摘要：對(duì)于即將在夏季收房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，掌握一些驗(yàn)房收房的知識(shí)并利用天氣的特點(diǎn)查驗(yàn)是十分必要的。

　　對(duì)于即將在夏季收房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，掌握一些驗(yàn)房收房的知識(shí)并利用天氣的特點(diǎn)查驗(yàn)是十分必要的。只要掌握了基本的程序、帶上幾樣工具，購(gòu)房者同樣可以給自己的房屋質(zhì)量把把脈，當(dāng)一回自己的“驗(yàn)房師”。

　　夏季氣候悶熱、空氣潮濕，樓盤(pán)的交付通常不會(huì)那么集中。一方面夏季不在傳統(tǒng)的交房周期內(nèi)，另一方面房屋的質(zhì)量問(wèn)題在這個(gè)季節(jié)也會(huì)較易顯現(xiàn)，因此開(kāi)發(fā)商更希望避開(kāi)這個(gè)時(shí)期。不過(guò)，因房屋質(zhì)量等問(wèn)題引起的收房糾紛，一直是最多發(fā)的房產(chǎn)糾紛類型。對(duì)于即將在夏季收房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，掌握一些驗(yàn)房收房的知識(shí)也十分必要。只要掌握了基本的程序、帶上幾樣工具，購(gòu)房者同樣可以給自己的房屋質(zhì)量好好把把脈，當(dāng)一當(dāng)自己的“驗(yàn)房師”。

　　材料手續(xù)先弄清

　　一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)場(chǎng)收房時(shí)開(kāi)發(fā)商要出具“三大證明”的原件(而非復(fù)印件)，由此來(lái)讓購(gòu)房者判斷其項(xiàng)目是否符合交付條件。

　　一是《建筑工程竣工備案表》。為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案管理工作，建設(shè)部制定了《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，它通常包括：工程的基本情況;勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位意見(jiàn);工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等文件在內(nèi)的竣工驗(yàn)收備案文件清單等�！犊⒐を�(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。

　　二是通常說(shuō)的“兩書(shū)”，即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)買(mǎi)人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

　　三是開(kāi)發(fā)商要向業(yè)主出示已取得國(guó)家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位對(duì)住房面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)和公攤面積報(bào)告，以及預(yù)售合同約定的其他交付條件。購(gòu)房者應(yīng)注意比對(duì)其各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否與購(gòu)房合同中的約定有出入。

　　而在流程方面，購(gòu)房者則一定要堅(jiān)持先驗(yàn)房，后辦理入住手續(xù)。如驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要書(shū)面呈送給開(kāi)發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。同時(shí)，在購(gòu)房者已經(jīng)支付了全部房款的前提下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)無(wú)條件交付符合合同約定的房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期維修。

　　巧借天氣查“頑疾”

　　那么既然是在夏季收房，購(gòu)房者在驗(yàn)收房屋的具體過(guò)程中，就可以先巧妙利用天氣的特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行幾大重要問(wèn)題的排查。

　　比如最常見(jiàn)的滲水問(wèn)題，平常情況下需要非常仔細(xì)地查看才能發(fā)現(xiàn)，但在經(jīng)常下暴雨的夏天，購(gòu)房者則很容易就能找到問(wèn)題所在。因此，在大雨持續(xù)一段時(shí)間之后去驗(yàn)房就可以有效地排查出各處墻面、屋頂、陽(yáng)臺(tái)門(mén)等位置的滲水、漏水問(wèn)題，毛坯房多注意看墻壁和門(mén)窗，精裝房則還要關(guān)心地板和櫥柜。同時(shí)，風(fēng)向風(fēng)力也是購(gòu)房者需要額外考慮的一個(gè)問(wèn)題，這對(duì)房屋不同朝向的防水問(wèn)題也有相應(yīng)的影響，可細(xì)心進(jìn)行比對(duì)。

　　進(jìn)一步的，購(gòu)房者在大風(fēng)大雨的天氣還可以清楚地考察整個(gè)小區(qū)的情況，包括室外排水是否通暢、地下車庫(kù)是否會(huì)漏雨甚至積水等等。另外，還可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)底層的返水及返潮現(xiàn)象。門(mén)、密閉情況也要仔細(xì)檢查。否則會(huì)影響冬天的保暖效果。

　　再有，夏季氣溫升高，墻壁的裂縫空鼓等質(zhì)量問(wèn)題也會(huì)無(wú)處藏身。根據(jù)熱脹冷縮的原理，由于溫度所引起的裂縫問(wèn)題會(huì)比平時(shí)要明顯得多，購(gòu)房者往往一眼就能看出來(lái)。這些問(wèn)題都應(yīng)及時(shí)向開(kāi)發(fā)商反映并解決，避免日后的麻煩。

　　各項(xiàng)內(nèi)容詳核對(duì)

　　繼而，購(gòu)房者就可以對(duì)自己的房屋進(jìn)行更為詳細(xì)的綜合驗(yàn)收。除了上述的幾項(xiàng)重點(diǎn)問(wèn)題之外，通常還可以有分為“看外部”、“查內(nèi)部”、“測(cè)相鄰”三大步驟：先觀察外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門(mén)、樓道;再檢查門(mén)墻面、地面、墻面、防水存水、強(qiáng)弱電、排煙、排氣;最后進(jìn)行閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)、樓上樓下的防水等問(wèn)題的查驗(yàn)。歸結(jié)來(lái)看，這一過(guò)程要做的就是查看交房標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)交房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)每項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)：

　　1.房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。

　　2.買(mǎi)賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。

　　3.水電煤供應(yīng)情況和能否正常使用，如水龍頭的水壓、排水速度。

　　4.借助萬(wàn)用表測(cè)量各處電路好壞，可關(guān)閉分閘以檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。而衛(wèi)生間或廚房的電路連接錯(cuò)誤較易出現(xiàn)，切勿留下隱患。

　　5.墻體是否平滑筆直、地面是否水平。可利用直角尺或三角尺進(jìn)行檢測(cè)。

　　另外，對(duì)于層高、通風(fēng)管道、插座開(kāi)關(guān)、窗等細(xì)節(jié)也都可以一一關(guān)注。而值得注意的是，收房前購(gòu)房者還要看看開(kāi)發(fā)商在宣傳資料上的承諾有沒(méi)有兌現(xiàn)，包括綠化、停車位等一系列問(wèn)題，減少日后出現(xiàn)糾紛的可能性。

　　稅費(fèi)收取問(wèn)明白

　　最后，對(duì)于驗(yàn)房收房環(huán)節(jié)可能需要支付的各類稅費(fèi)，購(gòu)房者也要做到心中有數(shù)。對(duì)于不太了解的收費(fèi)項(xiàng)目要問(wèn)明白，避免交了冤枉錢(qián)。

　　契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅，只能在過(guò)戶時(shí)交納，除稅務(wù)機(jī)關(guān)外任何單位無(wú)權(quán)代收。而業(yè)主入住時(shí)不需要向開(kāi)發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。另外，業(yè)主也完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)。

　　公共維修基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率相當(dāng)于房屋成交價(jià)的2%。任何開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司都無(wú)權(quán)收取或代收大修基金，該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。

　　面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)”，購(gòu)房合同已規(guī)定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。 

　　一年內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金收取則并不違規(guī)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。