摘要：截至3月15日，已有21家內(nèi)地房企在境外發(fā)債，融資額高達(dá)570億元人民幣，這一數(shù)字已經(jīng)逼近去年全年600億元的水平。國際貨幣基金組織(IMF)在其權(quán)威報告中卻警示內(nèi)地房企，需警惕負(fù)債水平走高而引發(fā)的“以債養(yǎng)債”問題。如果人民幣出現(xiàn)貶值，則內(nèi)地房企已達(dá)幾千億美元的債務(wù)會不堪本息償還的壓力。

21家房企一季度發(fā)債570億 IMF警惕以債養(yǎng)債

      由于境外融資成本低，發(fā)債成為最低廉融資路徑，今年內(nèi)地房企在境外掀起的發(fā)債潮。據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至3月15日，已有21家內(nèi)地房企在境外發(fā)債，融資額高達(dá)570億元人民幣，這一數(shù)字已經(jīng)逼近去年全年600億元的水平。
　　盡管中糧、萬科等企業(yè)都表示并非是為了錢，而是為了轉(zhuǎn)型，但有業(yè)內(nèi)人士稱內(nèi)地房企扎堆海外上市，前途并不明朗。
　　與此同時，2013年4月18日，國際貨幣基金組織(IMF)在其權(quán)威報告中卻警示內(nèi)地房企，需警惕負(fù)債水平走高而引發(fā)的“以債養(yǎng)債”問題。
　　也有證券分析師表示，綜合多種因素，境外融資的實(shí)際成本并不低。同時，匯率風(fēng)險仍是發(fā)債企業(yè)面臨的最主要風(fēng)險，一旦人民幣貶值再現(xiàn)，房企會面臨壓力巨大。
　　在整體緊縮貨幣政策下，德勤分析認(rèn)為，房地產(chǎn)公司有必要開發(fā)多元化融資渠道，從而改善流動性水平和降低融資成本。不過美元債期限較長，人民幣匯率貶值的風(fēng)險仍然是境外發(fā)債房企面臨的最大挑戰(zhàn)。
　　內(nèi)地房企扎堆境外發(fā)債
　　近年來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，房企傳統(tǒng)融資渠道受阻，融資方式創(chuàng)新成為企業(yè)亟待解決的問題。由于境外融資成本低，發(fā)債成為最低廉融資路徑，今年內(nèi)地房企在境外掀起的發(fā)債潮。
　　實(shí)際上，今年開年內(nèi)地房企的海外融資熱潮延續(xù)自2012年。中指研究院發(fā)布的一份報告顯示，2012年全年，共有20家房企發(fā)行25筆海外債券，融資總額達(dá)600億元人民幣，同比增10.23%。
　　在緊接著的2013年開年，內(nèi)地房企迎來了境外發(fā)債狂潮。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，僅2013年1月，就有17家內(nèi)地房企通過境外融資渠道募集了約合420億元的資金，超過去年全年內(nèi)地房企境外融資總額的一半。截至2013年3月15日，已有21家內(nèi)地房企在境外發(fā)債，融資額高達(dá)570億元人民幣。
　　就內(nèi)地房企掀起的境外發(fā)債潮，中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)張大偉分析稱，許多房企選擇在香港等海外融資的主要原因在于美國QE3、QE4的相繼推出，熱錢流入香港的步伐有所加速，內(nèi)地房企在香港融資的難度降低。
　　據(jù)了解，2012年9月份之前由于人民幣貶值預(yù)期較強(qiáng)，僅有三家內(nèi)地房企在境外發(fā)債，相比往年大為減少。但當(dāng)2012年9月13日，美聯(lián)儲正式開啟第三輪量化寬松(QE3)后，隨著人民幣重回升值軌道，同時大量“熱錢”涌入香港，內(nèi)地房企再度掀起在境外融資的熱潮，如2012年11月份發(fā)債的房企就超過10家。
　　盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖稱，一般境外融資不會比境內(nèi)的人民幣融資成本便宜。但現(xiàn)在是一種特殊狀態(tài)，全球的流動性出現(xiàn)了暫時性充裕，熱錢泛濫導(dǎo)致境外融資成本下降，使得當(dāng)下成為境外融資的合適口。在近年來樓市調(diào)控的持續(xù)和房價漲幅的趨緩，房企利潤率下降背景下，這是國內(nèi)房企融資的一次機(jī)遇。
　　境外融資前途未明
　　盡管境外融資是內(nèi)地房企的一次機(jī)遇，但同時也是風(fēng)險并存，房企境外融資前途并未明朗。
　　有業(yè)內(nèi)人士表示， 內(nèi)地房企集體掀起的發(fā)債潮背后，各自付出的代價卻不盡相同，同時，匯率風(fēng)險仍是發(fā)債企業(yè)面臨的最主要風(fēng)險，一旦人民幣貶值再現(xiàn)，內(nèi)地房企將面臨巨大壓力。此外，4月18日，IMF在《全球金融穩(wěn)定報告》中警惕房企以債養(yǎng)債風(fēng)險。
　　據(jù)了解，債券的價格取決于以下三方面：美國國債的利率，這是一個基準(zhǔn);市場上貨幣的供需;企業(yè)本身的情況，例如評級就是一個重要的參考。不同的企業(yè)將付出不同的代價。
　　從2012年完成海外融資的房企來看，中海地產(chǎn)、方興地產(chǎn)2012年所發(fā)行債券的票面利率均維持在5%左右，而金地、首創(chuàng)、龍湖等企業(yè)所發(fā)行的債券票面利率也控制在8%以下，而評級較低的合景泰富發(fā)行的5年期4億美元優(yōu)先票據(jù)的年利率則達(dá)到13.25%，融創(chuàng)中國發(fā)行的5年期4億美元票據(jù)的票面利率也高達(dá)12.5%。
　　另外，房企境外發(fā)債或股權(quán)融資的資金流回內(nèi)地，一般都以外匯資本金和“外保內(nèi)貸”為主要回流渠道，這兩種渠道的隱性成本都不小。  
　　據(jù)悉，“外保內(nèi)貸”是指開發(fā)商將美元存到香港的中資銀行，由香港的中資銀行向內(nèi)地銀行開具一張擔(dān)保函，開發(fā)商因此能夠獲得一筆授信額度�！巴獗�內(nèi)貸”意味著開發(fā)商不僅需要向境外投資者支付債券利息，還需要向內(nèi)地銀行支付一筆貸款利息。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，綜合多種因素交織在一起，將導(dǎo)致境外融資的實(shí)際成本提高3%~4%。除此之外，在港上市房企每次境外發(fā)債還要支付募資額4%左右的發(fā)行費(fèi)用。
　　同時，國際貨幣基金組織(IMF)在2013年4月18日發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定報告》指出，內(nèi)地房企需警惕負(fù)債水平走高而引發(fā)的“以債養(yǎng)債”問題，截至2012年，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率中位數(shù)接近65%，居各行業(yè)之首。
　　最新發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定報告》指出，內(nèi)地房企受到樓價調(diào)控和信貸收縮的雙重影響，利用境外融資平臺大規(guī)模發(fā)行高收益?zhèn)�券。因其盈利能力在下降，償債風(fēng)險不斷提升。報告的結(jié)論是，負(fù)債水平的攀升不可持續(xù)，有可能引發(fā)“以債養(yǎng)債”問題。
　　繼國際貨幣基金組織之后，銀監(jiān)會副主席王兆星也發(fā)聲預(yù)警，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債偏高，資金緊張的情況并未得到根本緩解，將引導(dǎo)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制。德勤在香港發(fā)表的最新研究報告，其關(guān)注的同樣是內(nèi)地房企流動性降低及負(fù)債率上升問題。
　　央行副行長易綱近期在華盛頓表示，從市場形勢來看，目前適合考慮進(jìn)一步擴(kuò)大人民幣匯率的波動區(qū)間。一位熟悉外匯政策的業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著，人民幣或?qū)⒂缮�值轉(zhuǎn)為匯率雙向波動的不確定性，如果人民幣出現(xiàn)貶值，則內(nèi)地房企已達(dá)幾千億美元的債務(wù)會不堪本息償還的壓力。