摘要：現(xiàn)在不少企業(yè)在發(fā)展的過程中，已經(jīng)越來越注重產(chǎn)業(yè)和城市運營、產(chǎn)業(yè)支撐和住宅開發(fā)的有機結(jié)合。不少房企從戰(zhàn)略到產(chǎn)品層面，也開始注重順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化要求，加以調(diào)整甚至轉(zhuǎn)型。

  今年6月，國務(wù)院在向全國人大常委會所作的《關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)工作情況的報告》中提出，推動城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型發(fā)展，要“以人口城鎮(zhèn)化為核心”，同時要促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)轉(zhuǎn)移和人口集聚相統(tǒng)一。

  就房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)在可以看到的是，不少企業(yè)在發(fā)展的過程中，已經(jīng)越來越注重產(chǎn)業(yè)和城市運營、產(chǎn)業(yè)支撐和住宅開發(fā)的有機結(jié)合。不少房企從戰(zhàn)略到產(chǎn)品層面，也開始注重順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化要求，加以調(diào)整甚至轉(zhuǎn)型。

  8月11日，由新京報和國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心聯(lián)合主辦的“2013中國城鎮(zhèn)化與企業(yè)家論壇”將對上述話題展開討論。

  風尚

  產(chǎn)城一體成房企關(guān)注新熱點

  7月初，綠地集團公布半年業(yè)績，上半年實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入1425億元，同比增長26%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)預銷售金額653億元，預銷售面積714萬平米，均位居行業(yè)第二名。除了開發(fā)傳統(tǒng)的住宅以及商業(yè)項目，綠地集團也在嘗試新的“造城”模式。

  據(jù)介紹，綠地集團目前已在哈爾濱、南昌、西安、呼和浩特、銀川、鄭州等地累計投建了十多個大型產(chǎn)城一體化項目，單體項目占地面積均超過5000畝，其中產(chǎn)業(yè)部分占比達40%。

  在北京房山長陽新城，綠地·啟航國際項目受到市場熱捧。多位業(yè)界人士認為，包括辦公與住宅、酒店、公寓、會所、購物中心在內(nèi)，啟航國際均衡配比、共同發(fā)展的“六位一體”模式，日益受到買房人認可。在推進新型城鎮(zhèn)化的大背景下，像啟航國際這種“產(chǎn)城一體化”的模式值得肯定。

  除綠地集團以外，諸如北京聯(lián)東投資集團等企業(yè)也已經(jīng)在多個城市開展了產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營。北科建的業(yè)務(wù)范圍也覆蓋住宅地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。北大資源集團也定位于資源整合型城市運營商，在長三角、珠三角、環(huán)渤海等區(qū)域開發(fā)了住宅、科技園、工業(yè)園區(qū)等項目。

  在未來推進城鎮(zhèn)化的背景下，在一個新區(qū)域的全方位拓展，從一級開發(fā)階段開始介入，土地溢價、房產(chǎn)銷售、園區(qū)開發(fā)和服務(wù)帶來的穩(wěn)健收益，都將成為一些綜合運營房企的重要增長點。

  變化

  主流房企開始策略式轉(zhuǎn)型

  6月底，萬科集團總裁郁亮在西安表示，萬科將從住宅產(chǎn)品供應(yīng)商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變。在中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強看來，萬科的這一姿態(tài)也是對新型城鎮(zhèn)化的順應(yīng)。

  郁亮表示，萬科要和城市同步發(fā)展。城市處于不同發(fā)展階段，就需要不同的配套服務(wù)。如有的處于住宅發(fā)展階段，有的處于開發(fā)園區(qū)階段，有的城市有大量金融辦公、會展需求。從萬科近年來對商業(yè)用地的投入，對新城區(qū)區(qū)域商業(yè)中心項目的開發(fā)，都可以窺見轉(zhuǎn)型痕跡。

  在業(yè)內(nèi)人士看來，房企的轉(zhuǎn)型并非自近年來政府推動城鎮(zhèn)化才開始，但推進城鎮(zhèn)化進程加速了這一趨勢。

  首創(chuàng)集團董事長劉曉光認為，中國的城鎮(zhèn)化是未來20年中重要的亮點，激發(fā)了地產(chǎn)的新方向。希望能將一些新模式全面融入主流城市復興、新型城市崛起、小城鎮(zhèn)升級的城鎮(zhèn)化發(fā)展之中。劉曉光表示，對于過去做住宅地產(chǎn)的房企來說，一條新路就是應(yīng)該將其他產(chǎn)業(yè)的價值跟地產(chǎn)的價值嫁接在一起。

  記者也注意到，包括綠地、保利、龍湖、泰禾等不同規(guī)模的房企，越來越強調(diào)城市運營的理念。這從不少企業(yè)對產(chǎn)品的打造上就能發(fā)現(xiàn)端倪。

  產(chǎn)品

  城市綜合體越發(fā)受寵

  今年年初，凱德集團總裁兼首席執(zhí)行官林明彥就在上海宣布，發(fā)展綜合體項目將成為凱德集團未來在中國的主要策略。林明彥表示，綜合體策略是在不斷推進城鎮(zhèn)化進程，以及城市對商業(yè)、商務(wù)、居住、娛樂等需求不斷增長的背景下提出的。近日，林明彥又對國內(nèi)媒體表示，城市綜合體的概念源自對土地的集約化利用。

  而對土地的集約化利用，也契合著城鎮(zhèn)化下的主流觀點。國家發(fā)改委中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵曾對記者表示，新型城鎮(zhèn)化從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，就要促進人口集中度，提高土地利用率。

  此外，在北京市場看，都可以看到諸如龍湖、綠地等企業(yè)開發(fā)了越來越多的綜合體項目。

  首都經(jīng)貿(mào)大學土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池曾表示，產(chǎn)城一體化帶來居業(yè)結(jié)合的業(yè)態(tài)組合，包括住宅、辦公、商業(yè)等在內(nèi)的多業(yè)態(tài)搭配，有助于實現(xiàn)新城內(nèi)部的自循環(huán)。

  除綜合體產(chǎn)品越來越受到房企青睞外，當房地產(chǎn)隨同城市向外發(fā)展的時候，對配套設(shè)施的打造也成為開發(fā)商的關(guān)注點。在北京，萬科在房山、大興以及通州等區(qū)域都開始探索社區(qū)配套服務(wù)新模式。

  碧桂園總裁莫斌日前也表示，城鎮(zhèn)化給企業(yè)帶來的機會大于挑戰(zhàn)，碧桂園在城鎮(zhèn)化建設(shè)的道路上已經(jīng)先邁出了一步，就是注重樓盤的配套和服務(wù)設(shè)施，包括成熟的管理方式。

  專家觀點

  區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，不能割裂產(chǎn)業(yè)、城市

  國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮奎：

  產(chǎn)城一體化是針對一個區(qū)域產(chǎn)業(yè)與城市被分割而言的。產(chǎn)業(yè)與城市人為分割，沒有做到協(xié)調(diào)發(fā)展，這些現(xiàn)象很普遍。有的地方只有產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不適合城市人口居住、生活，例如有的高技術(shù)園區(qū)，幾平方公里內(nèi)只有企業(yè)廠房，晚上下班黑洞洞。有的地方只有城市，沒有產(chǎn)業(yè)。例如通過趕農(nóng)民上樓的方式搞的城鎮(zhèn)化，只是人口集聚區(qū)，但是相應(yīng)的就業(yè)崗位沒有保障。產(chǎn)業(yè)與城市被分割，區(qū)域就實現(xiàn)不了經(jīng)濟、社會、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。

  中國正在推進城鎮(zhèn)化。這個過程中，要實現(xiàn)產(chǎn)城一體化，困難點在于人口增長與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間沒有找到好的協(xié)調(diào)發(fā)展機制。關(guān)鍵點在于：政府要做好規(guī)劃，引導人口集中，同時為相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造好的環(huán)境。對產(chǎn)業(yè)發(fā)展既不能不管，又不能管得太多。產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展內(nèi)在機制必須建立起來，政府強力推進人口集中，或者只強調(diào)產(chǎn)業(yè)不要人口，都會給可持續(xù)發(fā)展帶來許多問題。