公司 2023-08-14 08:40:00 來源：丁祖昱評樓市

2023年至今房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多個(gè)階段，7月下旬以來中央頻繁表態(tài)，釋放利好信號，但樓市仍然延續(xù)探底行情。

從企業(yè)來看，截至2023年7月，百強(qiáng)房企全口徑銷售金額已有10家過千億，過500億的有17家，從這些企業(yè)的單月銷售情況來看，2023年“千億房企”數(shù)量將在去年“腰斬”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下滑，最終僅約16-17家企業(yè)保持千億規(guī)模。

我們認(rèn)為，在整體行業(yè)規(guī)模見頂回落之后，未來全國性的規(guī)模房企數(shù)量將大幅減少，主要還是以央國企為主，除此之外會有很多區(qū)域性的和專業(yè)性的企業(yè)。

目前整個(gè)行業(yè)已經(jīng)從我們原本所熟悉的運(yùn)作模式，走到了一個(gè)不熟悉的模式之中，未來僅20強(qiáng)還有追求規(guī)模的可能，其余企業(yè)將會更多的致力于專業(yè)及區(qū)域、城市方面的發(fā)展。

2023年7月，整體樓市延續(xù)探底行情，TOP100房企業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低，單月業(yè)績同環(huán)比雙降，累計(jì)業(yè)績同比降低4.7%、業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。

從2019年至2023年前7月百強(qiáng)房企單月業(yè)績走勢來看，2023年百強(qiáng)房企單月業(yè)績從6月起已連續(xù)兩月達(dá)近5年新低。

目前市場需求和購買力透支、行業(yè)信心也仍處在低位。2023年以來雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端制約之下，樓市復(fù)蘇動能趨緩、企業(yè)去化壓力仍然較大。

具體到企業(yè)表現(xiàn)來看，2023年7月有逾8成百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比降低，同比降低的企業(yè)在也占到近7成。

2023年1-7月全口徑金額超1000億元的房企共10家，與2022年同期持平，其中全口徑金額超2000億有2家，較2022年同期減少1家；全口徑金額在500到1000億元之間的房企有7家。

自2010年萬科成為第一家千億房企以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長達(dá)十多年的黃金時(shí)代，2021年起行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，與此同時(shí)，千億房企數(shù)量也隨之從峰值逐漸回落，2022年千億房企只剩下20家，較2021年峰值減少了23家。

從2023年至今的市場情況來看，2023年“千億房企”數(shù)量將在去年“腰斬”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下滑，最終僅約16-17家企業(yè)保持千億規(guī)模。

過去“千億”是房企“進(jìn)階”的關(guān)鍵指標(biāo)，以后“千億”將就此退出時(shí)代舞臺。

不僅如此，未來全國性規(guī)模房企數(shù)量也將大幅減少，未來僅20強(qiáng)還有追求規(guī)模的可能，其余企業(yè)將會更多的致力于專業(yè)及區(qū)域、城市方面的發(fā)展。

這主要是由于，一方面房地產(chǎn)市場進(jìn)入行業(yè)調(diào)整期，整體規(guī)模下臺階，另一方面經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過總量上供不應(yīng)求階段，甚至一些區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的現(xiàn)象。

從行業(yè)規(guī)模來看，過去十年新房銷售規(guī)模132億平方米，未來十年，我們預(yù)計(jì)銷售規(guī)模在100億平方米上下。

從總量上看，132億平方米與100億平方米似乎差距并不是很大，但是由于過去5年整體市場處于上升期，每年銷售規(guī)模在16-17億平方米的高位，未來一段時(shí)間可能只有10億平方米，因此會感受到較大的落差。

值得注意的是2016年是一個(gè)關(guān)鍵的年份，從這一年開始，整個(gè)行業(yè)的變化就已經(jīng)開始了。

對比近十年全國商品房銷售面積走勢，受惠于棚改貨幣化安置加速推進(jìn)，全國商品房銷售面積迅速從2015年的12.8億平方米跳漲至2016年的16.9億平方米，隨后2017年至2021年五年時(shí)間商品房銷售面積維持在17億平方米左右。

隨后，受住房需求飽和、購買力透支、市場疲軟等多方面影響，2022年銷售規(guī)模出現(xiàn)明顯下降。

對比“千億”房企數(shù)量，可以看到，2016年“千億”房企數(shù)量為12家，2017年開始“千億”房企數(shù)量明顯增加，為17家，到了2018年跳漲至30家，隨后2020年千億房企數(shù)量再次跳增，首次達(dá)到歷史頂點(diǎn)，43家，2021年千億房企數(shù)量與2020年持平。隨后，到了2022年“腰斬”至20家。2023年“千億”房企數(shù)量或?yàn)?6-17家，未來有可能出現(xiàn)進(jìn)一步減少。

目前整個(gè)行業(yè)已經(jīng)從我們原本所熟悉的運(yùn)作模式，走到了一個(gè)不熟悉的模式之中。

未來肯定還會有全國性規(guī)模房企的存在，但數(shù)量肯定會出現(xiàn)大幅減少，主要還是以央國企為主。

這一點(diǎn)，從目前各大城市土拍市場可見一斑，目前大多房企在有限的資金壓力之下，紛紛押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊，僅央國企還有采用“廣撒網(wǎng)”策略的余力。

與此同時(shí)，將出現(xiàn)更多的區(qū)域性或城市性的開發(fā)企業(yè)，如濱江集團(tuán)。2023年1-7月濱江集團(tuán)全口徑銷售金額1027.9億元，排名第10。作為一家總部在杭州的企業(yè)，濱江集團(tuán)也是行業(yè)內(nèi)少見的達(dá)成千億規(guī)模的區(qū)域型房企。

事實(shí)上，在行業(yè)整體低位調(diào)整下，市場去化也變得愈發(fā)困難，城市分化嚴(yán)重，房企投資變得聚焦，2023年上半年百強(qiáng)房企中拿地TOP10的企業(yè)大多集中在10個(gè)城市左右拿地，排名前三的城市分別是北京、杭州、上海。

可以預(yù)見的是，未來土拍熱度指標(biāo)將逐步與新房市場趨同，如何做好區(qū)域深耕，也是各大房企需要考慮的難題。

在這其中，央國企和民企、規(guī)模房企和區(qū)域房企都有自己的生存之道。

具體到一個(gè)特定的城市之中，我們認(rèn)為，未來不一定規(guī)模房企就一定能在特定城市中贏過中小房企，尤其是在普通的二線城市和三四線城市，在我們走訪各地的過程中就曾見過地方企業(yè)操盤能力遠(yuǎn)勝于規(guī)模品牌房企的案例，關(guān)鍵就在于如何因地制宜，在這個(gè)過程中，規(guī)模房企可能會被自身的流程和標(biāo)準(zhǔn)所桎梏。

除此之外，還有一些專業(yè)的企業(yè)，可能會發(fā)展到只做物業(yè)、長租、產(chǎn)城、運(yùn)營等單項(xiàng)業(yè)務(wù)，這些企業(yè)在專業(yè)領(lǐng)域上面也可以有所建樹。

在行業(yè)規(guī)模變化下，企業(yè)自身也會發(fā)生變化。在整體行業(yè)的調(diào)整過程中，所有的企業(yè)都將做出不同的選擇。

我們認(rèn)為，未來暫時(shí)不會再有人提“高速發(fā)展”4個(gè)字，行業(yè)中的每一個(gè)人都將慢慢習(xí)慣新的行業(yè)發(fā)展模式、新的市場狀態(tài)。

不僅是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到平穩(wěn)健康發(fā)展階段，各行各業(yè)都進(jìn)入到平穩(wěn)健康發(fā)展階段。我們要適應(yīng)這樣一個(gè)從高速進(jìn)入到平穩(wěn)發(fā)展的改變。

對企業(yè)來說，很多企業(yè)已經(jīng)主動或被動發(fā)生著一些變化，未來能夠“重新出發(fā)”的企業(yè)，都是完成了從“痛”到“積”的這樣一個(gè)過程。