公司彭紅俠 劉亞 2023-09-01 10:16:50 來(lái)源：中房報(bào)

近期，高力國(guó)際發(fā)布了2023年上半年國(guó)內(nèi)主要城市大宗交易相關(guān)數(shù)據(jù)，主要城市合計(jì)錄得92起大宗成交，總交易金額865億元，是去年同期成交量的131%。各資產(chǎn)類型中，寫字樓交易最為活躍。

在寫字樓資產(chǎn)中，傳統(tǒng)房企成為重要交易對(duì)象之一。2023年上半年華潤(rùn)置地作價(jià)7.17億元出售深潤(rùn)大廈部分樓層，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也將華遠(yuǎn)中心部分辦公樓轉(zhuǎn)給外文出版社。

“以往房企快速擴(kuò)張追求規(guī)模開(kāi)發(fā)了很多寫字樓項(xiàng)目，新發(fā)展階段下這些資產(chǎn)成為拖累企業(yè)持續(xù)發(fā)展的沉重包袱，因而優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)成為很多房企的迫切追求。”一位資管人士表示，上半年大宗交易中房企出售資產(chǎn)占總成交的1/3。

大悅城也開(kāi)始計(jì)劃剝離重資產(chǎn)。8月30日，北交所信息顯示，大悅城旗下西單大悅城參股公司出讓中糧置地廣場(chǎng)100%股權(quán)，掛牌價(jià)42.56億元。公開(kāi)資料顯示，中糧置地廣場(chǎng)位于北京北二環(huán)安定門外，建筑面積81454平方米，商業(yè)及配套面積9510平方米。

“對(duì)購(gòu)物中心、寫字樓、公寓等流動(dòng)性較低的不動(dòng)產(chǎn)而言，企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓能夠有效盤活存量資產(chǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)，助力企業(yè)持續(xù)發(fā)展�！鄙鲜鲑Y管人士表示。

正向流動(dòng)

位于北京二環(huán)安定門外的中糧置地廣場(chǎng)人來(lái)人往，這里因區(qū)域及地段優(yōu)勢(shì)，被諸多知名企業(yè)選擇，如摩根士丹利、CBA聯(lián)盟、國(guó)聯(lián)證券等。

“中糧置地廣場(chǎng)租金報(bào)價(jià)16元/天·平方米，是附近比較高端的寫字樓，目前項(xiàng)目出租率90%，是屬于人氣比較旺的項(xiàng)目�！币幻麑懽謽侵薪槿藛T表示，以此來(lái)看大悅城控股出售該項(xiàng)目并非“難以為繼”。

大悅城控股為何將人氣較旺的中糧置地廣場(chǎng)出售？

一位商業(yè)地產(chǎn)人士告訴記者，對(duì)一個(gè)成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，選擇在運(yùn)營(yíng)成熟時(shí)溢價(jià)退出，遠(yuǎn)比長(zhǎng)期持有更具價(jià)值。

以李嘉誠(chéng)家族資產(chǎn)接手方之一的基匯資本為例，在其接手的項(xiàng)目中，北京盈科中心、上海仙樂(lè)斯廣場(chǎng)、廣州西城都薈等均為自持一段時(shí)間后便果斷退出。

基匯資本相關(guān)負(fù)責(zé)人此前在接受媒體采訪時(shí)表示，“基匯資本是2014年4月以9.28億美元總價(jià)買入盈科中心的，選擇出讓是由于和投資人有一個(gè)協(xié)議，持有物業(yè)達(dá)到一定的限期后會(huì)在合適的時(shí)機(jī)出售，現(xiàn)在正是時(shí)候。”

另外，深圳前海的周大福金融大廈南塔則是還未建成就順利完成網(wǎng)簽，以超32億元金額整體出售給世界500強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)。

從買方來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有一定不確定性的情況下，具有穩(wěn)定收益回報(bào)的寫字樓也是值得投資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

從今年上半年大宗交易來(lái)看，不乏字節(jié)跳動(dòng)80億元收購(gòu)鐵獅門上海尚浦領(lǐng)世F1A&B、中泰證券27億元購(gòu)入綠地外灘中心寫字樓等案例，市場(chǎng)交易活躍。

模式轉(zhuǎn)型

來(lái)自大悅城控股的相關(guān)信息顯示，中糧置地廣場(chǎng)于2016年9月開(kāi)工，2018年7月交付，累計(jì)投資25.89億元。以當(dāng)前售價(jià)來(lái)算資產(chǎn)整體增值約164%。

一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，業(yè)主出讓項(xiàng)目并不是一件壞事，整售很重要的原因在于引入了一位具備實(shí)力的買家，后者在寫字樓品質(zhì)把控、租戶完整性方面都較有價(jià)值。

“房企持有大型商業(yè)物業(yè)都會(huì)面臨后續(xù)運(yùn)營(yíng)壓力。對(duì)大悅城控股而言，寫字樓項(xiàng)目整體投資回報(bào)周期較長(zhǎng)、回流資金較慢，若能一次性出售無(wú)疑將助力企業(yè)更好發(fā)展。”上述資管人士表示認(rèn)為。

從此次情況來(lái)看，出售中糧置地廣場(chǎng)不僅可以幫助大悅城補(bǔ)充流動(dòng)資金，參與到其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資中，還能降低重資產(chǎn)投資的集中風(fēng)險(xiǎn)，助力大悅城控股調(diào)整資產(chǎn)架構(gòu)。

近年來(lái)，大悅城控股在加重輕資產(chǎn)發(fā)展模式上，從開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)向資產(chǎn)管理逐步轉(zhuǎn)型。截至2023年6月末，大悅城控股通過(guò)管理服務(wù)方式，已服務(wù)運(yùn)營(yíng)匯京雙子座、中糖大廈、大興達(dá)瑞興、天津津投廣場(chǎng)等項(xiàng)目。另外，2023年上半年大悅城在投資拓展上堅(jiān)持優(yōu)中選優(yōu)，獲取了2宗優(yōu)質(zhì)地塊，土地面積5萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積12萬(wàn)平方米，土地款總額19億元。

此外，大悅城控股出售的中糧置地廣場(chǎng)有望成為今年北京大宗寫字樓交易最高紀(jì)錄，或?qū)�為北京寫字樓市�?chǎng)注入一針強(qiáng)心劑。

優(yōu)化資產(chǎn)

事實(shí)上不止大悅城，近兩年國(guó)企、央企不斷調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，旗下商業(yè)項(xiàng)目接連被掛牌出售。在2023年上半年大宗交易中，華潤(rùn)、建發(fā)、華遠(yuǎn)等均出售了部分寫字樓資產(chǎn)。

從國(guó)資委此前曾透露的一組數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年至2022年央企資產(chǎn)總額從31.4萬(wàn)億元增長(zhǎng)到了去年底的81萬(wàn)億元，其中包含許多存量資產(chǎn)。如果這些存量資產(chǎn)能充分盤活釋放，將對(duì)國(guó)企、央企資產(chǎn)配置效率產(chǎn)生重要影響。

近年來(lái)，相關(guān)部門愈加關(guān)注國(guó)企、央企存量資產(chǎn)管理優(yōu)化問(wèn)題，陸續(xù)出臺(tái)了多個(gè)文件，尤其是國(guó)家發(fā)展和改革委印發(fā)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，要求“聚焦盤活存量資產(chǎn)重點(diǎn)方向、優(yōu)化完善存量資產(chǎn)盤活方式、加大盤活存量資產(chǎn)政策支持、用好回收資金增加有效投資、嚴(yán)格落實(shí)各類風(fēng)險(xiǎn)防控舉措及建立工作臺(tái)賬強(qiáng)化組織保障”。

為此，許多地方企業(yè)迅速作出反應(yīng)。不過(guò)對(duì)于存量資產(chǎn)優(yōu)化盤活，有業(yè)內(nèi)人士提示到，存量資產(chǎn)盤活所需資金量大、回收資金周期長(zhǎng)，盤活并不直接等于資產(chǎn)變現(xiàn)，而是要有新的價(jià)值創(chuàng)造出來(lái)，存量盤活的盈利就是在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中不斷提升資產(chǎn)價(jià)值，從而有穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)。

當(dāng)國(guó)企、央企出售存量資產(chǎn)獲得現(xiàn)金流后，能否發(fā)揮現(xiàn)金流的最大價(jià)值，還需要企業(yè)進(jìn)一步攻堅(jiān)。