摘要：為了順利達(dá)成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，北京市政府采用限購(gòu)、限價(jià)等多種手段試圖“引導(dǎo)”房?jī)r(jià)。在這種“引導(dǎo)”下，從2月至今，北京高端住宅僅有2個(gè)項(xiàng)目順利入市，多個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)入市計(jì)劃擱淺。即便是成功入市的兩個(gè)項(xiàng)目成交量也僅有14套。而就在京城大小開發(fā)商都為預(yù)售證忙得焦頭爛額的時(shí)候，作為北京高端住宅市場(chǎng)代表的方興望京金茂府卻上演一場(chǎng)“現(xiàn)房1元/平米”的糊涂公案。

“一元錢”糊涂公案 方興北京金茂府限價(jià)之爭(zhēng)？

     評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普曾在5月份的一份市場(chǎng)報(bào)告中指出，“一線城市的政府可能會(huì)更嚴(yán)格地執(zhí)行新的調(diào)控政策，這可能會(huì)抑制交易量，(受此影響)今年后續(xù)時(shí)間房地產(chǎn)銷售可能放緩”。這一預(yù)測(cè)正在變成現(xiàn)實(shí)。

     為了順利達(dá)成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，北京市政府采用限購(gòu)、限價(jià)等多種手段試圖“引導(dǎo)”房?jī)r(jià)。在這種“引導(dǎo)”下，從2月至今，北京高端住宅僅有2個(gè)項(xiàng)目順利入市，多個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)入市計(jì)劃擱淺。即便是成功入市的兩個(gè)項(xiàng)目成交量也僅有14套。

     而就在京城大小開發(fā)商都為預(yù)售證忙得焦頭爛額的時(shí)候，作為北京高端住宅市場(chǎng)代表的方興望京金茂府卻上演一場(chǎng)“現(xiàn)房1元/平米”的糊涂公案。

     “一元錢”的糊涂公案

     5月17日，據(jù)北京住建委網(wǎng)站消息，發(fā)展商方興的北京望京金茂府項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，且已在4月7日獲得一張現(xiàn)房銷售許可證。

     在這個(gè)名為“廣渠路15號(hào)項(xiàng)目A4-1地塊”的銷售許可信息中，可以發(fā)現(xiàn)，此次進(jìn)入現(xiàn)房銷售的是6號(hào)樓，共計(jì)34套房源。但查詢相關(guān)信息，該項(xiàng)目在住建委網(wǎng)站上登記的項(xiàng)目擬售價(jià)格僅為“1元/平米”。

     不過(guò)，致電方興的項(xiàng)目銷售電話，從銷售人員口中得到的信息卻是，望京金茂府將在6月新推2號(hào)樓樓王，面積在350-520平米之間，參考周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格后，項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)為8萬(wàn)-8.5萬(wàn)元/平米，目前已經(jīng)進(jìn)入蓄客階段。

     同時(shí)，對(duì)于“1元錢”的擬售價(jià)格，他們肯定地說(shuō)，“不可能，一定是搞錯(cuò)了”。

     對(duì)此，方興地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]方面相關(guān)人士明確回應(yīng)，“住建委方面搞錯(cuò)了，已經(jīng)和住建委溝通了，數(shù)據(jù)正在修改中”。

     不過(guò)，該回應(yīng)遭到住建委方面的否定。北京住建委房地產(chǎn)交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人在核實(shí)信息后表示，“我們沒有搞錯(cuò)，這就是企業(yè)自己申報(bào)的價(jià)格；如果我們系統(tǒng)有問(wèn)題，企業(yè)自己就著急了，就會(huì)反映。他們自己都沒有反映，這就說(shuō)明要么他們項(xiàng)目不著急賣，要么這本身就是他們的申報(bào)價(jià)格”。

     目前，關(guān)于方興北京金茂府的“1元/平米”擬售房?jī)r(jià)格，在北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)已有了各種“大道”與“小道”的議論紛紛。

     有人就說(shuō)，也許方興真以“1元/平米”的價(jià)格賣給某些不方便透露的人群了呢？但有人回答了，“開發(fā)商又沒瘋，即便是央企，他們做項(xiàng)目也是要利潤(rùn)的”。

     這樣說(shuō)法不無(wú)道理。作為近兩年北京豪宅市場(chǎng)具代表性項(xiàng)目，方興北京金茂府首期項(xiàng)目在2011年4月開盤，售價(jià)4.5萬(wàn)元/平米，此后，項(xiàng)目每次開盤，均價(jià)都會(huì)上調(diào)5000元/平米，去年8月其售價(jià)已達(dá)6萬(wàn)元/平米。

     根據(jù)其開發(fā)節(jié)奏，在此次推出6號(hào)樓的34套房源后，金茂府就只剩下了5號(hào)樓38套房源。此刻，任誰(shuí)也難以相信，占據(jù)廣渠路15號(hào)優(yōu)勢(shì)地理位置、均價(jià)可達(dá)8萬(wàn)元的北京豪宅項(xiàng)目會(huì)以1元/平米的價(jià)格“處理”掉。

     截止發(fā)稿前，查詢望京金茂府的這份項(xiàng)目銷售許可證信息，目前“銷售單位”一欄的信息仍為空，根據(jù)北京市住建委方面對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的回應(yīng)，如果該項(xiàng)信息在銷售前仍未補(bǔ)充，那么項(xiàng)目就不能實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約，也就是說(shuō)無(wú)法開盤銷售。　　

     看來(lái)，這張始于4月7日發(fā)證的北京豪宅銷售證，截止5月22日，在企業(yè)與政府互不相同的說(shuō)法中已是一團(tuán)充滿迷霧的糊涂公案。

     企業(yè)對(duì)限價(jià)市場(chǎng)之爭(zhēng)？

     現(xiàn)在，無(wú)論“1元/平米”的價(jià)格是對(duì)還是錯(cuò)，在正式開盤之前，方興至少還是得去向住建委申報(bào)項(xiàng)目代理銷售單位為中原地產(chǎn)，并補(bǔ)充完整相應(yīng)的信息。

     另外，由市場(chǎng)限價(jià)衍生出來(lái)的這樁公案，在目前北京嚴(yán)控房?jī)r(jià)，尤其是嚴(yán)控高端豪宅項(xiàng)目入市的大背景下，本身仍然是一件值得探討的案例。

     近期，就有媒體報(bào)道指出，在北京版國(guó)五條細(xì)則落地后，北京的高端住宅產(chǎn)品幾乎都陷入“入市難”的煎熬中，而類似方興望京金茂府這種對(duì)周邊區(qū)域房?jī)r(jià)能產(chǎn)生重大影響的項(xiàng)目入市，更是難上加難。

     不過(guò)，值得注意的是，目前距離金茂府比較近的、位于西大望路的北京鴻坤·花語(yǔ)墅[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]目前的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了8.8萬(wàn)元/平米。

     因此，有業(yè)內(nèi)人士指出，僅從項(xiàng)目定價(jià)的角度而言，方興北京金茂府項(xiàng)目最新一期是可以賣到8萬(wàn)甚至8.5萬(wàn)元/平米的價(jià)格。但項(xiàng)目上期價(jià)格為6萬(wàn)元/平米，所以，如以8萬(wàn)或8.5萬(wàn)元/平米的價(jià)格通過(guò)政府審批的可能性很小�！　�

     事實(shí)上，為了配合北京市住建委，“實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”的計(jì)劃，目前在北京開發(fā)商中通行的做法是采用雙合同的成交方式，把精裝修拆分為毛坯房?jī)r(jià)和裝修價(jià)格兩個(gè)合同。

     但這個(gè)方法對(duì)于金茂府行不通，分析人士稱，方興望京金茂府項(xiàng)目前后兩期價(jià)差至少2萬(wàn)元/平米，這部分全部計(jì)入到裝修合同顯然是不現(xiàn)實(shí)的。故而有市場(chǎng)人士戲謔稱，“方興金茂府1元/平米的售價(jià)是對(duì)北京目前政策無(wú)聲的抵抗”。

     不管是不是“抵抗”，也許方興望京金茂府還是面臨著一個(gè)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)難測(cè)的難題。據(jù)北京業(yè)內(nèi)人士介紹，方興金茂府此番是現(xiàn)房入市，與北京市住建委明確指出新盤入市“限價(jià)的三原則”所涉范圍仍有不同，但住建委目前對(duì)于現(xiàn)房?jī)r(jià)格的管制外延，也并沒有一個(gè)明確的說(shuō)法。

     他介紹，“以往建委是不管現(xiàn)房?jī)r(jià)格的，因?yàn)楝F(xiàn)房基本都是從期房轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的，很少項(xiàng)目是以純現(xiàn)房入市的，所以連價(jià)格都是從期房轉(zhuǎn)過(guò)去的，也不存在太大問(wèn)題。因此過(guò)往現(xiàn)房的銷售價(jià)格隨便怎么填，都能通過(guò)。”

     但現(xiàn)在，隨著越來(lái)越多現(xiàn)房被限價(jià)的消息傳出，北京今年明顯對(duì)現(xiàn)房?jī)r(jià)格也有了管制，只是沒有明確漲幅區(qū)間而已。與此同時(shí)，市場(chǎng)也不時(shí)傳出與方興北京金茂府項(xiàng)目一樣遭遇定價(jià)難題的例子。

     市場(chǎng)消息，北京城區(qū)內(nèi)目前就有一例高端項(xiàng)目，去年期房均價(jià)不到5萬(wàn)元/平米，項(xiàng)目今年開始進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，開發(fā)商期翼通過(guò)現(xiàn)房銷售形式提價(jià)，計(jì)劃售價(jià)8萬(wàn)元/平米，但從去年至今，該項(xiàng)目一直都沒能拿到現(xiàn)房銷售證，銷售進(jìn)度也一推再推。

     據(jù)悉，北京目前已有華潤(rùn)·橡樹灣、萬(wàn)柳地王項(xiàng)目等豪宅已因?yàn)闊o(wú)法領(lǐng)到預(yù)售證而一再推遲入市時(shí)間，4月的北京豪宅市場(chǎng)也再次“零供應(yīng)”。