摘要：上周北京共有6盤入市，分別為東亞印象臺湖、首開熙悅睿府映饎、東亞朗悅居、中國鐵建原香漫谷、中國鐵建北京山語城、中鐵建國際花園。其中，東亞印象臺湖200套房源當(dāng)天售罄；中國鐵建原香漫谷、東亞朗悅居、首開熙悅睿府書香當(dāng)天去化率80%。

     前有自住型商品房，后有京津冀一體化，上周（4.7-4.14）北京樓市在兩重“分流”的環(huán)境下，迎來6個(gè)剛需項(xiàng)目“扎堆”開盤，僅有1個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)下“日光盤”成績。受到剛需觀望、投資客轉(zhuǎn)移的疊加作用，此前備受追捧的熱門區(qū)域及樓盤，受到了購房者的“冷落”。
據(jù)搜狐焦點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，上周北京共有6盤入市，分別為東亞印象臺湖、首開熙悅睿府書香、東亞朗悅居 (論壇)、中國鐵建原香漫谷 (論壇)、中國鐵建北京山語城 (論壇)、中國鐵建國際花園 (論壇)。

     其中，東亞印象臺湖200套房源當(dāng)天售罄；中國鐵建原香漫谷、東亞朗悅居、首開熙悅睿府書香當(dāng)天去化率80%。
　　
     剛需盤積極入市冷熱不均

　　作為積極“平價(jià)入市”的代表項(xiàng)目，東亞·印象臺湖 (論壇)以23000元/平方米的價(jià)格再次開盤，吸引了近500名購房者參與選房，當(dāng)天推出的200套房源也在3個(gè)小時(shí)內(nèi)銷售一空，成功創(chuàng)造了日光成績，銷售金額突破3億。
　　
     然而，相較于平價(jià)入市“日光”現(xiàn)象的發(fā)生，房山區(qū)域入市的3個(gè)熱門項(xiàng)目則略顯受“冷落”。本周末房山迎來3項(xiàng)目開盤，包括中國鐵建原香漫谷、東亞朗悅居，以及首開熙悅睿府書香。其中，中國鐵建原香漫谷在4月12日開盤，吸引了448人參與搖號，當(dāng)天推出的236套房源售出近200套；東亞朗悅居吸引了944人參與搖號，380套房源售出300余套；首開熙悅睿府書香60套房源售出40余套，三項(xiàng)目去化率均約80%。

　  在業(yè)內(nèi)看來，目前剛需項(xiàng)目已有意加快供應(yīng)，甚至提前開盤，避免與自住型商品房的直面競爭。而采取“平價(jià)入市”和“小量快跑”策略的項(xiàng)目，等于是提高了項(xiàng)目性價(jià)比，因此更受市場關(guān)注。另一方面，面對“受限”的市場環(huán)境，以及對后期市場供應(yīng)增加、競爭加劇的擔(dān)憂，房企可選之路非常有限，所以，此時(shí)要“跑贏”必須要有策略。

　　平價(jià)跑量之后房企 “押寶”中高端項(xiàng)目

　　據(jù)多家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，由于自住房等大量入市，今年4月北京普通商品房將迎來供應(yīng)高峰，將有累計(jì)38個(gè)項(xiàng)目入市，供需比將明顯優(yōu)化。這也是2013年以來住宅項(xiàng)目供應(yīng)量最多的一個(gè)月。
　　但由于開發(fā)商對后市預(yù)期不確定，截止到目前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，38個(gè)項(xiàng)目中只有四成項(xiàng)目有基本預(yù)期價(jià)格，而且這四成項(xiàng)目中與前期價(jià)格基本持平的占到一半。
　　新盤入市的價(jià)格預(yù)期普遍趨于平穩(wěn)，但是產(chǎn)品方面普遍都有所提升。業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商越來越注重產(chǎn)品品質(zhì)的打造，顯然與競爭有關(guān)系，這說明開發(fā)商仍舊期待后期產(chǎn)品有更高的溢價(jià)空間。
　　而北京樓市在未來的兩個(gè)月，也將迎來龍湖艷瀾新宸、中冶德賢公館 (論壇)、京投銀泰·琨御府等多個(gè)改善型或者高檔樓盤入市。
　　不難發(fā)現(xiàn)，在接下來入市的純新盤中，改善型樓盤數(shù)量占據(jù)了絕大多數(shù)。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，這與近一年土地價(jià)格持續(xù)走高有著直接關(guān)系。土地高成本下，開發(fā)商只能寄望于開發(fā)高檔盤，以追求高溢價(jià)。而且，為了規(guī)避大量入市的自住房的沖擊，房企必須走差異化路線。
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