摘要：據(jù)南方周末記者了解，綠地集團(tuán)的綠地悅城項(xiàng)是給南昌市直機(jī)關(guān)公務(wù)員做的團(tuán)購(gòu)房項(xiàng)目。以解決“買房困難的公務(wù)員”的項(xiàng)目，房子的分配是嚴(yán)格按照等級(jí)劃分，且全是大戶型。不少手里有多套住房的公務(wù)員紛紛將手里的團(tuán)購(gòu)資格向外兜售，資格費(fèi)到了2013年3月份已經(jīng)炒到了50萬(wàn)元。

南昌的樓群中隱藏著公務(wù)員們的福利房

      據(jù)南方周末記者了解，綠地悅城項(xiàng)目在2013年年初已經(jīng)賣出去大半。南昌市直機(jī)關(guān)公務(wù)員團(tuán)購(gòu)綠地悅城的價(jià)格是每平米5000元，保守估計(jì)，僅是該地段市場(chǎng)價(jià)的70%。
　　為什么綠地能夠在項(xiàng)目還是一片空地、未拿到預(yù)售證的情況下就銷售？為什么它們?cè)敢庖猿杀緝r(jià)將房子定向賣給南昌市公務(wù)員？這一切都要從這塊城市新核心區(qū)的土地說(shuō)起。
　　綠地的算盤
　　綠地集團(tuán)江西事業(yè)部副總經(jīng)理戴詠春對(duì)南方周末記者稱，綠地悅城不對(duì)外銷售，只面向南昌市公務(wù)員團(tuán)購(gòu)，總數(shù)達(dá)三四千套房源。
　　綠地悅城自2012年12月28日正式啟動(dòng)。三個(gè)月來(lái)，幾百名農(nóng)民工一直在綠地悅城項(xiàng)目上搬運(yùn)泥土，立圍擋，建工人住的活動(dòng)板房。
　　“正式動(dòng)工將在今年5月份。”在一個(gè)臨時(shí)搭建的簡(jiǎn)易房里，施工方上海建工集團(tuán)的一位代表對(duì)南方周末記者說(shuō)，因?yàn)檫h(yuǎn)離市區(qū)，快遞甚至找不到這里。
　　但位于九龍湖新區(qū)的這塊土地卻因其獨(dú)特的位置而擁有極大的潛在商業(yè)價(jià)值。地塊位于一個(gè)仿造鳥巢外形的體育場(chǎng)與在建的南昌西客站之間。500畝的土地，被兩條公路切割成A、B、C、D、E、F六個(gè)地塊。兩年后，這里將矗立89棟高層住宅樓和15棟4層商業(yè)樓，及一棟3層的幼兒園，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。
　　在過(guò)去幾年間，江西省高層官員們?cè)噲D把九龍湖區(qū)域打造為南昌的城市副中心。這里依山傍水，江西省委省政府也將搬至此地。江西國(guó)體中心、南昌西客站及地鐵線均落戶九龍湖。雖然如今還是一片大工地，但多數(shù)南昌業(yè)內(nèi)人士稱，隨著鄉(xiāng)村變成城市新核心，無(wú)疑會(huì)提升周邊的地產(chǎn)價(jià)值，九龍湖擁有潛力�！斑@是未來(lái)的紅谷灘，有房子就應(yīng)該去搶。”鼎盛同創(chuàng)營(yíng)銷有限公司董事長(zhǎng)趙熙認(rèn)為，九龍湖區(qū)域房?jī)r(jià)很快將過(guò)萬(wàn)。
　　綠地悅城是九龍湖區(qū)域?yàn)閿?shù)不多在賣的項(xiàng)目之一，但普通購(gòu)房者是難以買到這個(gè)項(xiàng)目的。
　　綠地集團(tuán)江西事業(yè)部副總經(jīng)理戴詠春對(duì)南方周末記者稱，綠地悅城不對(duì)外銷售，只面向南昌市公務(wù)員團(tuán)購(gòu)，總數(shù)達(dá)三四千套房源。
　　在南昌，政府機(jī)關(guān)集資建房、團(tuán)購(gòu)住宅在過(guò)去兩年也有出現(xiàn)，但操刀的企業(yè)往往是南昌市城投公司或市政公司。
　　南昌一位開發(fā)商對(duì)南方周末記者透露，綠地悅城項(xiàng)目往西9公里的望城，南昌新建縣正在為全縣公務(wù)員集資建1萬(wàn)套住宅，操盤公司即為新建縣城投公司。該項(xiàng)目公務(wù)員團(tuán)購(gòu)價(jià)僅為3700元/平方米，所有縣財(cái)政局發(fā)工資的單位都有買房的資格，包括退休職工。
　　據(jù)南昌新建縣的一位公務(wù)員描述，2013年3月8日是新建縣規(guī)定的最后打款期限。在那之前幾天，新建縣的農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行和交通銀行都擠滿了人，公務(wù)員們都排著隊(duì)往單位指定的集資房賬號(hào)里打錢。
　　但像綠地這樣的品牌房企做定向給公務(wù)員團(tuán)購(gòu)的商品房，尚不多見(jiàn)。綠地是從南昌市政公用房地產(chǎn)股份有限公司接過(guò)這個(gè)項(xiàng)目的。國(guó)土局檔案顯示，這塊地最初由南昌市政公用房地產(chǎn)股份有限公司在2011年11月拍得，地價(jià)為186萬(wàn)元/畝。后來(lái)這塊地被裝入南昌九龍湖置業(yè)有限公司，工商資料顯示，其成立于2012年9月29日，由南昌市政公用房地產(chǎn)股份有限公司100%控股，法定代表人亦為其公司總經(jīng)理鄭學(xué)平。
　　兩個(gè)月后，南昌九龍湖置業(yè)93%的股權(quán)以1394.698萬(wàn)元的價(jià)格掛牌交易，掛牌條件同時(shí)稱“代標(biāo)的企業(yè)向轉(zhuǎn)讓方償還債務(wù)3.26億元人民幣”，其意向受讓人規(guī)定必須“為具有國(guó)有成分的中資法人企業(yè)且注冊(cè)資本金應(yīng)不低于本次收購(gòu)應(yīng)付所有款項(xiàng)金額。同時(shí)，意向受讓人須為2012年中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)或其全資企業(yè)”——不出意料，唯一符合資格的競(jìng)拍方綠地拍得九龍湖置業(yè)93%的股權(quán)。
　　對(duì)于接手這個(gè)團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目的原因，戴詠春解釋為純粹是一個(gè)市場(chǎng)行為，“南昌市分管的領(lǐng)導(dǎo)找我們談，說(shuō)公務(wù)員買房也很累，希望能幫他們做一個(gè)團(tuán)購(gòu)。
　　我們也樂(lè)意做這種事情，可以穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)掙3個(gè)點(diǎn)利潤(rùn)、2個(gè)點(diǎn)的管理費(fèi)。而且項(xiàng)目現(xiàn)在還是一片空地，我已經(jīng)收了他們30%的房款，拿著錢我都可以去別的地方投資去了�！�
　　不過(guò)，這個(gè)旨在解決“買房困難的公務(wù)員”的項(xiàng)目，房子的分配是嚴(yán)格按照等級(jí)劃分，且全是大戶型——科級(jí)以下是144平方米，處級(jí)213平方米，廳級(jí)更大。不少手里有多套住房的公務(wù)員紛紛將手里的團(tuán)購(gòu)資格向外兜售，資格費(fèi)到了2013年3月份已經(jīng)炒到了50萬(wàn)元。
　　當(dāng)?shù)匾晃话l(fā)展商稱，如此低的價(jià)格，綠地?zé)o異于給南昌市的公務(wù)員都送了個(gè)大紅包，綠地的算盤顯然不在那“3個(gè)點(diǎn)利潤(rùn)，2個(gè)點(diǎn)的管理費(fèi)”上。
　　“做當(dāng)?shù)卣�府想做而又做不了的事�?BR>　　南昌模式被迅速?gòu)?fù)制到全國(guó)各地——做政府想做、其他開發(fā)商做不了或者不敢做的事，成了綠地的核心競(jìng)爭(zhēng)力，政府往往會(huì)回饋一些住宅用地給綠地開發(fā)。
　　事實(shí)上，這并不是綠地在南昌第一次面向公務(wù)員階層的團(tuán)購(gòu)。
　　2012年年初，南昌綠地上個(gè)清盤的項(xiàng)目海域香廷就面向南昌市地稅局等團(tuán)購(gòu)過(guò)，價(jià)格為每平方米6000元，而當(dāng)時(shí)其對(duì)外銷售價(jià)為每平方米8000元。這導(dǎo)致在2012年很長(zhǎng)一段時(shí)間里，很多人托關(guān)系找南昌市地稅局局長(zhǎng)簽字，拿著購(gòu)房資格去綠地海域香廷買房。在房屋中介，一個(gè)海域香廷的購(gòu)房指標(biāo)賣到了20萬(wàn)。
　　綠地集團(tuán)江西事業(yè)部副總經(jīng)理戴詠春對(duì)這次團(tuán)購(gòu)的解釋是，這是政府賣地時(shí)的附加條件，里面大概有1/3的地要建給地稅局。“我們也理解，算了下賬沒(méi)問(wèn)題就做了�！�
　　而推向市場(chǎng)的那部分房源，戴詠春甚至沒(méi)有開盤，“沒(méi)辦法，客戶太多不敢開盤，都是晚上臨時(shí)通知客戶過(guò)來(lái)，確實(shí)太走俏了”。戴詠春稱，南昌綠地2013年要沖100億的銷售額，光團(tuán)購(gòu)額就能達(dá)到二十多億。
　　這種附加給機(jī)關(guān)蓋福利房的拿地方式，在南昌廣泛存在。鼎盛同創(chuàng)營(yíng)銷有限公司董事長(zhǎng)趙熙就曾給南昌一家單位設(shè)計(jì)過(guò)類似模式。這家單位在南昌大橋西岸拿下了120畝的劃撥土地，趙熙幫他們做好規(guī)劃，找了一家開發(fā)商幫他們代建，這其中有8萬(wàn)平方米的房子是給該單位做福利房的，另有8萬(wàn)平方米房子，開發(fā)商自己去市場(chǎng)銷售。
　　有業(yè)內(nèi)人士透露，給南昌市公務(wù)員做的團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目綠地悅城，是綠地和南昌市政府在九龍湖簽下的2500畝土地框架協(xié)議的一部分。2012年12月28日，和綠地悅城一同啟動(dòng)的是綠地南昌國(guó)際博覽城首期會(huì)展中心項(xiàng)目，該項(xiàng)目總規(guī)劃占地2500畝，總建筑面積約400萬(wàn)平方米，是集會(huì)展會(huì)議、行政中心、風(fēng)情小鎮(zhèn)、文化旅游、商務(wù)、商業(yè)、居住七位一體的城市綜合性地標(biāo)建筑群。
　　這其中，綠地南昌國(guó)際博覽城會(huì)展中心總建筑面積達(dá)20萬(wàn)平方米，2014年年底交付運(yùn)營(yíng)后，將成為中部地區(qū)規(guī)模最大的國(guó)際綜合會(huì)展中心。對(duì)于這個(gè)投資超過(guò)十億、后期運(yùn)營(yíng)頗為不易的項(xiàng)目，戴詠春形容為“做當(dāng)?shù)卣�府想做而又做不了的事”�?BR>　　21年前，上海綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良還是上海農(nóng)委住宅辦副主任，下海后創(chuàng)辦的綠地公司，在短短二十年內(nèi)就躋身《財(cái)富》雜志世界500強(qiáng)——以2012年銷售額計(jì)算，上海綠地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)銷售僅次于萬(wàn)科地產(chǎn)，是中國(guó)第二大房產(chǎn)商。
　　張玉良縱橫捭闔的秘訣，就是“做政府想做的事”。綠地的國(guó)有控股背景使它容易取得政府的信任。在上海農(nóng)委時(shí)就負(fù)責(zé)給農(nóng)委各個(gè)系統(tǒng)機(jī)關(guān)建房的張玉良，顯然知道政府想做的是什么。
　　南昌是綠地邁出上海走全國(guó)化戰(zhàn)略的第一站。
　　2001年，南昌市政府派了幾百人到上海招商，而且需求迫切。從一開始，綠地異地?cái)U(kuò)張的基調(diào)就已經(jīng)奠定，“不是我要做，是他要做”。
　　彼時(shí)，南昌開發(fā)紅谷灘新區(qū)，地產(chǎn)商無(wú)人問(wèn)津。一片沙灘上，只有新區(qū)政府的兩棟樓，還陷在“半爛尾”狀態(tài)。綠地幫了政府，也幫了自己。第一個(gè)項(xiàng)目“綠地濱江豪園”樓面地價(jià)僅300多元/平方米，很快就銷售一空。目前，這個(gè)正對(duì)南昌市委市政府的樓盤單價(jià)已超過(guò)10000元/平方米。
　　2009年，江西省政府要在南昌建“國(guó)賓館”（前湖迎賓館），數(shù)次前往上海與張玉良商談。張則覺(jué)得“長(zhǎng)線投資太大”，一直沒(méi)有接手。招商半年無(wú)果，政府官員再赴上海約請(qǐng)綠地，后者算了一筆賬：酒店包括一個(gè)總統(tǒng)樓、兩個(gè)副總統(tǒng)樓、20個(gè)部長(zhǎng)樓，一個(gè)8萬(wàn)平方米的商務(wù)酒店加會(huì)議中心，總投資15億元，首期8億元，投資大，回收周期過(guò)長(zhǎng)，“如果沒(méi)有幾塊住宅用地捆綁，我怎么做？”
　　張玉良如愿以償。前湖迎賓館最終捆綁了三塊土地給綠地，包括海域香廷、綠地香頌和鳳凰洲項(xiàng)目。
　　不過(guò)戴詠春抱怨前湖國(guó)賓館投資過(guò)大，后期運(yùn)營(yíng)舉步維艱，每年虧損1000萬(wàn)，“前湖國(guó)賓館僅工程造價(jià)就達(dá)13億，綠地賣完這三個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)都沒(méi)13億，外界都說(shuō)綠地地價(jià)便宜，卻不知是便宜到這上面了�！�
　　南昌模式被迅速?gòu)?fù)制到全國(guó)各地——做政府想做、其他開發(fā)商做不了或者不敢做的事，成了綠地的核心競(jìng)爭(zhēng)力，政府往往會(huì)回饋一些住宅用地給綠地開發(fā)。
　　在九龍湖區(qū)域，綠地也在做別人做不了或不敢做的事。幫政府建會(huì)展中心（戴詠春說(shuō)運(yùn)營(yíng)注定要虧本），給南昌公務(wù)員做團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目，南昌市政府也投桃報(bào)李，捆綁了周邊2500畝住宅用地給綠地。戴詠春強(qiáng)調(diào)說(shuō)，不管是團(tuán)購(gòu)還是幫拿地，都是“規(guī)范的市場(chǎng)化運(yùn)作”。他承認(rèn)，偶爾會(huì)有政府在土地掛牌前已與其他可能的競(jìng)爭(zhēng)者打好招呼，“九龍湖簽了框架協(xié)議，最終地價(jià)也要看掛牌成交價(jià)格”。
　　綠地（控股）集團(tuán)副總裁孫志文對(duì)南方周末記者稱，這個(gè)項(xiàng)目是通過(guò)股權(quán)收購(gòu)及招拍掛拿過(guò)來(lái)的。拿過(guò)來(lái)之初，政府有團(tuán)購(gòu)的想法，綠地覺(jué)得劃算就做了。價(jià)格之所以定得比較低，是因?yàn)槲磥?lái)還有兩百多萬(wàn)平方米的住宅要銷售，先以跑量為主。未來(lái)九龍湖區(qū)域也將會(huì)以團(tuán)購(gòu)為主，面向社會(huì)團(tuán)體、政府機(jī)關(guān)，“這是我們主導(dǎo)的一種營(yíng)銷手段”。
　　而針對(duì)戶型設(shè)計(jì)達(dá)兩百多平方米，孫志文的解釋是根據(jù)公務(wù)員要求定制的，“就像寫字樓一樣為客戶量身定制住宅”。但這樣是否合規(guī)，則處于一個(gè)模糊地帶，并無(wú)統(tǒng)一規(guī)定。2009年新疆維吾爾自治區(qū)曾經(jīng)一度放開過(guò)集資建房，但規(guī)定縣處級(jí)干部住房不得超過(guò)100平方米。
　　對(duì)于沒(méi)有預(yù)售就賣的質(zhì)疑，孫志文稱綠地悅城還沒(méi)有正式預(yù)售，公務(wù)員們交的只是團(tuán)購(gòu)保證金，“否則我定制出來(lái)他們不要怎么辦？”孫志文強(qiáng)調(diào)這符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)，“我們是國(guó)有大企業(yè)，沒(méi)必要冒那個(gè)風(fēng)險(xiǎn)”。
　　但北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志對(duì)南方周末記者表示，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委2011年下發(fā)的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，房地產(chǎn)銷售一定要做到一房一價(jià)，所謂未預(yù)售只收保證金的說(shuō)法都是試圖打擦邊球的違規(guī)行為。
　　“我們都是政府的人”
　　在南昌，給公務(wù)員提供團(tuán)購(gòu)房的并不只是綠地。
　　從綠地悅城往西走五公里，便是江信國(guó)際集團(tuán)旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目金麒麟世家半山半城，總建筑面積為45萬(wàn)平方米。在金麒麟世家半山半城的負(fù)責(zé)人看來(lái)，綠地這種尚未取得預(yù)售證就向公務(wù)員團(tuán)購(gòu)的做法“屬違規(guī)操作，極其不高明”。
　　他們?cè)缭?011年就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)高明的做法。
　　作為江西省政府直屬的非銀行金融機(jī)構(gòu)，江信國(guó)際集團(tuán)承擔(dān)給省衛(wèi)生廳建福利房的政治任務(wù)。由于他們很懂金融政策，并沒(méi)有如綠地那樣“直接從購(gòu)房者手上融資”，而是精心設(shè)計(jì)了一個(gè)信托融資方案。
　　公開資料顯示，2011年4月25日，江信國(guó)際集團(tuán)委托西部信托發(fā)行了“西部信托·江信國(guó)際集團(tuán)集合資金信托計(jì)劃”，信托期限為24個(gè)月，這是一個(gè)定向給特定購(gòu)房者發(fā)的信托，買了這個(gè)信托產(chǎn)品即意味著買了這個(gè)福利房的房票。與綠地悅城相比，半山半城的融資方法不同，相同的地方是，房子還沒(méi)開建房款就收上來(lái)了。
　　但他們沒(méi)有透露，購(gòu)買這些信托產(chǎn)品的錢，最后怎么幾經(jīng)騰挪變成了購(gòu)買房子。
　　在南昌，給公務(wù)員提供團(tuán)購(gòu)房的還并不只是這些。
　　一位浸淫南昌地產(chǎn)多年的知情者告訴南方周末記者，銀億上尚城也同樣是當(dāng)?shù)匾粋�(gè)廳級(jí)單位的團(tuán)購(gòu)對(duì)象。
　　在南昌城南板塊，已建成一半的銀億上尚城和九龍湖只有一橋之隔。從售樓處望出去，穿過(guò)塵土飛揚(yáng)、滿地泥濘的建筑工地，可以看到一棟棟即將封頂?shù)穆?lián)排別墅。
　　2013年3月18日下午，穿著制服的售樓員百無(wú)聊賴地在前臺(tái)剪指甲，整個(gè)大廳只有一個(gè)站在沙盤前打電話的中年女士。掛完電話，她告訴南方周末記者，自己是過(guò)來(lái)辦公積金貸款的，“這別墅現(xiàn)在賣7600元一平方米，我們?nèi)ツ曩I的時(shí)候只要3800元一平方米，我們是單位團(tuán)購(gòu)的福利房。”待南方周末記者再問(wèn)是什么單位，這位女士說(shuō)：“要保密�！�
　　銀億上尚城的一名內(nèi)部人士透露，2012年他們給公務(wù)員團(tuán)購(gòu)過(guò)近200套房子。
　　2013年3月，房產(chǎn)商郭為也想買綠地悅城的團(tuán)購(gòu)房，在網(wǎng)上找了一個(gè)轉(zhuǎn)讓指標(biāo)電話打過(guò)去詢價(jià)。接電話的是一名聽(tīng)上去很年輕的女聲，她的房子213平方米，四室兩廳兩衛(wèi)，團(tuán)購(gòu)價(jià)106萬(wàn)元，她的指標(biāo)費(fèi)開價(jià)50萬(wàn)，且稱五年后才能過(guò)戶。
　　“房子是我爸的，213平方米處級(jí)干部才有，我們一家三口都在市里工作，1月份已經(jīng)交了35萬(wàn)首付了，你只能以我的名義買房，你看能接受嗎？”女聲問(wèn)道。
　　郭為猶豫了一下，問(wèn)五年后才能過(guò)戶會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)？“你連公務(wù)員都不相信么？”她不屑地說(shuō)道，“我們都是政府的人�！�