公司許倩 2023-08-11 08:46:56 來源：中房報

今年以來，中國信達拍賣地產(chǎn)不良資產(chǎn)包的動作快了起來。

8月6日，據(jù)阿里拍賣網(wǎng)消息，中國信達天津市分公司將于8月11日在阿里資產(chǎn)處置網(wǎng)絡平臺上對天房商業(yè)（天津）有限公司（以下簡稱“天房商業(yè)”）等3戶不良債權資產(chǎn)包進行公開處置，起始價29.59億元。抵押物為天津麗思卡爾頓酒店、三亞洲際酒店、光合谷溫泉酒店。

但截至8月9日記者發(fā)稿，這次拍賣零人報名，零次出價。

這日，中國信達正在阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)拍賣兩處不良資產(chǎn)包，一處是天泰置業(yè)發(fā)展有限公司等16戶債權資產(chǎn)及陽光金地11套抵債資產(chǎn)，起拍價2.097億元；另一處是安徽省恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司債權項目，起拍價2.67億元；均無人報名，無人出價，流拍結果已注定。

今年以來，關于土地、商辦、酒店等各類資產(chǎn)流拍現(xiàn)象明顯增多，但市場謹慎態(tài)度卻在增強。對于持有大量不良資產(chǎn)的AMC機構而言，促成交易并不容易。

“一方面，市場對商業(yè)地產(chǎn)前景缺乏信心；另一方面，不良資產(chǎn)買賣需要專業(yè)團隊對資產(chǎn)進行實地調(diào)研，進行資產(chǎn)評估，如果沒有這些，上億元不良資產(chǎn)也沒人敢買�！币晃黄髽I(yè)人士稱。

不良資產(chǎn)包流拍成常態(tài)

阿里拍賣平臺信息顯示，中國信達將拍賣天房商業(yè)等3戶不良債權資產(chǎn)包，債權本息總額29.59億元。其中，本金余額21.46億元，利息余額8.13億元。債務人有3個，天房商業(yè)、天津天房建設工程有限公司、天津市房信建材科技有限公司。

企查查顯示，天房商業(yè)是天津房地產(chǎn)集團下屬子公司，目前管理3家酒店天津麗思卡爾頓酒店、三亞海棠灣天房洲際度假酒店和天津光合谷天沐溫泉度假酒店。2023年4月，天房商業(yè)因未按時履行法律義務被申請強制執(zhí)行，被執(zhí)行金額為18.49億元。

天津天房建設工程有限公司、天津市房信建材科技有限公司均為天津房地產(chǎn)集團下屬公司，目前已被列為失信被執(zhí)行人、被執(zhí)行人、限制高消費，前者被執(zhí)行金額4.33億元，后者被執(zhí)行金額5240.84萬元。

母公司也是擔保人天津房地產(chǎn)集團，自2020年起已發(fā)生多起債券違約，被列為失信被執(zhí)行人、被執(zhí)行人，被限制高消費，被執(zhí)行總金額66.52億元，自身風險多達333條。

這筆不良資產(chǎn)包的抵押物是3處酒店，天津麗思卡爾頓酒店、三亞洲際酒店、光合谷溫泉酒店，建筑面積19.91萬平方米。

其中，天津麗思卡爾頓酒店是天津市標志性建筑，位于原英租界和如今的商務區(qū)，酒店前身是英國工部局“戈登堂”，建于1890年�？偨ㄖ�面積9.9萬平方米，包括277間設計獨特的藝術風格客房和套房，1600平方米的健康俱樂部與水療中心，兩家特色餐廳及酒吧餐廳，1050平方米全市面積最大的宴會廳。

如果能有買家接盤，意味著這3家酒店將易主。但目前來看仍未有人報名。“29.59億元的起拍價不是個小數(shù)目，無人報名，說明在當前市場環(huán)境下，這個價格存在定價過高問題。如果拍賣不出去，一般情況下還會再次啟動拍賣，再次起拍價會有較大幅度降低�！币晃粯I(yè)內(nèi)觀察人士稱。

記者從阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)注意到，中國信達將于8月17日對4筆國通信托計劃受益權及信托費用債權進行拍賣，起拍價22.68億元，這已經(jīng)是第三次拍賣。距離2021年5月第一次起拍價28億元，相當于打了8折。但截至8月9日記者發(fā)稿，依然無人報名。

這幾筆標的信托計劃持有的信托財產(chǎn)（即底層資產(chǎn)）是：北京市朝陽區(qū)大屯里316號樓及317號樓部分房產(chǎn)；對北京政泉控股有限公司余額為476.7萬元的債權，以及對盤古氏國際大酒店余額為3.38億元的債權。

中國信達深圳分公司還發(fā)出了一則招商公告，為所持云南御行中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司19.21億元債權招商，招募時間是2023年2月21日至8月20日，中國恒大集團、恒大旅游集團提供連帶責任保證擔保。目前顯示有1人有意向。

這筆債權的抵押物是御行中天名下位于云南省昆明市嵩明縣嵩明鎮(zhèn)軍馬場的32塊土地，用途為城鎮(zhèn)住宅用地，宗地面積合計94.84萬平方米，其中已預售2塊土地，宗地面積6.99萬平方米。

存量壞賬清理壓力大

今年以來，中國信達多次在拍賣網(wǎng)上掛牌不良資產(chǎn)包，但多以流拍告終。

以中國信達持有的寶能系債權項目為例，截至今年5月底，債權本金余額合計120.01億元，其中抵押物包括寶能科技園南區(qū)及寶能智創(chuàng)谷等資產(chǎn)。這些資產(chǎn)于今年3月底放置拍賣網(wǎng)站，在獲得千余次圍觀后，至今沒有意向人出現(xiàn)。

中國信達持有的福建鴻博地產(chǎn)12.18億元債權亦曾經(jīng)多次發(fā)布拍賣公告。最近一次是6月7日，福建方圓拍賣有限公司拍賣廳公開拍賣福建鴻博地產(chǎn)債權項目。但顯然并未成功。7月25日，中國信達將這筆債權轉讓給了寧波金融資產(chǎn)管理公司。

5月6日，中國信達在京東拍賣網(wǎng)掛出北京萬柳書院小區(qū)75套房產(chǎn)，涉及債權總額近47億元。中國信達人士表示，此次拍賣其實是招商推介。但此次招商最終結果如何，目前并未有公開披露。

就在7月6日，中國信達牽手阿里資產(chǎn)舉行了一場特殊資產(chǎn)推介會，中國信達篩選出了500多項商業(yè)地產(chǎn)相關資產(chǎn)，債權本金合計近千億元，本息合計超過1400億元。所涉資產(chǎn)數(shù)量之多、背后牽涉?zhèn)鶛嘀�龐大，在各大AMC（資產(chǎn)管理公司）資產(chǎn)推介會中位居前列。

中國信達黨委委員、副總裁李洪江表示，不良資產(chǎn)不是沒有價值的資產(chǎn)，而是價值有待修復的資產(chǎn)，閑置資產(chǎn)可修復為有用資產(chǎn)，低效資產(chǎn)可修復為高效資產(chǎn)，流動性差資產(chǎn)可修復為流動性強資產(chǎn)。近10年來，中國信達累計收購資產(chǎn)本金合計1.4萬億元，公開批轉市場份額占比持續(xù)領先。

值得注意的是，AMC下場助力房企紓困同時，自身也承受相應金融風險。

2022年，中國華融凈虧損約276億元，原因之一是受宏觀經(jīng)濟形勢及房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，信用減值損失計提增加。2022年，中國信達歸屬母公司凈利潤同比下滑47.7%，全年其參與房地產(chǎn)市場風險化解項目82個，投放規(guī)模401億元。

“四大AMC盈利能力走弱一方面來自壞賬損失暴露，另一方面也來自資產(chǎn)收益率下行，且未來兩年趨勢依然如此�！敝薪鸸�司某分析師稱。

當前四大AMC仍有較多存量壞賬清理壓力，考慮到當前中小銀行風險、地產(chǎn)風險持續(xù)暴露，中金預計，未來兩年四大AMC存量資產(chǎn)損失壓力仍然較大，并繼續(xù)拖累利潤和融資。