房地產(chǎn)發(fā)展新模式

    當(dāng)下，我積極探索房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。關(guān)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，要增加住宅品種，適當(dāng)降低住宅投資的比重，加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)品的投資，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品多元化。關(guān)于產(chǎn)業(yè)鏈條，要利用其商業(yè)運(yùn)作與資金的優(yōu)勢(shì)，與各行各業(yè)緊密結(jié)合，實(shí)現(xiàn)跨界經(jīng)營(yíng)，業(yè)界稱之為“復(fù)合地產(chǎn)”。關(guān)于融資渠道，除銀行借貸外，要更多地運(yùn)用上市、發(fā)債、基金等直接融資方式，擴(kuò)大融資渠道。關(guān)于經(jīng)營(yíng)方式，鼓勵(lì)企業(yè)從銷售型企業(yè)逐步過渡到租賃型企業(yè)，更多地持有物業(yè)，通過經(jīng)營(yíng)管理、租賃服務(wù)賺取利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)從“類制造業(yè)”向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)身。

    經(jīng)濟(jì)環(huán)境。世界經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)面臨重大調(diào)整。中國(guó)以往的外貿(mào)主導(dǎo)戰(zhàn)略，通過國(guó)際市場(chǎng)解決國(guó)內(nèi)產(chǎn)能與內(nèi)需矛盾，越來(lái)越激發(fā)國(guó)際貿(mào)易摩擦。本屆政府工作目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)増長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生�？梢哉f，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期已經(jīng)過去，轉(zhuǎn)為中速發(fā)展，更多關(guān)注經(jīng)濟(jì)社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。以往通過賣地解決地方政府財(cái)力與建設(shè)規(guī)模的矛盾，也越來(lái)越激發(fā)城鄉(xiāng)之間、貧富之間、有產(chǎn)者與無(wú)產(chǎn)者之間的矛盾。

    社會(huì)環(huán)境。因貧富分化日顯，導(dǎo)致仇富仇官情緒蔓延，房?jī)r(jià)成為民怨的泄壓閥。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的輿論圍攻，從暴利開始，以“劫持中國(guó)經(jīng)濟(jì)”為理論概括，以道德譴責(zé)（“道德血液”說）為蓋棺論定。這是新中國(guó)成立以來(lái)任何一個(gè)被列入國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)的行業(yè)從未享受過的“殊榮”。

    政治環(huán)境。世界政治格局正在發(fā)生劇烈變化。擊斃拉登后，美國(guó)戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)移，對(duì)中國(guó)是遏制多于合作。國(guó)內(nèi)維穩(wěn)壓倒一切，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域重點(diǎn)是房地產(chǎn)，焦點(diǎn)是房?jī)r(jià)。本屆政府執(zhí)政能力、公信力的挑戰(zhàn)之一來(lái)自對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控。

    政策環(huán)境。調(diào)控目標(biāo)越來(lái)越趨于簡(jiǎn)單、明了：從保持市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，到防止房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)；最后，歸結(jié)為“房?jī)r(jià)合理回歸”。

    關(guān)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。以往房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)城市居民居住困難的局面，其主要產(chǎn)品為住宅，在廣東房地產(chǎn)投資中住宅占了7成。隨著城市居住條件改善以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，房地產(chǎn)業(yè)有必要增加住宅品種，如老年住宅、養(yǎng)生地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等等。同時(shí)，有必要適當(dāng)降低住宅投資的比重，加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)品的投資，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品多元化。這也是回應(yīng)宏觀調(diào)控政策要求的需要。

    關(guān)于產(chǎn)業(yè)鏈條。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。要利用其商業(yè)運(yùn)作與資金的優(yōu)勢(shì)，與各行各業(yè)緊密結(jié)合，實(shí)現(xiàn)跨界經(jīng)營(yíng)，業(yè)界稱之為“復(fù)合地產(chǎn)”。珠海某房企涉足教育產(chǎn)業(yè)，與國(guó)內(nèi)多所大學(xué)合作，提供校園建設(shè)、校園管理、餐飲服務(wù)，還計(jì)劃籌建國(guó)際教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是一個(gè)很好的示范。

    關(guān)于園區(qū)建設(shè)。園區(qū)建設(shè)可分為新建園區(qū)與“三舊”改造園區(qū)兩類。前者即用新的營(yíng)運(yùn)模式取代以往政府大包大攬招商引資的“工業(yè)區(qū)”、“科技園“、“總部經(jīng)濟(jì)”。例如番禺節(jié)能科技產(chǎn)業(yè)園，以政府引導(dǎo)、民企投資、市場(chǎng)化運(yùn)作為發(fā)展模式，園區(qū)建設(shè)及營(yíng)運(yùn)管理實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)資本、工業(yè)資本、金融資本三融合，為廣大中小科技型企業(yè)的聚集和發(fā)展壯大提供良好平臺(tái)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)刈灾鲃?chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。后者把“三舊”改造項(xiàng)目建設(shè)成文化園區(qū)、創(chuàng)意園區(qū)、科技園區(qū)等等，降低了城市人口與建筑的密度，強(qiáng)化了服務(wù)業(yè)，增加了城市活力。如廣州TIT創(chuàng)意園，利用原紡織機(jī)械廠的舊廠區(qū)建成。它以新產(chǎn)品發(fā)布、時(shí)尚設(shè)計(jì)、信息咨詢、專業(yè)培訓(xùn)等多功能服務(wù)為紐帶，集創(chuàng)意、藝術(shù)、文化、商業(yè)、旅游體驗(yàn)于一體，構(gòu)建服裝設(shè)計(jì)、研發(fā)、發(fā)布與展示的專業(yè)平臺(tái)。

    關(guān)于經(jīng)營(yíng)方式�，F(xiàn)在的開發(fā)企業(yè)是銷售型企業(yè)，生產(chǎn)周期為買地—建設(shè)—銷售，受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期影響大。一旦不能順利完成銷售，便停止或放緩新的生產(chǎn)周期，從而影響宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。鼓勵(lì)企業(yè)逐步過渡到租賃型企業(yè)，更多地持有物業(yè)，通過經(jīng)營(yíng)管理、租賃服務(wù)賺取利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)從“類制造業(yè)”向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的華麗轉(zhuǎn)身。

    房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的有機(jī)一環(huán)，其發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變不是自身孤軍作戰(zhàn)可以實(shí)現(xiàn)的。它有賴于法律制度、稅收制度、管理體制、金融體制等等社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的相應(yīng)改革，有賴于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。