[提要] 在過(guò)去長(zhǎng)達(dá)一年半的時(shí)間里，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪投資者服務(wù)公司一直看空中國(guó)房地產(chǎn)。不過(guò)，在最近的一份報(bào)告中，穆迪改變了態(tài)度。穆迪稱(chēng)，已將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的展望從負(fù)面轉(zhuǎn)為穩(wěn)定，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況和融資管道的改善趨勢(shì)會(huì)在2013年持續(xù)。

穆迪評(píng)級(jí)中國(guó)房地產(chǎn)

    穆迪稱(chēng)，已將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的展望從負(fù)面轉(zhuǎn)為穩(wěn)定，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況和融資管道的改善趨勢(shì)會(huì)在2013年持續(xù)。首次購(gòu)房的按揭貸款政策趨向?qū)捤�，大眾市�?chǎng)產(chǎn)品的供應(yīng)增加，市場(chǎng)需求穩(wěn)定，以及城鎮(zhèn)化步伐持續(xù)等因素，均會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)售情況改善，進(jìn)而降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存。

    2011年4月，穆迪將中國(guó)地產(chǎn)業(yè)評(píng)級(jí)前景從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，自此以后，穆迪一直看空中國(guó)房地產(chǎn)。評(píng)級(jí)的調(diào)整主要是反映穆迪對(duì)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)未來(lái)12至18個(gè)月基本信貸狀況的預(yù)期。穆迪其時(shí)之所以會(huì)有這樣的評(píng)價(jià)，是認(rèn)為內(nèi)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著艱難的營(yíng)運(yùn)環(huán)境，將會(huì)受到政府加強(qiáng)監(jiān)管、利率上升、銀行信貸減少以及供應(yīng)增加的影響，這必將導(dǎo)致該行業(yè)銷(xiāo)售放緩，使一些企業(yè)的利潤(rùn)率和流動(dòng)性承壓。穆迪預(yù)計(jì)，中國(guó)一線城市和多數(shù)二線城市的住房合同銷(xiāo)售額平均降幅在25%至30%。因?yàn)檫@些城市在執(zhí)行限購(gòu)政策。

    在2011年7月5日的中國(guó)信用風(fēng)險(xiǎn)研討會(huì)上，穆迪繼續(xù)闡述了對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)12至18個(gè)月的負(fù)面展望。穆迪還對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了流動(dòng)壓力測(cè)試。結(jié)果顯示，最易受到影響的六家房企在銷(xiāo)售金額下降10%的情況下，企業(yè)流動(dòng)資金就會(huì)陷入困境。

    但一年過(guò)去了，被認(rèn)為資金鏈最危險(xiǎn)的綠城不僅擺脫了困境，2012年銷(xiāo)售額有望突破500億達(dá)到歷史新高，而且最近還重返土地市場(chǎng)�！艾F(xiàn)在再談綠城會(huì)不會(huì)死，已經(jīng)是一個(gè)笑話,”綠城中國(guó)首席財(cái)務(wù)官兼董秘馮征毫不客氣地說(shuō)，他在接受媒體采訪時(shí)表示，“股權(quán)賣(mài)了，項(xiàng)目賣(mài)了，資產(chǎn)負(fù)債率降下來(lái)了，股價(jià)升上去了，綠城早已度過(guò)困局。”

    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2012年的激烈變化，使一直持看空態(tài)度的穆迪也改變了看法。穆迪認(rèn)為，自從開(kāi)發(fā)商開(kāi)始增加大眾市場(chǎng)產(chǎn)品的供應(yīng)，以迎合首次購(gòu)房者的需要之后，2012年6月份以來(lái)一直出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。首次購(gòu)房者多數(shù)來(lái)自低級(jí)別城市，政府的限購(gòu)令在當(dāng)?shù)貓?zhí)行得較為寬松。這其中較為典型的企業(yè)是世茂股份。2012年年初，穆迪將世茂房地產(chǎn)的Ba3公司家族評(píng)級(jí)和B1高級(jí)無(wú)抵押債券評(píng)級(jí)的展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。但今年11月底，穆迪將世茂的評(píng)級(jí)修訂為穩(wěn)定。

    標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)大幅上升，說(shuō)明在調(diào)整期內(nèi)，行業(yè)集中度在提升。房企間兼并重組日趨活躍。具有雄厚資金實(shí)力、高品牌知名度、土地儲(chǔ)備充足及銷(xiāo)售能力強(qiáng)的大型房企，趁機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大了市場(chǎng)份額。限購(gòu)令并未限制住購(gòu)房需求，2012年新房銷(xiāo)售額與以往相差無(wú)幾，因此2012年3月，舊土地供應(yīng)庫(kù)存建設(shè)的新房終止時(shí)，供需矛盾加劇，必導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。

    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已經(jīng)走出了谷底，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策和穩(wěn)增長(zhǎng)的大環(huán)境下，從今年年中開(kāi)始，交易量開(kāi)始緩慢并且溫和的回升，房?jī)r(jià)也在溫和回升。他觀察到，年初房地產(chǎn)交易量同比下降了20%，到年中同比下降10%至12%，到年底同比持平。房?jī)r(jià)也從去年9月份的下跌，到現(xiàn)在的企穩(wěn)或者是緩慢回升。

    敏感的地產(chǎn)人也希望捕捉下一步政策變動(dòng)的方向。高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張良軍認(rèn)為，十八大透露出來(lái)積極的政策信號(hào)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要逐漸擺脫對(duì)地產(chǎn)的依賴，回歸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面，這是健康發(fā)展的前提。但他認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著漫長(zhǎng)的調(diào)整期，價(jià)格只是短期的微妙平衡。盡管城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了龐大的需求，但地方政府依靠房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式?jīng)]有改變。現(xiàn)在，不僅僅是住宅的過(guò)剩，還有商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)剩。

    大部分機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人士?jī)A向于認(rèn)為，中國(guó)政府不大可能會(huì)對(duì)樓市實(shí)施進(jìn)一步監(jiān)管限制。穆迪指出，目前的限購(gòu)措施已經(jīng)有效遏止投機(jī)和遏制房?jī)r(jià)。只要平均售價(jià)不大幅上升，2013年監(jiān)管環(huán)境就不會(huì)出現(xiàn)重大變化。曾啟賢補(bǔ)充稱(chēng)：“市場(chǎng)進(jìn)一步削減對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資，亦會(huì)導(dǎo)致目前已經(jīng)放緩的經(jīng)濟(jì)雪上加霜，使政府難以實(shí)現(xiàn)其GDP增長(zhǎng)率為7.5%的既定目標(biāo)。”同時(shí)，平均售價(jià)大幅上升的可能性不大。平均售價(jià)可能會(huì)在至少未來(lái)12個(gè)月溫和下降。