樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力再次引發(fā)市場對房企資金鏈的關(guān)注。繼住建部、外管局聯(lián)合出臺新規(guī)，規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房行為防范熱錢后，央行再度上調(diào)存款準備金也不期而至。與此同時，監(jiān)管層對房企融資渠道的調(diào)控，已經(jīng)從銀行信貸、上市融資逐步擴大到房地產(chǎn)信托融資。

　　而銀監(jiān)會的調(diào)研顯示，房企的負債不容樂觀，在資金鏈面臨斷裂的情況下，開發(fā)商回籠資金的唯一渠道便是銷售，假若銷售不暢，其財務(wù)狀況將持續(xù)惡化。

　　外防熱錢內(nèi)縮銀根

　　“新國十條”中的調(diào)控措施仍在陸續(xù)跟進，而這一次的目標直指海外熱錢。

　　11月15日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家外匯管理局發(fā)出通知，進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理，要求境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房。根據(jù)通知，在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　市場分析人士認為，上述通知是為了防范海外熱錢進入中國樓市，抑制由熱錢所引發(fā)的購房需求。

　　除了對外防范熱錢外，監(jiān)管層對內(nèi)也在逐步收緊市場流動性。

　　中國人民銀行在11月19日晚間發(fā)布公告，從11月29日起，第五次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這意味著，金融機構(gòu)人民幣存款準備金率將達到18%，達到歷史峰值。

　　“上調(diào)存款準備金率將使得銀行貸款額度更緊。特別是接近年底，很多銀行年內(nèi)額度已經(jīng)基本用完，這就使得已經(jīng)受到預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)商，在資金方面的壓力更大。”有業(yè)內(nèi)分析認為。

　　與此同時，全國人大財經(jīng)委員會副主任、央行原副行長吳曉靈近日也表示，貨幣政策應(yīng)回歸穩(wěn)健，存款準備金率仍有上調(diào)空間。

　　房企融資監(jiān)管力度加大

　　除了提高存款準備金率以及加息預(yù)期外，房企的融資渠道也在進一步收窄。

　　一則關(guān)于“四大銀行停止開發(fā)貸款”的消息引發(fā)市場極大關(guān)注，盡管此后各大行辟謠并未暫停開發(fā)貸，但目前商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款確已明顯收緊，尤其受限于年底的信貸額度。根據(jù)記者調(diào)查，北京已有一些銀行的部分支行停止發(fā)放個人房貸，而信貸額度用完是此番停貸的主要原因。

　　在銀行信貸面臨無源之水的同時，房企上市融資的希望也更趨渺茫。

　　有媒體報道，證監(jiān)會相關(guān)業(yè)務(wù)負責人已經(jīng)在11月上旬召開的投行業(yè)務(wù)培訓(xùn)會議上明確表示，不再審批任何房地產(chǎn)的再融資申請。“除了主業(yè)是房地產(chǎn)的公司被暫停外，非主業(yè)的公司必須剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)才能上報，證監(jiān)會也已明確指出工業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)亦被納入限制范圍。”

　　更讓開發(fā)商雪上加霜的是，目前較為活躍的房地產(chǎn)信托融資，也開始進入監(jiān)管層的調(diào)控范圍。

　　近日，銀監(jiān)會頒布《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風險提示的通知》，要求各家信托公司立刻對房地產(chǎn)信托的合規(guī)性和風險狀況進行自查。檢查內(nèi)容包括：信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東是否具備二級資質(zhì)、項目資本金是否達到國家最低要求等條件。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)的各融資渠道都已經(jīng)受到較嚴密的調(diào)控，目前給房企大量輸血的信托業(yè)也不可避免。該文件的發(fā)行，說明銀監(jiān)會下決心要堵住為房地產(chǎn)企業(yè)提供大量融資的信托渠道。”用益信托工作室岳婷表示。

　　業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析，信托公司對房企提高門檻，意味著房企融資將更加困難，一些房企為了完成在建項目，只能轉(zhuǎn)而尋求成本更高的融資渠道。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1-10月，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，利用外資同比增長達到43.3%，今年首次同時超過了國內(nèi)貸款以及其他資金的增速。

　　高負債力逼房企加強銷售

　　除了外部融資渠道更趨緊縮外，房企的內(nèi)部狀況也不容樂觀。

　　據(jù)銀監(jiān)會近日的調(diào)研顯示，房企負債率整體上升，資金鏈趨緊，融資成本高企。在60家大型房企集團中，有18家平均資產(chǎn)負債率超過70%，有64家成員企業(yè)資產(chǎn)負債率超過90%。另外，大型房企多頭授信、內(nèi)部關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、貸款集中到期等諸多值得重點關(guān)注的風險點也在調(diào)研中暴露出來。

　　而中國人民大學(xué)發(fā)布的一份研究報告更是指出，從2010年12月份起，房地產(chǎn)企業(yè)將進入一個還款高峰期，應(yīng)付款累計增速超過30%，預(yù)計2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴重問題。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析認為，臨近年底，面臨資金回收問題，銀行和開發(fā)商都較為緊張，特別是在售項目的壓力尤其大，因此會選擇一些大幅優(yōu)惠來提高交易量。另一方面，由于央行不斷上調(diào)存款準備金率，再次加息的意向也非常明顯，明年國家在宏觀上收縮貸款規(guī)模是可以預(yù)見的。這會讓一些新開盤的項目變得更加謹慎，轉(zhuǎn)而采取一些促銷的方式來打開局面。“房企回籠資金的唯一渠道便是銷售，假若銷售不暢，房企財務(wù)狀況將持續(xù)惡化。”