù)內(nèi)容。

從整體來(lái)看，突破圍墻實(shí)現(xiàn)社區(qū)服務(wù)向城市服務(wù)的轉(zhuǎn)變，用紅線外彌補(bǔ)紅線內(nèi)，或是未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)可持續(xù)發(fā)展的重要路徑。但有鑒于深圳物業(yè)城市改革，這一路徑涉及政府體制機(jī)制改革，因而尚需一定時(shí)間進(jìn)行探索。

3、推動(dòng)未來(lái)社區(qū)聯(lián)創(chuàng)，實(shí)現(xiàn)公共資源更有效分配

未來(lái)社區(qū)相關(guān)政策規(guī)定，未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建原則上以50-100公頃為規(guī)劃單元，試點(diǎn)實(shí)施單元不低于20公頃。

根據(jù)克而瑞物管訪談，最初幾批未來(lái)社區(qū)創(chuàng)建時(shí)以行政社區(qū)為邊界，但由于不同社區(qū)的公共配套基礎(chǔ)、人群結(jié)構(gòu)存在一定差異，完全按照面積的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行創(chuàng)建存在一定的困難。

因而，《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于全域推進(jìn)未來(lái)社區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出鼓勵(lì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)與未來(lái)社區(qū)一體化改造建設(shè)，鼓勵(lì)相鄰的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)成片聯(lián)動(dòng)創(chuàng)建未來(lái)社區(qū)。

2022年龍灣區(qū)核心片實(shí)現(xiàn)了以第四批未來(lái)社區(qū)萬(wàn)順社區(qū)和第五批未來(lái)社區(qū)文廣社區(qū)、萬(wàn)民社區(qū)、萬(wàn)康社區(qū)共同組成的全域未來(lái)社區(qū)聯(lián)創(chuàng)模式，全域總面積約為256.78公頃，常住人口超2.9萬(wàn)人。其背后的主要原因在于當(dāng)?shù)毓�共資源的不足。以養(yǎng)老為例，龍灣區(qū)現(xiàn)有60歲以上老人4.5萬(wàn)名，其中有三分之一集中在永中街道，但當(dāng)?shù)貎H有300多名志愿者，因而實(shí)行未來(lái)市區(qū)聯(lián)創(chuàng)利于更好的平衡公共資源的分配。2023年杭州市蕭山區(qū)北干街道星都社區(qū)、畈里張社區(qū)實(shí)行未來(lái)社區(qū)聯(lián)創(chuàng)項(xiàng)目公開(kāi)招標(biāo)，涉及總面積約65.3公頃。隨著未來(lái)社區(qū)的重心又創(chuàng)建逐漸向運(yùn)營(yíng)傾斜，在公共資源整體較為缺乏的地區(qū)，未來(lái)社區(qū)聯(lián)創(chuàng)是一種必然趨勢(shì)。

1、老舊小區(qū)公共空間不足，制約服務(wù)場(chǎng)景落地

眾所周知，老舊小區(qū)由于建成時(shí)間較早，受當(dāng)時(shí)規(guī)劃建設(shè)歷史局限，大多數(shù)小區(qū)沒(méi)有配置功能用房空間。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，浙江省超過(guò)一半的老舊小區(qū)各類配套用房不足5㎡/千人，僅是《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50180-2018》要求的1/10。

而未來(lái)社區(qū)場(chǎng)景的落地，如黨建、養(yǎng)老、托育等均需要一定的物理空間，但目前空間缺口較大。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心數(shù)據(jù)，目前浙江省各地老舊小區(qū)配套用房缺口主要集中于鄰里、治理、健康三個(gè)場(chǎng)景，社區(qū)辦公、居民活動(dòng)、養(yǎng)老服務(wù)空間缺口較大。其中，社區(qū)黨群服務(wù)中心平均缺口約250㎡，社區(qū)公共活動(dòng)場(chǎng)所平均缺口約150㎡，養(yǎng)老服務(wù)中心平均缺口約150㎡。

以養(yǎng)老場(chǎng)景為例，通常功能較為多元的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心均在2000㎡以上，而部分社區(qū)由于公共空間不足，養(yǎng)老服務(wù)中心只能提供簡(jiǎn)單的日間照料、日托服務(wù)等功能，而其他的功能如老年食堂、老年人活動(dòng)中心等，均無(wú)法在社區(qū)進(jìn)行落地，從而制約養(yǎng)老服務(wù)場(chǎng)景的建設(shè)。

2、隱形成本較高，但自我造血模式尚未成形

據(jù)了解，未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)的主要成本構(gòu)成來(lái)自于人員成本以及舉辦活動(dòng)相關(guān)的成本，實(shí)現(xiàn)盈利至少需要3-5年的時(shí)間。

人員成本方面，從招標(biāo)要求來(lái)看，甲方對(duì)于未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目配置人數(shù)要求通常在5位左右，但為實(shí)現(xiàn)未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)總體要求，運(yùn)營(yíng)方需搭建較為龐大的中后臺(tái)，協(xié)助項(xiàng)目人員進(jìn)行材料編制、方案設(shè)計(jì)、活動(dòng)策劃等方面的內(nèi)容，而這一部分的人員成本未直接反映在招標(biāo)要求當(dāng)中，成為隱形成本。

活動(dòng)舉辦方面，活動(dòng)相關(guān)的物料、宣傳、外部人員費(fèi)用均由運(yùn)營(yíng)方承擔(dān)，這部分成本僅次于人員成本。以上虞區(qū)鴻雁未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)項(xiàng)目為例，其要求全年活動(dòng)預(yù)算不低于120萬(wàn)元，占一體化運(yùn)營(yíng)服務(wù)包金額約20%。

對(duì)于運(yùn)營(yíng)方而言，未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)類似于包干制，財(cái)政補(bǔ)貼是其唯一收入來(lái)源，且隨著行業(yè)的逐漸成熟，這一部分收入在逐漸減少。要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，必須進(jìn)行降本增效。但目前人員及活動(dòng)成本難以有效降低，綜合運(yùn)營(yíng)模式亦尚在探索，未來(lái)社區(qū)尚難以自我造血。

3、運(yùn)營(yíng)溝通協(xié)調(diào)難度大，相關(guān)能力要求較高

作為未來(lái)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)方，需要對(duì)接多方主體。首先在政府層面，日常工作匯報(bào)以街道辦為主，但為了解政策動(dòng)向，需積極與住建等主管部門(mén)溝通，為引進(jìn)公益性政府資源，還需與其他政府部門(mén)或事業(yè)單位協(xié)調(diào)；在企業(yè)層面，一方面需向前端的工程、設(shè)計(jì)等單位輸出運(yùn)營(yíng)方案，另一方面需與集團(tuán)內(nèi)部各成員單位溝通場(chǎng)景資源落地；商家層面，則需要負(fù)責(zé)供應(yīng)商的引進(jìn)與管理；而在業(yè)主層面，運(yùn)營(yíng)方前期需進(jìn)行業(yè)主調(diào)研，后期相關(guān)的運(yùn)營(yíng)成果必須達(dá)到業(yè)主滿意度相關(guān)要求。而同時(shí)滿足多方訴求，在實(shí)踐層面難度較大。

總體而言，與政府、企業(yè)、商家、業(yè)主等多方溝通產(chǎn)生較高的溝通成本，同時(shí)與不同的主體協(xié)調(diào)需要不同的專業(yè)能力。如與前期工程、設(shè)計(jì)等單位溝通，需要具備一定的工程施工或規(guī)劃設(shè)計(jì)能力；商家方面需要具備專業(yè)的招商策劃與供應(yīng)商管理能力等。因而作為未來(lái)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)方，通常由綜合能力較高的中大型企業(yè)操盤(pán)。

截止第三批驗(yàn)收通過(guò)的未來(lái)社區(qū)，綠城服務(wù)集團(tuán)服務(wù)的項(xiàng)目累計(jì)已有34個(gè)項(xiàng)目（不含未來(lái)鄉(xiāng)村）通過(guò)驗(yàn)收，本文選取其舊改類代表性未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目-翡翠城未來(lái)社區(qū)，分析其在未來(lái)社區(qū)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)方面的做法，以供相關(guān)企業(yè)參考。

翡翠城是綠城服務(wù)在杭州的標(biāo)志性項(xiàng)目，其由綠城中國(guó)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)并由綠城服務(wù)進(jìn)行物業(yè)管理及未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目整體占地約93.4公頃，常住人口超12000人。雖距今已交付18周年，但從外立面、道路、綠化等各方面均保持良好的狀態(tài)。2022年5月，翡翠城創(chuàng)建未來(lái)社區(qū)正式通過(guò)驗(yàn)收，成為浙江省首批未來(lái)社區(qū)之一，并被命名為翡翠未來(lái)社區(qū)。

翡翠未來(lái)社區(qū)是余杭區(qū)打造未來(lái)社區(qū)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的樣板，其通過(guò)空間復(fù)用、資源聯(lián)動(dòng)、智慧化運(yùn)營(yíng)等措施，在保障社區(qū)服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，降低運(yùn)營(yíng)成本，以維持社區(qū)運(yùn)營(yíng)。

1、空間復(fù)合使用，功能窗口展示，提升空間利用效率

在可利用空間上，翡翠城未來(lái)社區(qū)共騰出5100㎡，其中政府提供社區(qū)空間2400㎡，房產(chǎn)企業(yè)提供閑置用房2700㎡。經(jīng)過(guò)充分地調(diào)研和意見(jiàn)征集，對(duì)閑置用房和會(huì)所進(jìn)行智能化升級(jí)，打造鄰里中心、黨群服務(wù)中心、書(shū)吧（共享書(shū)房、辦公）、成長(zhǎng)驛站、頤樂(lè)學(xué)堂、社區(qū)食堂等20余個(gè)功能高度復(fù)合的場(chǎng)景空間。以圖書(shū)館為例，其除了可供社區(qū)居民圖書(shū)借閱以外，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)還可利用圖書(shū)館內(nèi)部空間開(kāi)展暑托班、瑜伽班、書(shū)法班等教育活動(dòng)。

但即使空間進(jìn)行了高度的復(fù)合利用，翡翠未來(lái)社區(qū)的公共空間也仍不能滿足全部未來(lái)場(chǎng)景落地的需要。在翡翠未來(lái)社區(qū)社區(qū)服務(wù)中心，囿于空間不足的原因，康養(yǎng)中心未按照傳統(tǒng)設(shè)計(jì)進(jìn)行打造，即不提供床位，但有設(shè)施設(shè)備的展示，當(dāng)社區(qū)老人有需求時(shí)，可到社區(qū)外由綠城打造的康養(yǎng)中心享受服務(wù)。

因而，對(duì)于空間不足的老舊小區(qū)而言，一方面可以通過(guò)空間的功能復(fù)合利用提升空間利用效率，另一方面對(duì)于空間需求較大的場(chǎng)景，社區(qū)提供展示窗口，社區(qū)外享受服務(wù)的“前店后廠”模式不失為一種可行的方式。

2、搶抓政府資源，契合企業(yè)優(yōu)勢(shì)，快速推動(dòng)核心場(chǎng)景落地

翡翠未來(lái)社區(qū)主要打造“未來(lái)鄰里”“未來(lái)教育”“未來(lái)健康”三個(gè)亮點(diǎn)場(chǎng)景，在相關(guān)場(chǎng)景落地時(shí)，聯(lián)動(dòng)了包括政府資源、企業(yè)自有資源、公益組織等資源。

1）政府資源，翡翠未來(lái)社區(qū)打造了一個(gè)圖書(shū)館，現(xiàn)由咪咕閱讀負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，并引進(jìn)了杭州圖書(shū)館資源，5000多冊(cè)圖書(shū)可以通借通還；在醫(yī)療健康方面，引入杭州中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院，提供醫(yī)療資源支持及中醫(yī)理療保健服務(wù)，此外政府還導(dǎo)入了其他醫(yī)療資源，如視頻問(wèn)診、無(wú)人機(jī)器配藥等。

而政府資源的下沉，離不開(kāi)政府體制機(jī)制的改革創(chuàng)新。如翡翠未來(lái)社區(qū)引進(jìn)杭州市圖書(shū)館資源，得益于杭州市文廣旅游局“鄰里圖書(shū)館”項(xiàng)目，其旨在打通公共閱讀服務(wù)的“最后100米”，計(jì)劃至2024年末建成160家。

2）企業(yè)資源，翡翠未來(lái)社區(qū)在“一老一小”場(chǎng)景方面引進(jìn)了較多的綠城自有資源，如綠城成長(zhǎng)驛站、綠城椿天里等。一方面翡翠社區(qū)擁有較大的客戶基礎(chǔ)，官方數(shù)據(jù)顯示其老年人口便超過(guò)1800人，另一方面綠城在“一老一小”方面已有相關(guān)布局，“一老一小”場(chǎng)景落地符合企業(yè)自身發(fā)展方向與資源儲(chǔ)備。

3）公益組織方面，翡翠未來(lái)社區(qū)與杭州紅十字會(huì)合作，建立博愛(ài)家園急救培訓(xùn)場(chǎng)地，普及心臟復(fù)蘇等醫(yī)療知識(shí)。而這也與紅十字會(huì)“十四五”規(guī)劃中助力共同富裕示范區(qū)建設(shè)相契合，包括開(kāi)展生命安全教育、心理健康促進(jìn)以及其他各類志愿服務(wù)。

3、黨建引領(lǐng)下多方協(xié)同共治，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本

公開(kāi)資料顯示，翡翠未來(lái)社區(qū)2022年共開(kāi)辦了130余場(chǎng)公益活動(dòng)，線上活躍人數(shù)達(dá)到了3萬(wàn)多人次。而如此多的活動(dòng)，僅僅依靠企業(yè)單方面是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，其背后蘊(yùn)藏著黨組織、政府部門(mén)、公益組織以及業(yè)主等多方力量，運(yùn)營(yíng)方更多扮演的是統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)的角色，從而節(jié)省部分活動(dòng)執(zhí)行的成本。

2018年，16個(gè)綠城服務(wù)園區(qū)業(yè)委會(huì)在翡翠城牽頭成立“綠城幸福里”公益組織，初步形成以黨建為引領(lǐng)，社區(qū)、物業(yè)、業(yè)委會(huì)多方協(xié)同共治的模式，這一模式非常契合未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)的需要，如可通過(guò)“幸福里”模式調(diào)動(dòng)更多的黨員力量，開(kāi)展社區(qū)公益性服務(wù)活動(dòng)。

此外，社團(tuán)是翡翠未來(lái)社區(qū)社群運(yùn)營(yíng)的中堅(jiān)力量。目前，翡翠未來(lái)社區(qū)擁有一個(gè)近400人的星火志愿隊(duì)和17個(gè)社團(tuán)，組織公益活動(dòng)400多次，社團(tuán)活動(dòng)1000多場(chǎng)。由于社團(tuán)可以幫助運(yùn)營(yíng)方完成社群活動(dòng)組織相關(guān)KPI，因此運(yùn)營(yíng)方多在早期對(duì)于社團(tuán)進(jìn)行培育。

公益志愿服務(wù)的持續(xù)性，也離不開(kāi)社區(qū)的積分制。翡翠未來(lái)社區(qū)建立了“人人貢獻(xiàn)”積分機(jī)制，以服務(wù)換積分，以積分兌服務(wù)，鼓勵(lì)居民主動(dòng)參與社區(qū)的共建共治。居民們?cè)谛〕绦蛏蠄?bào)名并完成各類公益、志愿者活動(dòng)就可以賺取積分，兌換服務(wù)和商品。

4、智慧應(yīng)用疊加機(jī)制創(chuàng)新，有效提高運(yùn)營(yíng)效率

翡翠未來(lái)社區(qū)早在2014年既已全面上線綠城生活A(yù)PP智能化服務(wù)平臺(tái)，在創(chuàng)建未來(lái)社區(qū)時(shí)再次進(jìn)行提升，打造“1個(gè)數(shù)據(jù)倉(cāng)+1個(gè)居民服務(wù)端+1個(gè)物業(yè)工作端+1個(gè)社區(qū)治理端”的“一倉(cāng)三端”運(yùn)行架構(gòu)，以線上智慧服務(wù)平臺(tái)與線下物業(yè)管家聯(lián)動(dòng)高速響應(yīng)居民需求，提供全方位、整體性社區(qū)服務(wù)。

在線上智慧服務(wù)平臺(tái)與線下物業(yè)服務(wù)人員聯(lián)動(dòng)方面，綠城服務(wù)創(chuàng)新性地融入了“工單搶單”機(jī)制。由于翡翠城未來(lái)社區(qū)范圍較廣，過(guò)往物業(yè)服務(wù)往往不能及時(shí)響應(yīng)業(yè)主的需求，而“工單搶單”制度，通過(guò)給與搶單服務(wù)員工額外激勵(lì)的方式，實(shí)現(xiàn)了多方共贏的效果：

1）員工接單越多，其獲得的激勵(lì)越多，從而可以獲得基本工資以外的收獲，實(shí)現(xiàn)工資待遇的提升；

2）通過(guò)搶單制度的約束，如15分鐘或30分鐘處理完畢，大大提升業(yè)主需求的響應(yīng)速度，快速解決業(yè)主的問(wèn)題；

3）對(duì)于綠城服務(wù)而言，一方面因?yàn)楣�單和工作人員的績(jī)效考核掛鉤，“搶單”可以提高他們的積極性；另一方面業(yè)主滿意度亦能得到較大提升，2022年4月，有第三方調(diào)查顯示，居民對(duì)翡翠未來(lái)社區(qū)服務(wù)場(chǎng)景的滿意度達(dá)94%。

1、政府層面，進(jìn)行政策突破，推進(jìn)社區(qū)聯(lián)創(chuàng)模式

老舊小區(qū)空間不足是制約未來(lái)社區(qū)場(chǎng)景營(yíng)造的重要因素，全拆重建類禮賢未來(lái)社區(qū)通過(guò)提升容積率的方式增加了計(jì)容面積，其在更新改造前容積率為1.8，更新后容積率達(dá)到了2.03，從而新增部分空間以供未來(lái)社區(qū)場(chǎng)景打造，老舊小區(qū)創(chuàng)造未來(lái)社區(qū)可以此為鑒。

政策層面，《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于全域推進(jìn)未來(lái)社區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》已提出研究制定用于公共服務(wù)的公共開(kāi)敞空間和架空空間等特殊空間的建筑面積和容積率計(jì)算規(guī)則，但從實(shí)際調(diào)查結(jié)果來(lái)看，由于受到小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范等條件約束，通過(guò)提高容積率、建筑密度等約束性指標(biāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)資金平衡非常困難。因此，需針對(duì)未來(lái)社區(qū)（老舊類）進(jìn)行政策突破，進(jìn)一步落實(shí)相關(guān)政策要求。

通過(guò)未來(lái)社區(qū)聯(lián)創(chuàng)亦是解決單個(gè)小區(qū)空間不足的可行方式，在單個(gè)社區(qū)空間不足的情況下，未來(lái)社區(qū)聯(lián)創(chuàng)所帶來(lái)的空間或可滿足場(chǎng)景建設(shè)要求。

在未來(lái)社區(qū)場(chǎng)景打造時(shí)，由于未來(lái)社區(qū)公益性服務(wù)通常需要下沉諸如醫(yī)藥、醫(yī)療、文化教育等公共資源，涉及較多的政府部門(mén)，而各部門(mén)需要破除自身利益壁壘，才能實(shí)現(xiàn)更好的協(xié)同。

2、企業(yè)層面，打通內(nèi)部資源，增強(qiáng)一體化運(yùn)營(yíng)能力

未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)對(duì)于企業(yè)場(chǎng)景資源有較大的要求，因而一般綜合性服務(wù)企業(yè)更具有優(yōu)勢(shì)，但各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)或各子公司均有自身的利益訴求，因而內(nèi)部利益機(jī)制的貫通在減少內(nèi)部成本的同時(shí)，更有助于未來(lái)社區(qū)相關(guān)場(chǎng)景的落地。

隨著運(yùn)營(yíng)逐漸前置，對(duì)于未來(lái)社區(qū)運(yùn)營(yíng)方一體化服務(wù)能力提出了更高的要求。除后期的招商、活動(dòng)等運(yùn)營(yíng)能力外，對(duì)于未來(lái)社區(qū)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工到后期數(shù)字化以及運(yùn)營(yíng)的整體統(tǒng)籌能力將愈發(fā)凸顯其價(jià)值所在。 

總體而言，浙江未來(lái)社區(qū)已從城鄉(xiāng)建設(shè)的基礎(chǔ)單元升級(jí)為共同富�，F(xiàn)代化的基本單元，并以老舊小區(qū)為重要載體，以“一老一小”場(chǎng)景為重點(diǎn)，推動(dòng)人的全生命周期公共服務(wù)優(yōu)質(zhì)共享，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)補(bǔ)短板，并逐步縮小社區(qū)、城鄉(xiāng)以及地區(qū)之間公共服務(wù)的差距。

經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，浙江未來(lái)社區(qū)已全面鋪開(kāi)，取得了不錯(cuò)的成績(jī)，短期創(chuàng)建目標(biāo)完成率近85%。

但未來(lái)社區(qū)也面臨老舊小區(qū)公共空間不足、運(yùn)營(yíng)成本高、溝通協(xié)調(diào)難度大等問(wèn)題。以綠城服務(wù)為代表的運(yùn)營(yíng)方通過(guò)多種方式進(jìn)行降本增效，但財(cái)政補(bǔ)貼仍是其主要收入來(lái)源，短期內(nèi)較難盈利，未來(lái)社區(qū)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)模式仍有待行業(yè)共同探索。