公司許倩 2023-08-11 08:46:56 來(lái)源：中房報(bào)

今年以來(lái)，中國(guó)信達(dá)拍賣地產(chǎn)不良資產(chǎn)包的動(dòng)作快了起來(lái)。

8月6日，據(jù)阿里拍賣網(wǎng)消息，中國(guó)信達(dá)天津市分公司將于8月11日在阿里資產(chǎn)處置網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上對(duì)天房商業(yè)（天津）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天房商業(yè)”）等3戶不良債權(quán)資產(chǎn)包進(jìn)行公開(kāi)處置，起始價(jià)29.59億元。抵押物為天津麗思卡爾頓酒店、三亞洲際酒店、光合谷溫泉酒店。

但截至8月9日記者發(fā)稿，這次拍賣零人報(bào)名，零次出價(jià)。

這日，中國(guó)信達(dá)正在阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)拍賣兩處不良資產(chǎn)包，一處是天泰置業(yè)發(fā)展有限公司等16戶債權(quán)資產(chǎn)及陽(yáng)光金地11套抵債資產(chǎn)，起拍價(jià)2.097億元；另一處是安徽省恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司債權(quán)項(xiàng)目，起拍價(jià)2.67億元；均無(wú)人報(bào)名，無(wú)人出價(jià)，流拍結(jié)果已注定。

今年以來(lái)，關(guān)于土地、商辦、酒店等各類資產(chǎn)流拍現(xiàn)象明顯增多，但市場(chǎng)謹(jǐn)慎態(tài)度卻在增強(qiáng)。對(duì)于持有大量不良資產(chǎn)的AMC機(jī)構(gòu)而言，促成交易并不容易。

“一方面，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)前景缺乏信心；另一方面，不良資產(chǎn)買賣需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，如果沒(méi)有這些，上億元不良資產(chǎn)也沒(méi)人敢買�！币晃黄髽I(yè)人士稱。

不良資產(chǎn)包流拍成常態(tài)

阿里拍賣平臺(tái)信息顯示，中國(guó)信達(dá)將拍賣天房商業(yè)等3戶不良債權(quán)資產(chǎn)包，債權(quán)本息總額29.59億元。其中，本金余額21.46億元，利息余額8.13億元。債務(wù)人有3個(gè)，天房商業(yè)、天津天房建設(shè)工程有限公司、天津市房信建材科技有限公司。

企查查顯示，天房商業(yè)是天津房地產(chǎn)集團(tuán)下屬子公司，目前管理3家酒店天津麗思卡爾頓酒店、三亞海棠灣天房洲際度假酒店和天津光合谷天沐溫泉度假酒店。2023年4月，天房商業(yè)因未按時(shí)履行法律義務(wù)被申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，被執(zhí)行金額為18.49億元。

天津天房建設(shè)工程有限公司、天津市房信建材科技有限公司均為天津房地產(chǎn)集團(tuán)下屬公司，目前已被列為失信被執(zhí)行人、被執(zhí)行人、限制高消費(fèi)，前者被執(zhí)行金額4.33億元，后者被執(zhí)行金額5240.84萬(wàn)元。

母公司也是擔(dān)保人天津房地產(chǎn)集團(tuán)，自2020年起已發(fā)生多起債券違約，被列為失信被執(zhí)行人、被執(zhí)行人，被限制高消費(fèi)，被執(zhí)行總金額66.52億元，自身風(fēng)險(xiǎn)多達(dá)333條。

這筆不良資產(chǎn)包的抵押物是3處酒店，天津麗思卡爾頓酒店、三亞洲際酒店、光合谷溫泉酒店，建筑面積19.91萬(wàn)平方米。

其中，天津麗思卡爾頓酒店是天津市標(biāo)志性建筑，位于原英租界和如今的商務(wù)區(qū)，酒店前身是英國(guó)工部局“戈登堂”，建于1890年�？偨ㄖ�面積9.9萬(wàn)平方米，包括277間設(shè)計(jì)獨(dú)特的藝術(shù)風(fēng)格客房和套房，1600平方米的健康俱樂(lè)部與水療中心，兩家特色餐廳及酒吧餐廳，1050平方米全市面積最大的宴會(huì)廳。

如果能有買家接盤(pán)，意味著這3家酒店將易主。但目前來(lái)看仍未有人報(bào)名�！�29.59億元的起拍價(jià)不是個(gè)小數(shù)目，無(wú)人報(bào)名，說(shuō)明在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，這個(gè)價(jià)格存在定價(jià)過(guò)高問(wèn)題。如果拍賣不出去，一般情況下還會(huì)再次啟動(dòng)拍賣，再次起拍價(jià)會(huì)有較大幅度降低。”一位業(yè)內(nèi)觀察人士稱。

記者從阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)注意到，中國(guó)信達(dá)將于8月17日對(duì)4筆國(guó)通信托計(jì)劃受益權(quán)及信托費(fèi)用債權(quán)進(jìn)行拍賣，起拍價(jià)22.68億元，這已經(jīng)是第三次拍賣。距離2021年5月第一次起拍價(jià)28億元，相當(dāng)于打了8折。但截至8月9日記者發(fā)稿，依然無(wú)人報(bào)名。

這幾筆標(biāo)的信托計(jì)劃持有的信托財(cái)產(chǎn)（即底層資產(chǎn)）是：北京市朝陽(yáng)區(qū)大屯里316號(hào)樓及317號(hào)樓部分房產(chǎn)；對(duì)北京政泉控股有限公司余額為476.7萬(wàn)元的債權(quán)，以及對(duì)盤(pán)古氏國(guó)際大酒店余額為3.38億元的債權(quán)。

中國(guó)信達(dá)深圳分公司還發(fā)出了一則招商公告，為所持云南御行中天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司19.21億元債權(quán)招商，招募時(shí)間是2023年2月21日至8月20日，中國(guó)恒大集團(tuán)、恒大旅游集團(tuán)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。目前顯示有1人有意向。

這筆債權(quán)的抵押物是御行中天名下位于云南省昆明市嵩明縣嵩明鎮(zhèn)軍馬場(chǎng)的32塊土地，用途為城鎮(zhèn)住宅用地，宗地面積合計(jì)94.84萬(wàn)平方米，其中已預(yù)售2塊土地，宗地面積6.99萬(wàn)平方米。

存量壞賬清理壓力大

今年以來(lái)，中國(guó)信達(dá)多次在拍賣網(wǎng)上掛牌不良資產(chǎn)包，但多以流拍告終。

以中國(guó)信達(dá)持有的寶能系債權(quán)項(xiàng)目為例，截至今年5月底，債權(quán)本金余額合計(jì)120.01億元，其中抵押物包括寶能科技園南區(qū)及寶能智創(chuàng)谷等資產(chǎn)。這些資產(chǎn)于今年3月底放置拍賣網(wǎng)站，在獲得千余次圍觀后，至今沒(méi)有意向人出現(xiàn)。

中國(guó)信達(dá)持有的福建鴻博地產(chǎn)12.18億元債權(quán)亦曾經(jīng)多次發(fā)布拍賣公告。最近一次是6月7日，福建方圓拍賣有限公司拍賣廳公開(kāi)拍賣福建鴻博地產(chǎn)債權(quán)項(xiàng)目。但顯然并未成功。7月25日，中國(guó)信達(dá)將這筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了寧波金融資產(chǎn)管理公司。

5月6日，中國(guó)信達(dá)在京東拍賣網(wǎng)掛出北京萬(wàn)柳書(shū)院小區(qū)75套房產(chǎn)，涉及債權(quán)總額近47億元。中國(guó)信達(dá)人士表示，此次拍賣其實(shí)是招商推介。但此次招商最終結(jié)果如何，目前并未有公開(kāi)披露。

就在7月6日，中國(guó)信達(dá)牽手阿里資產(chǎn)舉行了一場(chǎng)特殊資產(chǎn)推介會(huì)，中國(guó)信達(dá)篩選出了500多項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)，債權(quán)本金合計(jì)近千億元，本息合計(jì)超過(guò)1400億元。所涉資產(chǎn)數(shù)量之多、背后牽涉?zhèn)鶛?quán)之龐大，在各大AMC（資產(chǎn)管理公司）資產(chǎn)推介會(huì)中位居前列。

中國(guó)信達(dá)黨委委員、副總裁李洪江表示，不良資產(chǎn)不是沒(méi)有價(jià)值的資產(chǎn)，而是價(jià)值有待修復(fù)的資產(chǎn)，閑置資產(chǎn)可修復(fù)為有用資產(chǎn)，低效資產(chǎn)可修復(fù)為高效資產(chǎn)，流動(dòng)性差資產(chǎn)可修復(fù)為流動(dòng)性強(qiáng)資產(chǎn)。近10年來(lái)，中國(guó)信達(dá)累計(jì)收購(gòu)資產(chǎn)本金合計(jì)1.4萬(wàn)億元，公開(kāi)批轉(zhuǎn)市場(chǎng)份額占比持續(xù)領(lǐng)先。

值得注意的是，AMC下場(chǎng)助力房企紓困同時(shí)，自身也承受相應(yīng)金融風(fēng)險(xiǎn)。

2022年，中國(guó)華融凈虧損約276億元，原因之一是受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，信用減值損失計(jì)提增加。2022年，中國(guó)信達(dá)歸屬母公司凈利潤(rùn)同比下滑47.7%，全年其參與房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目82個(gè)，投放規(guī)模401億元。

“四大AMC盈利能力走弱一方面來(lái)自壞賬損失暴露，另一方面也來(lái)自資產(chǎn)收益率下行，且未來(lái)兩年趨勢(shì)依然如此�！敝薪鸸�司某分析師稱。

當(dāng)前四大AMC仍有較多存量壞賬清理壓力，考慮到當(dāng)前中小銀行風(fēng)險(xiǎn)、地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露，中金預(yù)計(jì)，未來(lái)兩年四大AMC存量資產(chǎn)損失壓力仍然較大，并繼續(xù)拖累利潤(rùn)和融資。